For fortjenestens skyld selger mange eiendomsinvestorer leiligheter i sluttfasen av byggingen, når kostnadene for bolig har økt (og mer enn en gang) fra prosjektets start, og det ikke er noen leiligheter igjen fra byggherren. En slik avtale kan bare gjøres ved å overføre eierskap til leiligheten i det nye bygget, hva dette betyr og hvilke nyanser bør være klar over for å beskytte deg mot de mest sannsynlige risikoer - les denne artikkelen.
Innhold:
Hva er en eieroverføring
Før du finner ut hvor trygt det er å kjøpe en eiendom på denne måten, må du forstå hva som er overføringen av en leilighet i et nytt bygg, avklare de juridisk relevante aspektene forbundet med denne typen transaksjoner.
Tildeling av eiendomsrett er den eneste måten for en investor å selge en leilighet i et uferdig hus før den tas i bruk. Derfor snakker vi om oppdrag bare når selger ikke er utbygger, men en fysisk person (en interessentinnehaver som kjøpte bolig fra utbygger) eller en juridisk enhet (entreprenørselskap, investororganisasjon). Denne metoden for å overføre rettigheter til en leilighet er gitt av den føderale loven "Om deltakelse i delt bygging." Og det er mulig fra øyeblikket statlig registrering av avtalen om deltakelse i bygging (DDU) til det øyeblikket huset er levert.
Tildeling av en leilighet betyr en transaksjon, hvis resultat er overføring av eiendomsrett til en bolig. Men siden vi snakker om en leilighet i et hus under bygging, sammen med rettighetene til den, overføres forpliktelsene til aksjonæren. Faktisk er objektet med salget ikke selve boligen, men en kontrakt som kjøperen kan bli eier i fremtiden (DDU). Opp til dette punktet er leiligheten faktisk ikke et eksisterende objekt, men bare betinget, med betingede data og nummerering (postadressen, nøyaktig område og leilighetsnummer blir kjent først etter at huset er satt i drift). Selve overføringen av leiligheten til den nye eieren utføres i henhold til overdragelsesaksjonen og bare etter å ha fått tillatelse til å tas i bruk.
I stedet for ordet "oppdrag" i offisielle dokumenter, er det juridiske begrepet ofte ment - sesjon. Avtalen om overføring av rettigheter og plikter under DDU er underlagt statlig registrering.
Viktig! Unnlatelse av å overholde noen av de juridisk betydningsfulle vilkårene kan føre til ugyldighet av transaksjonen.
Oppdragstyper
Tildelingstransaksjoner er delt inn i to typer, avhengig av hvem selgeren er - en person eller organisasjon (juridisk enhet).
1. I det første tilfellet snakker vi som oftest om å oppnå fordeler på grunn av forskjellen mellom prisene på utgravningsstadiet og i sluttfasen av byggingen (et par måneder før levering av huset). Også selgeren er drevet av ønsket om å unngå å betale skatt. Inntil aksjonæren er blitt eier, er han forpliktet til å betale inntektsskatt ved salg av en leilighet (PIT), men samtidig spare en vesentlig del (skatten vil ikke bli beregnet på grunnlag av matrikkelverdien, noe som betyr uten en økning på 0,7). Men etter å ha registrert eiendommen som en eiendom, er eieren forpliktet til å betale 13% skatt på verdien av salget (hvis han har eid leiligheten i mindre enn fem år). Hvilke risikoer kan oppstå når du overfører rettigheter fra en aksjeeier til en annen person?
Ved utførelse av oppdragsavtalen endres aksjonæren i dagens DDU. Samtidig må den nye aksjonæren samtykke i betingelsene for utbygger som ble avtalt med den forrige deltakeren i delt bygging. Det er ikke lenger mulig å gjøre endringer i DDU.Men dette har sitt eget pluss. Byggherrens forpliktelser forblir de samme - den nye aksjonæren vil motta den angitte leiligheten til avtalt pris og på avtalt dato.
2. I det andre tilfellet - hvis den juridiske enheten overfører rettigheter og plikter under DDU, skiller ikke prosedyren for behandlingsprosedyre seg for mye fra den forrige versjonen. Det eneste kravet til organisasjonen er at oppgjøret med utbygger må gjøres i ikke-kontant form og først etter den statlige registreringen av DDU.
Utviklernes holdning til tildeling og koordinering
I henhold til gjeldende lovgivning i Den russiske føderasjon (nemlig føderal lov nr. 214), er det ikke nødvendig å bli enige om en avtale hvis prisen for oppdragsavtalen er fullt betalt. Hvis betalingen bare skjer delvis, er samtykke fra utbygger en forutsetning for transaksjonen ved overføring av rettigheter til leiligheten. Dette er en generell regel som det er unntak fra. Hvis byggherren i DDU foreskrev et direkte krav: "tildeling av rettigheter uten avtale med byggherren er umulig", er aksjonæren forpliktet til å overholde vilkårene i kontrakten som han satte underskrift under.
Ikke alle utviklere ønsker oppdragsavtaler velkommen. Noen foreskriver ganske enkelt i DDU behovet for å bli enige om en overføringstransaksjon. Andre foretrekker å motta fordeler: de krever et gebyr for muligheten for å overføre krav til en annen person på 1-15% av prisen på leiligheten. Hvem som egentlig skal bære disse utgiftene fremgår ikke tydelig i lovgivningen, alt avhenger av avtalen mellom partene. Oftest dekkes disse utgiftene av den første aksjonæren som gikk med på vilkårene for utvikleren. Imidlertid overdriver selgeren ofte i prisen for leiligheten for å utgjøre forskjellen.
Og andre foreskriver i DDU et direkte forbud mot denne transaksjonen. Noe som for øvrig ikke er helt lovlig og kan utfordres i retten (hvis tidligere praksis viste meningsløshetens meningsløshet av aksjeeiere, nå er det en positiv trend - dommere tar i økende grad siden av deltakeren i delt konstruksjon).
Viktig! Selv om det ikke er noen klausul om forbudet eller obligatorisk godkjenning i DDU, er partene forpliktet til å varsle utvikleren om endringen i aksjonæren.
Risiko for oppgave
For å forstå om det er "fallgruver" i en transaksjon, må du vite motivene som driver selgeren. Ved tildeling av rettigheter til en leilighet i et hus under bygging, er alt ekstremt tydelig og forklarbart. Selgeren vil ha fordel og unngå skatter. Og det spiller ingen rolle hvem aksjeeieren er - en privat næringsdrivende eller en organisasjon.
Dessuten er ikke sannsynligheten for å møte svindlere utelukket. For å unngå risiko (tap av penger og bolig) er det verdt å sjekke:
- Objektet under konstruksjon (hvordan prosjektet blir implementert, var det forsinkelser, er konstruksjonsnormene som blir overholdt);
- Utvikler (dets historie, grad av pålitelighet, anmeldelser om selskapet på fora og medinvestorer i samfunnet);
- Dokumentasjon om prosjekttillatelse (den inneholder alle offisielle data om prosjektet og utvikleren);
- Er prosedyren for statlig registrering av DDU utført;
- Enten selger betalte utbygger i sin helhet (som ved et vanlig salg, overfører selgeren betalingskvitteringer sammen med andre dokumenter, i vårt tilfelle er dette DDU).
De tre første punktene er forbundet med risikoen for uferdige: selgeren kan bli drevet av et ønske om å bli kvitt en slik gjenstand uten å tape penger. Et tydelig tegn på "frossen" konstruksjon, når 70% - 80% av leilighetene som selges, i et visst hus, tilbys i henhold til en oppdragsavtale, og byggearbeidene på anlegget er bare 20-40% fullført.
De to siste er forbundet med risikoen for tap av alle investeringer, eller med risikoen for uforutsette utgifter. Hvis den forrige aksjonæren ikke er i sin helhet eller ikke har betalt leiligheten i det hele tatt, tildeles plikten til å betale den nye deltakeren i delt bygging (selv om han allerede har betalt selgeren i sin helhet).
Som praksis viser, er det også hyppige tilfeller når selgere prøver å jukse, og tilbyr å overføre rettigheter under foreløpig DDU.En slik avtale har ingen rettskraft, fordi den ikke en gang er registrert i regpalaten. Slike uredelige handlinger er ofte ledsaget av dobbelt salg og ender alltid for den lurte kjøperen med tap av penger og bolig.
Pantelån: Prosedyre
En enkel, men ikke forståelig ved første øyekast, oppdragstransaksjon er komplisert når betaling skjer på bekostning av pantelån. Vurder tre forskjellige situasjoner og rekkefølgen av handlinger i hver av dem.
1. Selgeren kjøpte leiligheten på bekostning av pantemidler. Hovedspørsmålet er hvordan du overfører eiendomsrett hvis banken har blitt beheftet?
Hvis selgeren har kjøpt en leilighet på pantelån, vil en overføringstransaksjon være mulig bare etter full tilbakebetaling av gjelden. Du kan betale tilbake lånet på bekostning av kjøperen i noen få trinn (men bare under forutsetning av at kjøperen har kontanter):
- selgeren og kjøperen bør utarbeide en låneavtale eller kvittering (ikke registreringspliktig, men gjøres skriftlig i duplikat, lagret i lang tid, i tilfelle krav) og bare etter dette overføre penger for å tilbakebetale lånet og fjerne "byrden";
- utførelse av en transaksjon under en oppdragsavtale.
2. Kjøperen kjøper en leilighet i et pantelån - hvordan gjennomføre en transaksjon og redusere kostnadene?
Et lån til en gjenstand som er klar til å bli overlevert og realisert gjennom tildeling av rettigheter, er ikke gitt i alle banker og med en ganske stor prosentandel (ikke det i det innledende byggetrinnet, i stedet for 9,5% per år - 11-13%). I forbindelse med denne omstendigheten har kjøperen rett til å kreve en betydelig rabatt fra selgeren. Hvis det ikke er så mange som vil kjøpe en leilighet i henhold til en oppdragsavtale, vil den andre siden bli tvunget til å møte dem.
For å få et lån åpner banken en spesiell konto for klienten, som låntaker er forpliktet til å sette ned betaling. Der mottas kredittmidler. Prosedyren avsluttes med overføring av hele beløpet til selgerens konto, som først blir utført etter den statlige registreringen av tildelingsavtalen (i kongelig kammer).
3. Begge parter foretar et kjøp ved å bruke pantemidler.
Hvis partene i transaksjonen er to "pantelån", er det fortsatt mulig å overføre rettighetene hvis den første aksjonæren får samtykke fra utlånsbanken deres.
Selvfølgelig er avtalen om overføring av rettigheter til bolig kompleks og krever overholdelse av en rekke juridiske nyanser, samt maksimal omsorg og oppmerksomhet, både fra selger og kjøper. Men nå vet du hvordan du kan unngå de mest sannsynlige risikoene og tegne en kontrakt. Ikke glem standardrisikoen forbundet med transaksjoner med eiendom (krav fra tredjepart, pårørende, salg av en inhabil selger, en bobestyrer som ikke har rett til å selge eiendommen, etc.).
