لتصبح المالك الأول لمفاتيح شقة جديدة ، لا تعجل في اختيار أرضية وطريقة عرض من النافذة ، وتخطيط وتنفيذ واحدة جديدة بدلاً من إعادة تصميم الشقة القديمة ، فإن القليل منهم يرفضون هذه المزايا عند اختيار المنزل. بناء جديد أو إعادة بيعها - أيهما أفضل؟ بالنسبة للمبتدئين ، يبدو هذا السؤال غير معقد ، والإجابة عليه واضحة - الجديد دائمًا أفضل وأجمل وأكثر راحة من القديم. لكن المشترين غالباً ما يجدون أنفسهم في مواجهة مواعيد نهائية ضيقة وقيود مالية.
ثم تأتي الاختلافات الأخرى إلى الواجهة: تكلفة المتر المربع ؛ شروط الرهن العقاري ؛ شروط وفروق تسجيل شقة كملكية ؛ الوضع القانوني والمخاطر المحتملة. فقط مع النظر المفصل والوزن الرصين لجميع العوامل سوف يكون الحل الصحيح. لمساعدة القراء على استيعابها بسرعة ، فكر في الاختلافات الرئيسية وميزات المباني الجديدة والإسكان الثانوي.
المحتويات:
وهو أرخص: إعادة بيع أو بناء جديد؟
ويعتقد أن السكن قيد الإنشاء هو بداهة أرخص من سابقه. يتصرف المشترون كمستثمرين مشاركين - بعد أن استثمروا في مرحلة التنقيب ، يحصلون على خصم كبير. وهذا صحيح - بعد كل شيء ، أصبحت الأشهر الطويلة ، وفي كثير من الأحيان ، سنوات من التوقعات ، هي حساب التكلفة المنخفضة. ومع ذلك ، لكل منطقة قواعدها الخاصة التي تمليها السوق. إذا قمت بدراسة الإحصائيات ، يمكنك أن ترى أن التكلفة المنخفضة للمبنى الجديد ليست بديهية على الإطلاق.
واليوم ، تلعب موسكو ومنطقة لينينغراد ونيجني نوفغورود قواعد ضدها ، حيث تبيع الجدران أكثر تكلفة من الشقق الجاهزة. تشيليابينسك ، روستوف أون دون وسامارا يثبتون بصدق وجود فرق ملموس لصالح المباني الجديدة. في المتوسط ، في جميع أنحاء البلاد ، تتم مقارنة تكلفة المتر المربع في كلا القطاعين تدريجياً ، على الرغم من أن المرحلة الثانوية لا تزال أعلى تكلفة.
هذا الانتهاك للقواعد سهل التفسير. بمجرد أن يقوم المطور بإعداد شقق تم تسليمها حديثًا ، يصبح السكن الجديد ثانويًا. على الرغم من مرور فترة قصيرة جدًا من لحظة قبول لجنة الدولة ، إلا أن معالجة المعاملة ستكون مختلفة. بدلاً من حقوق الملكية أو نقل المطالبة ، سيتمكن البائع والمشتري من توقيع عقد منتظم لبيع العقارات. تؤثر التكلفة العالية لهذه التسهيلات المرغوبة على السوق ، معادلة الإحصاءات في كلا القطاعين.
أقل تكلفة هي متر مربع ، وهو موجود فقط على الورق حتى الآن - هنا سيكون عليك الانتظار ليس فقط لتسجيل الممتلكات ، ولكن أيضًا لتركيب الجدران ، في حين أنه من المستحيل الحصول على ضمانات صارمة بأن البناء سوف يتم في الموعد المحدد ولن يتجمد في أي مرحلة. يمكنك الاعتماد فقط على الحدس الخاص بك ، وعلى القصة الإيجابية للمطور المحدد.
كلما اقتربت من قبول لجنة الدولة للمبنى ، ارتفعت الأسعار بنشاط أكبر. بحلول وقت التسوية ، ستكون قابلة للمقارنة للسوق الثانوية ، على الرغم من أن تسليم المفاتيح إلى الحصول على شهادة ملكية يمكن أن يستغرق من 6 أشهر إلى سنتين.
الرهن العقاري: ماذا تختار مع قرض معتمد؟
تفضيلات المنظمات الائتمانية واضحة ويمكنها بسهولة توجيه الميزان نحو المباني الجديدة. بادئ ذي بدء ، يقارن سعر الفائدة بشكل إيجابي - في هذه الحالة ، سيكون الفرق من 0.5 إلى 1 ٪. بالنظر إلى مدفوعات الرهن العقاري طويلة الأجل ، فإن الفرق البالغ 1 في المائة فقط ينتج عنه في النهاية مبلغ كبير.
سيكون جمع المستندات ودراستها أسهل - من المشترين سيطلب منهم تقديم اتفاقية أسهم فقط مع المطور.ستكون عملية الموافقة نفسها أسرع - بعد كل شيء ، سيكون هناك الكثير من هذه المعاملات مع مطور معتمد في البنك المحدد. تم إعفاء المشتري أيضًا من مخاطر تعطل الصفقة بسبب رهن معتمد - لن يكون هناك العديد من المالكين ، أحدهم سيقرر فجأة إعادة ، أو قرارات سلبية من سلطات الوصاية. مع وجود عدد كبير من العروض ، لن يختار البائع مشترًا آخر ، ولكنه سينتظر بصبر جميع الموافقات والموافقات.
من خلال عملية شراء الرهن العقاري في السوق الثانوية ، سيتعين على المقترض أن يدرس بعناية تاريخ الشراء السابق ، وأن يتذكر كيف أن البنوك لا تحب المعاملات مع مالكي الأسهم القاصرين وجذب رأس مال الأمومة الحالي. على الرغم من أن الفحص الدقيق من قبل البنك لسلسلة كاملة من المالكين السابقين يؤمن للمشتري نفسه ، فلن يوافق جميع البائعين حسن النية على انتظار القرار النهائي والموافقة ، وتقديم المستندات الإضافية المطلوبة. خيارات مربحة حقا قد تذهب إلى المشتري مع المال المجاني.
على عكس البائع العادي ، سيتمكن ممثلو المطور من تقديم المشورة الصحيحة والدقيقة حول مشكلات شراء الرهن العقاري في النداء الأول ، استنادًا إلى الخبرة الفعلية للتعاون مع البنك. في معظم الأحيان ، سيتم تقديم خدمات مجانية للعملاء من المتخصصين الذين سيرافقون ويوجهون العميل عند تسجيل الرهن العقاري.
المخاطر القانونية
في السنوات الأخيرة ، بذلت جهود كثيرة لتأمين المشترين قانونا. لقد تأخرت سنوات السوق البرية ، ويستثني الإجراء الخاص بتسجيل الحالة في الولاية معظم مخططات الاحتيال المحتملة. لكن ضمان الأمن بالكامل لا يزال غير ممكن.
هناك نقص كبير في الشقق الثانوية وهو تاريخ طويل من الملكية. يتم تطبيق قاعدة ملزمة هنا - إذا تم في إحدى المراحل الاعتراف بالمعاملة على أنها غير مشروعة ، فإن جميع التحويلات اللاحقة من مالك إلى مالك تكون غير صالحة أيضًا. نتيجة لذلك ، يعاني المالك النهائي دائمًا.
الخطر الأكبر هو نقل القانون عن طريق الإرادة - من المستحيل إثبات عدم وجود المتقدمين الآخرين للحصول على العقارات. الأهم من ذلك كله ، أن المشترين لا يحبون الميراث الجديد بالإرادة ، فهم يشكون في التبرعات ، ويتجنبون الخيارات التي ظهر فيها عقد الإيجار - بعد كل شيء ، يمكن الطعن في كل ما سبق في المحكمة.
يتم تقليل مخاطر مماثلة في حالة المباني الجديدة إلى الصفر ، ومع ذلك ، مخبئهم يختبئون هنا. في الأساس ، يعاني المشترون من عللتين - البناء المجمد مع نقص التمويل والمشاكل التي لم يتم كشفها في الوثائق. إذا لم يكن هناك خطأ من المشتري في الصعوبات المالية المفاجئة للمستثمرين ، وتشير التجربة المحزنة إلى الخراب المحتمل حتى للمطورين الكبار والناجحين سابقًا ، فإن الكسل أو الأمية القانونية في الحالة الثانية يصبح السبب.
يجب تقديم جميع الوثائق للعملاء عند الطلب ، وسيقوم البائع الضميري عن طيب خاطر وبالتفصيل بإخبار جميع التصاريح المستلمة - من عقد إيجار أو شراء أرض إلى أحدث الموافقات من السلطات الحكومية. يجب نشر هذه الوثائق على الموقع الرسمي للمنشأة.
يعاني المستثمرون الشريكون وأصحاب الأسهم الأكثر خداعًا من الخضوع للاعتقاد بأن الأذونات ستصدر بأثر رجعي. اليوم ، المعايير والمتطلبات مرتفعة للغاية ، وأي انتهاكات في البناء والتصاريح يمكن أن تصبح بسهولة سببًا لتجميد أي شيء.
سيطرة الدولة في هذا المجال قوية لدرجة أن الانتهاء الناجح للبناء لن يضمن هووسورمينج سعيد. المباني التي تم شغلها بالفعل واحتلالها مع الانتهاكات الجسيمة والتزوير بالأوراق يمكن الاعتراف بها على أنها بناء ذاتي وهدم.
ما تحتاج لمعرفته حول المباني الجديدة
السقوف العالية والقاعات الفسيحة ومواد الديكور الحديثة والهياكل متجانسة دائمة - كل هذا جذب المشترين الجدد.لكن هذا أبعد ما يكون عن الشيء الوحيد الذي يجب معرفته عنها. ينبغي فصل الحقائق القاسية وغير المريحة عن مسرات كتيب الإعلان للمستوطنين الجدد.
1. موقع البناء بدلا من الفناء. عند إقامة العديد من الخطوط أو المباني بدلاً من المروج الموعودة وبلدات الأطفال تحت النوافذ ، قد تستمر أعمال البناء لعدة سنوات. ينبغي النظر في هذا من قبل المشترين للمرحلة الأولى من المجمعات السكنية الكبيرة.
2. يفضل الكثير من المنازل الجديدة أن تجسد أفكار التصميم الأكثر جرأة. ومع ذلك ، يتعين على المرء أن يتذكر أن الخيال بلا حدود ممكن فقط في الهياكل المتجانسة ، وستتطلب مباني الطوب والألواح تنسيقًا إلزاميًا لإعادة التطوير المخطط لها ، وسيكون بعض خياراتها مستحيلًا.
3. مع أو بدون تقليم؟ عند التفكير في أي شقة من الأفضل شراؤها أو إعادة بيعها أو بناء مبنى جديد ، لا تنسَ أن جزءًا كبيرًا مستأجر بدون تشطيب ، وهذا لا يتعلق على الإطلاق بالبلاط أو ورق الحائط. سيتم استيفاء المشتري حرفيًا بواسطة جدران وأرضيات وجداول خرسانية عارية. ستتطلب الاستثمارات في جلب مثل هذا "الصندوق" إلى المظهر السكني أهمية كبيرة ، لأن جميع الأعمال النهائية من الأسلاك إلى الجبس ستقع على أكتاف المستوطنين الجدد.
في هذه الحالة يمكنك شراء مبنى جديد ، وفيه إعطاء الأفضلية للسكن الثانوي
هناك ظروف تتعارض مع خططنا وأحلامنا. عند الاختيار ، سيعتمد الكثير ليس فقط على إيجابيات وسلبيات الهدف من المباني وإعادة البيع الجديدة ، ولكن أيضًا على الظروف والقدرات الحالية للمشتري.
حاجة ماسة للانتقال إلى الشقة
ما هو نوع السكن الأفضل للشراء ، إعادة البيع أو بناء جديد إذا كنت بحاجة إلى شقة اليوم؟ في الواقع ، في هذه الحالة ينفد الوقت ، والفرص المالية محدودة ، والأشخاص والأشياء في حاجة ماسة إلى سقف جديد فوق رؤوسهم. إذا أصبح الشراء هو السكن الوحيد ، فسيتعين التخلي عن مبنى جديد. يمكن أن يتباهى الكائن النادر جدًا بمصادفة تامة للمواعيد النهائية المحددة للتسليم والتسوية مع المواعيد الحقيقية ، ويمكن حتى تأجيل النقل المخطط له وخطوات الأجهزة المنزلية لمدة عام واحد حتى في ظل ظروف ناجحة.
استثمارات الإسكان
أجبرت التقلبات الحادة في العملة الوطنية الكثيرين على اللجوء إلى العقارات كوسيلة للحفاظ على مدخراتهم أو حتى زيادتها. هنا لا يجب أن تغريكم الأسعار الجذابة في الصندوق القديم. اليوم ، أصبحت مباني الستينيات والثمانينيات من القرن الماضي قد عفا عليها الزمن بالفعل ، وفي المستقبل ستصبح أرخص. أولئك الذين يرغبون في توفير المال سيكونون أكثر حكمة للنظر في البناء في المناطق النائية ، ولكن واعدة ، والتحقق من الخيارات غير مكلفة مع خطط حضرية 5-10 سنوات. جنبا إلى جنب مع تطوير شبكات الاتصالات والنقل ، فإن تكلفة هذه المرافق تزيد.
شقة للإيجار
آراء أصحاب العقارات بشأن اختيار شقة للإيجار ليست موحدة. يعتقد معظم الخبراء أنه من الأفضل الاستثمار في الصندوق القديم في مناطق ذات بنية تحتية متطورة - بعد كل شيء ، يجد هذا السكن المستأجر في أسرع وقت ممكن. هنا لقطات وارتفاع السقف ليست مهمة جدا. لكن البعض على يقين من أن الأوقات ذات النوعية الرديئة هي شيء من الماضي ، وأن المستأجر الحديث يفضل البعد والافتقار إلى البنية التحتية القائمة إلى البناء الحديث عالي الجودة. من المهم هنا عدم الذهاب بعيدًا ، واختيار أرضًا وسطًا - وإلا يمكنك الاستثمار في حي اليهود الحقيقي ، حيث سيتم عرض شرفات ومباني كاملة للإيجار.
لا حاجة لتقطير فوري
إذا تم شراء الشقة لنفسك ، ولكن ليست هناك حاجة للتسوية الفورية ، فإن الحل المثالي هو بناء مبنى جديد بتخطيط مجاني. هنا يمكنك تخطيط موقع غرف النوم ، والتفكير في غرف فنية إضافية ، واختيار الكلمة. سيتم الانتهاء من العمل في وقت واحد في جميع أنحاء المنزل ، وبحلول الوقت الذي يتحرك فيه المستوطنون الجدد ، لن تكاد أصوات البناء من الجيران تهتم.
