За да станете първите собственици на ключовете от нов апартамент, не бързайте да изберете етаж и гледка от прозореца, планирайте и внедрете нов, вместо да прекроите стария - малцина ще откажат тези предимства при избора на дом. Нова сграда или препродажба - кое е по-добре? За непосветените такъв въпрос изглежда неусложнен, а отговорът на него е очевиден - новото винаги е по-добро, по-красиво и удобно от старото. Но купувачите често се сблъскват със строги срокове и финансови ограничения.
И тогава на преден план излизат други разлики: цената на квадратен метър; ипотечни условия; условия и нюанси на регистриране на апартамент като собственост; правен статус и възможни рискове. Само с подробно разглеждане и трезво претегляне на всички фактори решението ще се окаже правилно. За да помогнете на читателите да го вземат бързо, помислете за основните разлики и характеристики на новите сгради и вторичните жилища.
Съдържание:
Кое е по-евтино: препродажба или нова сграда?
Смята се, че жилището в строеж е априори по-евтино от готовото. Купувачите действат като съинвеститори - инвестирайки на етапа на разкопки, получават значителна отстъпка. И това е вярно - в края на краищата дългите месеци и по-често годините на очакване стават цената, платена за ниска цена. Всеки регион обаче има свои правила, които пазарът диктува. Ако изучавате статистиката, можете да видите, че по-ниската цена на новата сграда изобщо не е аксиома.
Днес Москва, Ленинградска област и Нижни Новгород играят срещу правилата, продавайки стени по-скъпи от готови апартаменти. Челябинск, Ростов на Дон и Самара честно демонстрират осезаема разлика в полза на новите сгради. Средно в цялата страна разходите за квадратен метър и в двата сегмента постепенно се сравняват, въпреки че вторичният все още е по-скъп.
Това нарушение на правилата е лесно обяснимо. Веднага след като предприемачът изготвя новоотдадени апартаменти, новите жилища стават второстепенни. Въпреки че минава много кратък период от момента на приемане от Държавната комисия, обработката на сделката ще бъде различна. Вместо собствен капитал или прехвърляне на рекламации, продавачът и купувачът ще могат да подпишат редовен договор за продажба на недвижими имоти. Високата цена на такива търсени съоръжения се отразява на пазара, изравнявайки статистиката в двата сегмента.
Най-евтиният разход е квадратните метра, които съществуват само на хартия досега - тук ще трябва да изчакате не само за регистрацията на имота, но и за издигането на стените, докато е невъзможно да получите твърди гаранции, че строителството ще върви по график и няма да замръзне на нито един етап. Можете да разчитате само на собствената си интуиция и на положителната история на избрания разработчик.
Колкото по-близо до приемането на сградата от Държавната комисия, толкова по-активно се покачват цените. По време на сетълмента те ще бъдат сравними с вторичния пазар, въпреки факта, че от доставката на ключове до получаването на сертификат за собственост може да отнеме от 6 месеца до 2 години.
Ипотека: какво да избера с одобрен заем?
Предпочитанията на кредитните организации са очевидни и могат лесно да насочат везните към новите сгради. На първо място, лихвеният процент се сравнява благоприятно - в този случай разликата ще бъде от 0,5 до 1%. Предвид дългосрочните ипотечни плащания, разликата от само 1 процент в крайна сметка води до голяма сума.
Събирането и разглеждането на документи ще бъде по-лесно - от купувачите ще се изисква да предоставят само споразумение за собствен капитал с предприемача.Самият процес на одобрение ще бъде по-бърз - в края на краищата ще има много такива транзакции с акредитиран предприемач в избраната банка. Купувачът също е освободен от рисковете от прекъсване на транзакция поради одобрена ипотека - няма да има няколко собственици, единият от които внезапно ще реши да преиграе, или отрицателни решения на органите по настойничество. При голям брой оферти продавачът няма да избере друг купувач, но търпеливо ще изчака всички одобрения и одобрения.
С покупка на ипотека на вторичния пазар, кредитополучателят ще трябва внимателно да проучи предишната история на покупките, като си спомни как банките не обичат транзакции с второстепенни собственици на акции и със съществуващото привличане на майчински капитал. Въпреки че задълбочена проверка от банката на цялата верига от предишни собственици, застрахова самия купувач, не всички добросъвестни продавачи ще се съгласят да изчакат окончателното решение и одобрение и ще предоставят исканите допълнителни документи. Наистина печелившите опции може да отидат до купувача с безплатни пари.
За разлика от обикновен продавач, представителите на предприемача ще могат да консултират правилно и точно по въпросите на покупката на ипотека при първото обжалване въз основа на реалния опит на сътрудничество с банката. Най-често на клиентите ще бъдат предлагани безплатни услуги на специалисти, които ще придружават и ръководят клиента при регистрация на ипотека.
Правни рискове
През последните години се полагат много усилия за законно обезпечаване на купувачите. Годините на дивия пазар изостават и процедурата за държавна регистрация на сделката изключва повечето от възможните схеми за измама. Но пълното гарантиране на сигурността все още не е възможно.
Значителен минус на второстепенните апартаменти е дългата история на собственост. Тук се прилага обвързващо правило - ако на един етап транзакцията бъде призната за нелегитимна, тогава всички последващи прехвърляния от собственик в собственик също се оказват невалидни. В резултат на това крайният собственик винаги страда.
Най-големият риск е прехвърлянето на закон чрез завещание - невъзможно е да се докаже, че няма други кандидати за недвижими имоти. Най-вече купувачите не харесват свежо наследство по завещание, подозрителни са към дарения, избягват опции, при които се е появил договорът за наем - в края на краищата всичко по-горе може да бъде оспорено в съда.
Подобни рискове в случай на нови сгради са сведени до нула, но тук се крият техните клопки. По принцип купувачите страдат от две беди - замразено строителство с липса на финансиране и неоткрити проблеми с документацията. Ако няма вина на купувача в внезапните финансови затруднения на инвеститорите и тъжният опит показва възможната съсипка дори на големи и преди това успешни разработчици, тогава във втория случай леността или юридическата неграмотност стават причина.
Цялата документация трябва да бъде предоставена на клиентите при поискване, а съвестният продавач с желание и подробности ще разкаже за всички получени разрешения - от лизинг или закупуване на земя до последните одобрения от държавните органи. Такива документи трябва да бъдат публикувани на официалния уебсайт на съоръжението.
Най-страдат поверителните съинвеститори и притежатели на акции, поддавайки се на убеждението, че разрешенията ще бъдат издадени със задна дата. Днес стандартите и изискванията са много високи и всякакви нарушения в строителството и разрешителните лесно могат да станат причина за замразяване на обект.
Държавният контрол в тази област е толкова силен, че успешното завършване на строителството няма да гарантира щастливо домогване. Вече завършените и заети сгради с груби нарушения и фалшификации с документи могат да бъдат признати за самостоятелно строителство и съборени.
Какво трябва да знаете за новите сгради
Високи тавани, просторни зали, модерни материали за декорация и устойчиви монолитни конструкции - всичко това привлича нови купувачи.Но това далеч не е единственото нещо, което трябва да се знае за тях. Суровите и неудобни реалности трябва да се отделят от изкушенията на рекламната брошура за нови заселници.
1. Строителна площадка вместо двора. Когато издигнете няколко линии или сгради вместо обещаните тревни площи и детски градове под прозорците, строителните работи могат да продължат няколко години. Това трябва да се вземе предвид от купувачите на първия етап на големи жилищни комплекси.
2. Мнозина предпочитат новите домове да въплъщават най-дръзките дизайнерски идеи. Човек обаче трябва да помни, че фантазията без граници е възможна само в монолитни конструкции, тухлени и панелни сгради ще изискват задължителна координация на планираните преустройства и някои от техните възможности ще бъдат невъзможни.
3. Със или без тапицерия? Когато мислите кой апартамент е по-добре да закупите, препродажба или нова сграда, не забравяйте, че значителна част се отдава под наем без довършителни работи, а това изобщо не се отнася до плочки или тапети. Купувачът буквално ще бъде посрещнат от голи бетонни стени, подове и потоци. Инвестициите за привеждане на подобна „кутия“ в жилищен вид ще изискват значителни, защото цялата довършителна работа от окабеляването до мазилката ще падне върху плещите на новите заселници.
В този случай можете да закупите нова сграда и в която да дадете предпочитание на вторичните жилища
Има обстоятелства, които противоречат на нашите планове и мечти. При избора много ще зависи не само от обективните плюсове и минуси на новите сгради и препродажби, но и от съществуващите условия и възможности на купувача.
Спешна нужда да се премести в апартамента
Какъв вид жилище е по-добре да закупите, препродажба или нова сграда, ако имате нужда от апартамент днес? Всъщност в този случай времето изтича, финансовите възможности са ограничени, а хората и нещата имат остра нужда от нов покрив над главата си. Ако покупката стане единствено жилище, нова сграда ще трябва да бъде изоставена. Много рядък обект може да се похвали с пълно съвпадение на посочените срокове за доставка и уреждане с реалните, а планираното преместване и затопляне може дори да бъде отложено за една година, дори при успешни обстоятелства.
Инвестиции в жилища
Резките колебания в националната валута принудиха мнозина да се обърнат към недвижимите имоти като начин да запазят или дори да увеличат спестяванията си. Тук не бива да се изкушавате от атрактивни цени в стария фонд. Днес сградите от 60-80-те вече се считат за остарели и в бъдеще те ще станат само по-евтини. Желаещите да спестят пари биха били по-разумни да разгледат строителството в отдалечени, но обещаващи райони, проверявайки евтини варианти с 5-10 годишни градоустройствени планове. Заедно с развитието на комуникационните и транспортните мрежи цената на такива съоръжения ще се увеличи.
Апартамент под наем
Мненията на брокерите относно избора на апартамент под наем не са единни. Повечето експерти смятат, че е по-добре да инвестирате в стария фонд в райони с развита инфраструктура - в края на краищата такова жилище намира своя наемател възможно най-бързо. Тук кадрите и височината на тавана не са много важни. Но някои са сигурни, че времената с лошо качество са минало и модерен наемател би предпочел отдалечеността и липсата на съществуваща инфраструктура пред висококачественото и модерно строителство. Тук е важно да не излизате твърде далеч, избирайки средна позиция - в противен случай можете да инвестирате в истинско гето, където цели веранди и сгради ще бъдат пуснати под наем.
Няма нужда от незабавно вмъкване
Ако апартаментът е закупен за себе си, но няма нужда от незабавно заселване, тогава идеалното решение би било нова сграда със свободно оформление. Тук можете да планирате местоположението на спалните, да помислите за допълнителни технически помещения, да изберете етаж. Довършителните работи ще се извършват едновременно в цялата къща, а по времето, когато новите заселници се преместят, строителните шумове от съседите вече няма да се притесняват.
