For at blive de første ejere af nøglerne til en ny lejlighed, skal du ikke skynde dig at vælge et gulv og en udsigt fra vinduet, planlægge og implementere en ny i stedet for at renovere den gamle - få vil afvise disse fordele, når du vælger et hjem. Ny bygning eller videresalg - hvilket er bedre? For de uindviede virker et sådant spørgsmål ukompliceret, og svaret på det er indlysende - det nye er altid bedre, smukkere og behageligt end det gamle. Men købere befinder sig ofte over for stramme frister og økonomiske begrænsninger.
Og så kommer andre forskelle frem: prisen på en kvadratmeter; pantebetingelser; vilkår og nuancer ved registrering af en lejlighed som en ejendom; juridisk status og mulige risici. Kun med en detaljeret overvejelse og nøgtern vejning af alle faktorer viser løsningen sig at være korrekt. For at hjælpe læserne med at tage det hurtigt, skal du overveje de vigtigste forskelle og funktioner i nye bygninger og sekundære boliger.
Indhold:
Hvilket er billigere: et videresalg eller en ny bygning?
Det antages, at boligerne under opførelse er a priori billigere end det færdige. Købere fungerer som medinvestorer - når de har investeret i udgravningsstadiet, får de en betydelig rabat. Og dette er sandt - når alt kommer til alt bliver lange måneder og oftere forventninger til mange år beregnet til lave omkostninger. Hver region har imidlertid sine egne regler, som markedet dikterer. Hvis du studerer statistikken, kan du se, at de lavere omkostninger ved den nye bygning overhovedet ikke er et aksiom.
I dag spiller Moskva, Leningrad-regionen og Nizhny Novgorod mod reglerne og sælger mure dyrere end færdige lejligheder. Chelyabinsk, Rostov ved Don og Samara demonstrerer ærligt en konkret forskel til fordel for nye bygninger. I gennemsnit sammenlignes omkostningen pr. Kvadratmeter i begge segmenter gradvist, selv om det sekundære stadig er dyrere.
Denne overtrædelse af reglerne er let at forklare. Så snart bygherren udarbejder nyudleverede lejligheder, bliver nye boliger sekundære. Selvom der går en meget kort periode fra det tidspunkt, hvor statskommissionen accepterer, vil behandlingen af transaktionen være anderledes. I stedet for egenkapital eller overførsel af krav, vil sælgeren og køberen være i stand til at underskrive en regelmæssig salgskontrakt af fast ejendom. De høje omkostninger ved sådanne efterspurgte faciliteter påvirker markedet ved at udligne statistikkerne i begge segmenter.
De billigste omkostninger er kvadratmeter, der kun findes på papir indtil videre - her bliver du nødt til ikke kun at vente på registrering af ejendommen, men også med opførelsen af væggene, mens det er umuligt at få faste garantier for, at konstruktionen vil ske efter planen og ikke vil fryse på noget tidspunkt. Du kan kun stole på din egen intuition og på den positive historie om den valgte udvikler.
Jo nærmere statens kommission accepterer bygningen, desto mere stiger priserne mere. På afviklingstidspunktet vil de være sammenlignelige med det sekundære marked, på trods af det faktum, at fra levering af nøgler til opnåelse af et ejendomsattest kan tage fra 6 måneder til 2 år.
Pant: hvad skal man vælge med et godkendt lån?
Kreditorganisationernes præferencer er indlysende og kan let vippe skalaerne mod nye bygninger. Først og fremmest sammenligner renten gunstigt - i dette tilfælde vil forskellen være fra 0,5 til 1%. I betragtning af de langsigtede pantebetalinger resulterer forskellen på kun 1 procent til sidst i et stort beløb.
Indsamling og behandling af dokumenter vil være lettere - fra købere vil det kun være nødvendigt at give en egenkapitalaftale med udvikleren.Selve godkendelsesprocessen vil være hurtigere - når alt kommer til alt vil der være en masse sådanne transaktioner med en akkrediteret udvikler i den valgte bank. Køberen er også blevet afløst af risikoen for en transaktionsforstyrrelse på grund af et godkendt pantelån - der vil ikke være flere ejere, hvoraf en pludselig vil beslutte at spille igen eller negative beslutninger fra værgemyndighedens myndigheder. Med et stort antal tilbud vælger sælgeren ikke en anden køber, men tålmodig venter på alle godkendelser og godkendelser.
Ved et prioritetsopkøb på det sekundære marked skal låntager nøje studere den forrige købshistorie og huske, hvordan bankerne ikke kan lide transaktioner med mindre ejere af aktier og med den eksisterende tiltrækning af moderskabskapital. Selvom en grundig kontrol fra bankens side af hele kæden af tidligere ejere forsikrer køberen selv, er ikke alle bona fide-sælgere enige om at vente på den endelige beslutning og godkendelse og give de anmodede yderligere dokumenter. Virkelig rentable muligheder kan godt gå til køberen med gratis penge.
I modsætning til en almindelig sælger vil repræsentanterne for udvikleren være i stand til korrekt og nøjagtigt at rådgive om spørgsmål om et realkreditkøb ved den første appel, baseret på den faktiske oplevelse af samarbejde med banken. Oftest tilbydes kunderne gratis tjenester fra specialister, der vil ledsage og guide kunden, når de registrerer et prioritetslån.
Juridiske risici
I de senere år er der gjort mange bestræbelser på at lovligt sikre købere. Årene med det vilde marked ligger bag, og proceduren for statsregistrering af transaktionen udelukker de fleste af de mulige svigagtige ordninger. Men det er stadig ikke muligt at garantere fuld sikkerhed.
Et betydeligt minus af de sekundære lejligheder er en lang historie med ejerskab. Her gælder en obligatorisk regel - hvis transaktionen på et tidspunkt anerkendes som uegnet, viser sig alle efterfølgende overførsler fra ejer til ejer også at være ugyldige. Som et resultat lider den ultimative ejer altid.
Den største risiko er overførsel af lov ved testamente - det er umuligt at bevise, at der ikke er andre ansøgere om fast ejendom. Frem for alt kan købere ikke lide en fersk arv ved vilje, de er mistænkelige over for donationer, de undgår muligheder, hvor livrente-kontrakten dukkede op - jo alt, alt det ovenstående kan anfægtes i retten.
Lignende risici i tilfælde af nye bygninger reduceres til nul, men deres faldgruber skjuler sig her. Grundlæggende lider købere af to sygdomme - frosset konstruktion med manglende finansiering og uopdagede problemer med dokumentation. Hvis der ikke er nogen køber skyld i investorernes pludselige økonomiske vanskeligheder, og trist erfaring indikerer den mulige ødelæggelse af endda store og tidligere succesrige udviklere, bliver i det andet tilfælde dovenskab eller juridisk analfabetisme årsagen.
Al dokumentation skal leveres til kunderne efter anmodning, og en samvittighedsfuld sælger vil gerne og i detaljer fortælle om alle de tilladte tilladelser - fra en lejekontrakt eller køb af jord til de seneste godkendelser fra regeringsmyndighederne. Sådanne dokumenter bør offentliggøres på facilitetens officielle websted.
De godtroende medinvestorer og aktieholdere lider mest og følger efter troen på, at tilladelser vil blive udstedt med tilbagevirkende kraft. I dag er standarderne og kravene meget høje, og eventuelle overtrædelser i konstruktionen og tilladelserne kan let blive en grund til at fryse et objekt.
Statskontrol på dette område er så stærk, at en vellykket færdiggørelse af byggeriet ikke garanterer en lykkelig husopvarmning. Allerede færdige og besatte bygninger med grove krænkelser og forfalskninger med papirer kan anerkendes som selvbygning og revet.
Hvad du har brug for at vide om nye bygninger
Højt til loftet, rummelige haller, moderne dekorationsmaterialer og holdbare monolitiske strukturer - alt dette tiltrækker nye købere.Men dette er langt fra det eneste, man ved om dem. De barske og ubehagelige virkeligheder skal adskilles fra glæden ved reklamebrochuren for nye bosættere.
1. Byggeplads i stedet for gården. Når man opretter flere linjer eller bygninger i stedet for de lovede græsplæner og børnebyer under vinduerne, kan byggeriet fortsætte i flere år. Dette bør overvejes af købere af den første fase af store boligkomplekser.
2. Mange foretrækker nye hjem for at legemliggøre de mest dristige designideer. Man må dog huske, at fantasi uden grænser kun er mulig i monolitiske strukturer, mursten og panelbygninger vil kræve obligatorisk koordinering af planlagte ombygninger, og nogle af deres muligheder vil være umulige.
3. Med eller uden trim? Når du tænker over, hvilken lejlighed der er bedre at købe, en videresalg eller en ny bygning, skal du ikke glemme, at en betydelig del lejes ud uden at være færdigbehandlet, og det handler slet ikke om fliser eller tapet. Køberen bliver bogstaveligt talt mødt af bare betonvægge, gulve og vandløb. Investeringer i at bringe en sådan "kasse" til et boligudseende vil kræve betydelige, fordi alt efterbehandlingsarbejde fra ledningsføring til gips falder på skuldrene til de nye bosættere.
I hvilket tilfælde kan du købe en ny bygning, og hvor du foretrækker sekundærboliger
Der er omstændigheder, der strider mod vores planer og drømme. Når du vælger, afhænger meget ikke kun af de objektive plusser og minusser ved nye bygninger og videresalg, men også af købers nuværende forhold og muligheder.
Presserende behov for at flytte ind i lejligheden
Hvilken type boliger er bedre at købe, en videresalg eller en ny bygning, hvis du har brug for en lejlighed i dag? I dette tilfælde er tiden ved at løbe ud, økonomiske muligheder er begrænsede, og mennesker og ting har stort behov for et nyt tag over deres hoveder. Hvis købet bliver den eneste bolig, skal en ny bygning opgives. Et meget sjældent objekt kan prale af en fuldstændig sammenfald af de angivne frister for levering og afvikling med de rigtige, og den planlagte flytning og husopvarmning kan endda udsættes i et år, selv under vellykkede omstændigheder.
Boliginvesteringer
De kraftige udsving i den nationale valuta tvang mange til at henvende sig til fast ejendom som en måde at bevare eller endda øge deres opsparing. Her skal du ikke blive fristet af attraktive priser i den gamle fond. I dag betragtes bygningerne fra 60-80'erne allerede forældede, og i fremtiden vil de kun blive billigere. Dem, der ønsker at spare penge, ville være klogere at se på konstruktionen i fjerntliggende, men lovende områder, og kontrollere billige muligheder med 5-10 års byplaner. Sammen med udviklingen af kommunikations- og transportnet vil udgifterne til sådanne faciliteter stige.
Lejlighed til leje
Ejendomsmæglernes meninger om valget af en lejlighed til leje er ikke samlet. De fleste eksperter mener, at det er bedre at investere i den gamle fond i områder med udviklet infrastruktur - når alt kommer til alt, finder sådanne boliger sin lejer så hurtigt som muligt. Her er optagelser og loftshøjde ikke særlig vigtige. Men nogle er sikre på, at tider med dårlig kvalitet er fortiden, og en moderne lejer foretrækker fjernheden og manglen på eksisterende infrastruktur frem for høj kvalitet og moderne byggeri. Det er vigtigt her ikke at gå for langt ved at vælge en mellemgrund - ellers kan du investere i en rigtig ghetto, hvor hele verandaer og bygninger vil blive udlejet.
Intet behov for øjeblikkelig instillation
Hvis lejligheden købes til dig selv, men der ikke er behov for øjeblikkelig bosættelse, ville den ideelle løsning være en ny bygning med et gratis layout. Her kan du planlægge placeringen af soveværelser, overveje yderligere tekniske værelser, vælge et gulv. Efterbehandlingen finder sted samtidig i hele huset, og når de nye bosættere flytter, vil bygningslyde fra naboer ikke længere genere.
