La adquisición de una casa está asociada con un riesgo muy alto, porque esta transacción requiere costos financieros significativos. Para no perder los fondos invertidos, debe estudiar cuidadosamente toda la documentación del objeto. Sin embargo, verificar el estado técnico de la casa no es menos importante. De lo contrario, poco después de la mudanza resulta que su nuevo nido familiar tiene un techo con goteras, el sótano se convierte en una piscina después de cada lluvia, y la grieta en la pared crece a un ritmo alarmante.
Es difícil para un no especialista comprender todas las complejidades del negocio de la construcción, pero esperamos que nuestro consejo lo ayude a no cometer un error y tomar la decisión correcta. Y luego su alegría de comprar una nueva casa no se verá eclipsada por sorpresas desagradables y no tendrá que eliminar a su propio costo las deficiencias que el propietario anterior quiere transmitirle. Qué buscar al comprar una casa con un terreno y cómo no perder de vista puntos importantes: lea este artículo.
Contenido:
Reglas de inspección de la casa
Solo un profesional puede evaluar la calidad de la construcción. Y no tiene que buscarlo mediante anuncios familiares o gratuitos en el periódico, porque hoy en día hay empresas enteras involucradas en experiencia en construcción. Los especialistas determinarán todas las características estructurales más importantes, por ejemplo, la conductividad térmica y la capacidad de carga de paredes, pisos y cimientos, la humedad de los materiales, la presencia de grietas ocultas y otros defectos, la efectividad del equipo de ingeniería utilizado, etc. etc. Como resultado, recibirá una conclusión sobre el estado real del objeto y una estimación de los costos de "recordar". Esta conclusión puede operarse en el curso de una negociación con el propietario de la casa.
Llamar a un especialista le costará una cantidad bastante grande. Sin embargo, al comprar una casa por valor de varios millones, ahorrar en verificar la calidad de lo que está adquiriendo es simplemente miope. Sin embargo, es probable que, después de familiarizarse con la conclusión del examen, decida negarse a comprar esta propiedad. Y esto significa que en el futuro será necesario llamar a expertos cada vez más, ya en otras instalaciones.
¿Quieres ahorrar unas pocas decenas de miles de rublos? Puede sacar conclusiones preliminares sobre la idoneidad de una casa para vivienda por su cuenta. La secuencia más lógica de acciones es bastante simple. Guiado por nuestras recomendaciones, usted examina la casa que le interesa (probablemente no solo una, sino varias), y solo si no puede encontrar fallas serias y está satisfecho con todo, atraiga a un experto para una evaluación profesional de la propiedad.
1. Es mejor mirar la casa en la primavera, durante el período de fusión activa de la nieve y la alta humedad del suelo. Muchos cometen el error de ir de visita en invierno. Esto, por supuesto, tiene sus ventajas, en particular, puede asegurarse de que el sistema de calefacción funciona correctamente. Pero al mismo tiempo en invierno es más difícil evaluar el estado general de la casa. La nieve esconderá de tus ojos la base desmoronada de la casa y la pizarra agrietada en el techo. No notará el vertedero en la parte posterior del patio. En la primavera, todos estos defectos estarán expuestos, y el derretimiento de la nieve y el agua subterránea revelará de inmediato los puntos débiles de la estructura.
2. Muchas personas son extremadamente negativas sobre cualquier cosa que estaba en uso, y se niegan categóricamente a "cargar" por alguien.Pero al elegir una casa, es mejor que reconsideren sus puntos de vista. Se debe dar preferencia a las casas en las que las personas han vivido durante algún tiempo. El hecho es que en la gran mayoría de los casos, la construcción de "para sí mismos" y "para la venta" - estos son dos niveles diferentes de calidad. Si el propietario de la casa vivía en ella, esto puede servir como garantía de calidad.
3. No espere que el dueño de la casa le cuente honestamente sobre las deficiencias existentes de su casa, porque está interesado en una venta rápida y rentable. Tienes que llegar a la verdad tú mismo. Por ejemplo, la conversación íntima con vecinos será muy útil. Vieron cómo se construyó la casa y qué se está terminando, y al ser personas desinteresadas, pueden contar muchas cosas interesantes, sobre las cuales el propietario prefiere permanecer en silencio o esconderse intencionalmente.
4. Es necesario evaluar no solo la casa en sí, sino también su ubicación y la parcela adyacente. ¿Hay humedad excesiva en el territorio? ¿La casa está oculta del sol por árboles o edificios vecinos? ¿Qué tan convenientes son los porches? ¿Hay líneas de alta tensión o instalaciones industriales cerca?
5. Al examinar una casa, escriba sus preguntas para que no se olvide de preguntar a un especialista. Tome fotografías de lugares dudosos desde su punto de vista.
Por supuesto, una parte importante de los defectos identificados se puede eliminar, pero esto requerirá inversiones financieras adicionales de su parte, lo que significa que puede convertirse en la base para revisar el precio final.
Conociendo el diseño
Una casa no es solo metros cuadrados. La comodidad depende no solo del área total, sino del diseño correcto del espacio habitable. ¿Qué buscar al comprar una casa? ¿Qué puntos son especialmente importantes?
Un hogar cómodo puede llamarse uno en el que fue posible lograr el equilibrio correcto de sensación de amplitud y privacidad. Es bueno cuando las premisas de la estancia diurna (la sala de estar, el vestíbulo, el comedor) fluyen suavemente entre sí: esto creará una sensación de libertad y amplitud y le ahorrará la necesidad de abrir constantemente las puertas cuando se mueve por la casa. Al mismo tiempo, es muy importante que cada miembro de la familia tenga la oportunidad de estar solo si lo desea. Esto, como mínimo, dicta la necesidad de un número suficiente de habitaciones en la casa. No es necesario que sean grandes: todo lo contrario, en una habitación pequeña es más fácil crear una sensación de comodidad que es tan necesaria para la relajación. Es deseable que la casa tenga el menor número posible de pasillos estrechos, largos y oscuros.
No se olvide de los lugares para almacenar las pertenencias del hogar: despensas, armarios, vestidores. De lo contrario, al moverse por la casa, constantemente se encontrará con ropa inapropiada para la temporada, trineos para niños, frascos de pepinillos ... pero nunca se sabe qué más quiere ocultar de vez en cuando a los ojos de sus amigos y extraños. Como muchas comunicaciones de una casa privada son, por regla general, autónomas, también se deben proporcionar locales técnicos. Debe tenerse en cuenta que las despensas y las salas técnicas no requieren calefacción completa, lo que le permite ahorrar significativamente energía.
Asegúrese de prestar atención a las escaleras que conectan los pisos. Por supuesto, quiero que no "coma" demasiado espacio útil, pero no debemos olvidar que, en caso de incendio, esta será la ruta principal de evacuación desde el segundo piso. Desde este punto de vista, es muy deseable que la escalera no sea demasiado estrecha y empinada. Además, el riesgo de lesiones graves en caso de caída accidental depende directamente de la inclinación de las escaleras y la presencia de una valla confiable.
Lo cómodo que será vivir en una casa nueva depende en gran medida del grado de iluminación. Debe haber mucha luz natural en los locales. Está claro que la luz solar ingresa a la casa a través de las ventanas, lo que significa que debería haber muchas.Sin embargo, demasiado celoso tampoco vale la pena, porque una sobreabundancia de ventanas es una de las razones para reducir la eficiencia energética del edificio.
Al determinar el número más óptimo de ventanas, proceda del valor encontrado experimentalmente: la relación del área de las ventanas al área del piso debe ser de aproximadamente 1: 8.
Como estamos hablando de ventanas, vale la pena decir algunas palabras sobre las llamadas casas con una segunda luz. Estos son edificios en los que no hay parte del piso, y una gran ventana panorámica se encuentra en toda la pared de los locales ubicados en este lugar (generalmente una sala de estar o un pasillo) con el doble de altura de los techos. Sin lugar a dudas, se ve impresionante, pero en la práctica resulta no ser muy racional: tal casa tiene un volumen calentado más grande y un área utilizable más pequeña. Y, por supuesto, una condición indispensable para tal casa es una hermosa vista desde la ventana, de lo contrario no hay necesidad de crear tal revisión.
Y en conclusión, mencionamos el garaje disponible en cualquier casa de campo moderna. Muy a menudo, una parte de la planta baja está reservada para el garaje. Esto es, sin duda, conveniente: puede bajar a su "caballo de hierro" directamente desde la casa, sin tener tiempo para congelarse en el frío del invierno o mancharse los zapatos de tierra en el clima de otoño. Sin embargo, este enfoque de planificación tiene sus dificultades. El garaje integrado en la casa requiere una buena ventilación, de lo contrario, se sentirá el olor a gasolina y gases de escape en las instalaciones (no es por nada que las regulaciones prohíben colocar habitaciones sobre el garaje). Si el garaje está conectado a la casa y aún más, está ubicado a cierta distancia de él, no hay problemas de deterioro de la calidad del aire.
Comprobando el techo de la casa
Muy a menudo, el ático de la casa se convierte en un vertedero de cosas inútiles: los propietarios dejan que se arregle para más tarde, encontrando muchas otras cosas más importantes. Es poco probable que sienta un gran deseo de deambular entre las cajas cubiertas con una gruesa capa de polvo, maletas viejas, restos de materiales de construcción y otras pertenencias. Sin embargo, es necesario subir al ático.
Es desde el ático que se puede juzgar la condición del techo. Idealmente, si su inspección coincidiera con un clima lluvioso, todos los defectos serían claramente perceptibles. Pero incluso si tiene "mala suerte" con el clima, solo necesita mirar cuidadosamente alrededor. Los rastros de manchas, moho u hongos indican que el techo se realizó de mala fe, con una grave violación de la tecnología, como resultado de lo cual el techo tiene goteras. Tal casa no se convertirá en una protección confiable contra el clima: rechace comprarla o prepárese para costos de reparación considerables.
Asegúrese de prestar atención a si el sistema de drenaje está organizado correctamente. Sus defectos pueden identificarse por manchas en las superficies externas de las paredes, así como por surcos lavados con agua en el suelo. A primera vista, esto parece una bagatela insignificante, pero el drenaje inadecuado del agua durante la lluvia puede conducir a la destrucción de los cimientos y las paredes del edificio.
La calidad de las paredes exteriores.
¿Quieres saber si tu nuevo hogar puede servir como tu castillo? Luego inspeccione cuidadosamente las paredes exteriores en busca de grietas. Hay muchas razones para la aparición de grietas en la estructura de soporte: contracción inadecuada de la casa, falta de cinturones de hormigón armado monolíticos en el caso de paredes hechas de concreto aireado, etc. Incluso si no nota las grietas, las secciones recién enlucidas de las paredes pueden indicar su presencia. Sin embargo, el enlucido es solo una solución temporal al problema, o más bien, incluso un intento de crear la apariencia de bienestar. Es muy probable que la grieta vuelva a aparecer muy pronto.
Por supuesto, el hogar no solo debe ser duradero y confiable, sino también cálido. Las paredes de ladrillo, independientemente de su grosor, están necesariamente aisladas con lana mineral o espuma de poliestireno.
Los muros de hormigón celular no pueden aislarse, pero solo si su grosor supera los 400 mm. De lo contrario, se usa una capa de lana mineral.No se recomienda el poliestireno expandido para calentar el concreto aireado, ya que tiene una permeabilidad al vapor menor que el material de la pared, lo que significa que el punto de rocío se desplazará hacia adentro. Con el tiempo, esto puede conducir a la formación de condensación y, como consecuencia, a la aparición de moho y hongos en la superficie interna de las paredes.
A menudo intentan dar hormigón celular para hormigón celular. Son algo similares en apariencia, pero este último se caracteriza por una mayor conductividad térmica. Los muros de hormigón celular están necesariamente aislados con lana mineral con una capa de al menos 100 mm.
Al mismo tiempo, los bloques cerámicos son muy populares y merecidamente populares: un material que parece un ladrillo, pero con un mayor vacío, lo que significa una conductividad térmica muy baja.
A veces, la construcción de un edificio se realiza de forma combinada: el primer piso está hecho de material pesado (por ejemplo, de ladrillo o bloques de cerámica), el segundo, de la luz (por ejemplo, de hormigón celular). Este enfoque es permisible e incluso racional (pero es imposible hacer lo contrario, como probablemente adivine). Si un piso está hecho de materiales que difieren mucho en densidad, espere un hundimiento desigual de los cimientos.
Techos y pisos de la casa.
Para evaluar la calidad de los techos, primero mire el techo del piso inferior. La deflexión del techo es una mala señal. Una posible razón para esto puede ser un área de sección transversal insuficiente de las vigas. En este caso, la situación empeorará con el tiempo, es decir, aumentará la cantidad de desviación. Fortalecer el piso es una tarea extremadamente difícil y muy costosa.
Cualquiera que sea el material del techo, concreto reforzado o madera, debe ser uniforme. Cualquier revestimiento de piso (parquet, laminado, linóleo) sobre un piso inclinado y especialmente irregular se desgasta muy rápidamente. Es fácil asegurarse de que los pisos estén nivelados, no se olvide de llevar consigo el nivel de construcción para inspeccionar la casa.
Los pisos de madera deben verificarse por la falta de fluctuación: no debe haber fluctuaciones notables bajo cargas dinámicas. El estándar permite la deformación del piso dentro de 2 mm por metro de longitud. Esto significa que si, después de saltar en el piso, nota solo ligeras fluctuaciones, esto es normal. Pero si el piso se dobla debajo de ti incluso cuando caminas, rehúsa comprar esa casa o prepárate para su reconstrucción global.
Es aconsejable evaluar la permeabilidad del sonido de la superposición. Las razones de la buena audibilidad de los golpes y el ruido aéreo producido por el piso de arriba pueden ser el grosor insuficiente de la capa aislante, el ajuste flojo de la acumulación y la ausencia de juntas insonorizadas en los puntos de soporte. El defecto se elimina abrumando el piso.
La calidad de los cimientos y sótanos de la casa.
La calidad de la base es un misterio oculto bajo tierra. Pero es precisamente este elemento estructural el que determina la resistencia y la fiabilidad de todo el edificio. La evidencia indirecta de que la base está hecha correctamente puede ser la ausencia de grietas en las paredes. Una evaluación más precisa de su confiabilidad solo puede ser realizada por especialistas que necesitarán abrir pozos en varios lugares a lo largo de la pared, es decir, elegir el suelo para exponer los cimientos.
No seas demasiado vago para inspeccionar cuidadosamente el sótano. Es genial si la inspección de la casa se llevó a cabo durante el período de fusión activa de la nieve y el aumento de las aguas subterráneas a niveles máximos; en este momento, la presencia de problemas será claramente visible. Pero incluso si sucediera que estuvo ocupado en la selección de viviendas en otra temporada, mire cuidadosamente las paredes y especialmente las esquinas del sótano.
Si observa rastros de inundaciones pasadas, esto significa que se violó la tecnología de construcción de cimientos: la impermeabilización se realizó de manera deficiente, hay problemas con el sistema de drenaje y los conductos de ventilación. Las inundaciones regulares provocarán la aparición en la casa de un olor a humedad y moho, y eventualmente a la destrucción de los cimientos.
Sistemas de ingeniería de la casa
La calidad de los sistemas de comunicación determina cuán cómoda será su vida en un nuevo hogar.Es por eso que se debe prestar la debida atención a la verificación de su condición.
Por supuesto, todos los equipos que aseguran el funcionamiento del sistema eléctrico y los sistemas de suministro de agua y calefacción deberían funcionar, lo que debe asegurarse en la práctica. Además, solicite al vendedor que le muestre contratos con empresas de servicios; la negativa a proporcionar estos documentos debe poner en duda la legalidad de la conexión.
El cableado y las tuberías generalmente están ocultos debajo del acabado. Son difíciles de ver y reemplazar si es necesario. Por lo tanto, exija audazmente un diseño de agua, calor, gas y electricidad. La falta de esta información complicará en gran medida la operación y los posibles trabajos de reparación. Las instrucciones de uso y las tarjetas de garantía para los equipos involucrados en garantizar el funcionamiento de los sistemas de ingeniería no serán superfluas.
Suministro de agua
Al comenzar a inspeccionar el sistema de suministro de agua, primero debe preguntar de qué fuente proviene el agua. Si la casa tiene un sistema de suministro de agua autónomo, es decir, el agua se toma de un pozo o pozo, recomendamos enfáticamente tomar una muestra de agua para análisis para determinar la concentración de metales pesados y la presencia de microflora patógena. Si el examen muestra que el agua en esta fuente es de calidad inadecuada, debe desembolsar para instalar un costoso sistema de tratamiento.
Verifique el estado de todo el sistema. Inspeccione cuidadosamente las tuberías en busca de manchas: la presencia de microgrietas en ellas se puede juzgar, por ejemplo, por rastros de óxido en áreas individuales. Asegúrese de que la sección de la tubería que conduce desde el pozo a la casa, es decir, pasando por la calle, tenga un buen aislamiento térmico. De lo contrario, en invierno, las tuberías pueden explotar como resultado de la expansión del agua congelada en ellas.
Alcantarillado
Evaluar la condición de la alcantarilla. Para hacer esto, es suficiente drenar un gran volumen de agua (por ejemplo, de un baño precargado). Si el proceso se prolonga mucho, hay razones para pensar. Inspeccione cuidadosamente las tuberías de alcantarillado; la acumulación de humedad en ellas puede indicar fugas.
Si la casa no está conectada al sistema central de alcantarillado, debe examinar el pozo negro o el tanque séptico. El tamaño del tanque de almacenamiento debe estar cerca del estándar, y sus paredes están hechas de concreto o de ladrillo o piedra. Si el pozo negro está casi lleno, esto debería alertarlo. Una posible causa puede ser un mal funcionamiento o incluso un sistema de drenaje completamente ausente.
Sistema de calefacción
La calidad del sistema de calefacción solo se puede apreciar plenamente en la estación fría. Si en el momento de la inspección de la casa en la calle hay un agradable día de verano, solicite a los propietarios que enciendan la caldera y después de media hora verifiquen la temperatura de las baterías de calefacción. Asegúrese de que el agua caliente ingrese a los radiadores de todas las habitaciones de la casa. Compruebe si las tuberías y las baterías tienen fugas, si estas últimas están equipadas con tomas de aire.
Asegúrese de echar un vistazo a la caldera en sí. Cuando se encuentre cerca de un equipo que esté en buen estado de funcionamiento, no debe oler el gas ni ver charcos o restos de óxido.
Sistema electrico
Otro objeto importante de su atención debe ser el sistema de suministro de energía. Algunas casas todavía usan cableado de aluminio, que no cumple con los estándares actuales y no satisface las necesidades modernas. Por supuesto, los cables están ocultos en las paredes, pero no es difícil descubrir el material del que están hechos; por ejemplo, es suficiente para quitar la cubierta de una de las salidas.
Si en el momento de la inspección de la casa hay algunos electrodomésticos, aproveche la oportunidad para evaluar la calidad del cableado. Solicite a los hosts que enciendan todos los dispositivos disponibles al mismo tiempo. Si la red puede soportar la carga, más tarde no tendrá que elegir entre una plancha que funciona y una estufa eléctrica.
Ventilación
Para crear y mantener un microclima saludable en la casa (y, por lo tanto, para una estadía cómoda en ella), es muy importante la entrada de aire fresco. Infórmese sobre el sistema de ventilación en la casa que decidió comprar. Por supuesto, la ventilación natural, cuando el movimiento del aire es causado solo por la diferencia de temperatura del aire en la calle y en el interior, es simple y barato. Pero simple y barato, por regla general, no es el más rentable y efectivo. Una gran ventaja para la casa será la presencia de ventilación forzada.
Asegúrese de inspeccionar los orificios de ventilación y asegurarse de que no estén obstruidos. Recuerde que una ventilación deficiente amenaza el hogar con humedad dañina, y constantemente sentirá olores desagradables y congestión, y en casos especialmente descuidados, incluso problemas de salud.
Ventanas y puertas
El requisito principal para las ventanas es un tamaño suficiente para proporcionar una buena iluminación. Además, también deben tener excelentes cualidades de aislamiento térmico y acústico. Este último se aplica a las puertas. Las pendientes deben aislarse no solo desde el interior, sino también desde el exterior; no olvide asegurarse de esto.
No descuide la inspección cuidadosa de las ventanas. Ni siquiera mencionaremos grietas en el vidrio, daños a los perfiles, accesorios rotos: probablemente notará indignaciones tan evidentes sin dificultad. Pero también hay defectos ocultos, por ejemplo, el empañamiento del espacio entre las gafas, que solo se puede ver en la estación fría. La presencia de humedad dentro del vidrio indica una violación de su estanqueidad. La única solución a este problema es reemplazar una ventana de doble acristalamiento, que usted, como futuro propietario de la casa, apenas necesita.
En esta etapa de la inspección de la casa, podemos concluir que la contracción de la casa es correcta y que no hay distorsiones en la estructura. Los marcos de puertas y ventanas sesgadas ayudarán a revelar los problemas existentes. Tanto las ventanas como las puertas deben ser fáciles de abrir y cerrar con un poco de esfuerzo (lo que indica su ajuste perfecto al marco). El atasco es inaceptable: es esta la primera señal de contracción inadecuada y, como consecuencia, la inclinación de la casa.
Estudiando documentos
Si después de examinar todos los rincones de la casa, llega a la conclusión de que está satisfecho con todo o casi todo, puede comenzar a familiarizarse con los documentos de bienes raíces. Esta etapa no es menos, y quizás incluso más, importante que un examen del estado del techo o los sistemas de ingeniería. Al final, se puede reparar un techo con goteras o tuberías oxidadas (aunque esto requerirá inversiones financieras adicionales de su parte). Pero si no presta suficiente atención para familiarizarse con la documentación, revise los documentos solo brevemente, entonces puede convertirse en una víctima de estafadores o simplemente vendedores sin escrúpulos. Entonces, en el mejor de los casos, tiene muchos problemas legales en la carga de la casa, en el peor de los casos, pierde dinero sin obtener nada a cambio.
La lista de documentos a verificar es bastante extensa y puede variar según el tipo de vivienda y tierra y el historial de la propiedad en la propiedad.
Los principales incluyen:
- certificado de registro estatal de propiedad de la tierra;
- certificado de registro estatal de propiedad de la casa (si el registro se realizó después del 15 de julio de 2016, luego un extracto del Registro Unificado de Empresas);
- documentos de título para la casa y el terreno (contrato de venta, certificado de herencia, acuerdo de regalo, etc.);
- pasaporte catastral del edificio y tierra;
- pasaporte técnico de la casa con planta;
- pasaporte técnico de propiedad de la vivienda (un documento que incluye un plano del terreno, una descripción de los edificios y estructuras ubicados en él, su condición técnica y costo estimado, propósito del terreno);
- libro de la casa que indica todos los registrados en esta dirección;
- un acuerdo para conectarse a las comunicaciones (si las hay) y certificados de ausencia de deudas para el pago por el uso de estas comunicaciones.
Asegúrese de que la documentación que está estudiando coincide con el sitio que se muestra. Verifique la Administración de Tierras para el registro correcto de la tierra en una dirección específica.
Historial de transacciones anteriores.
Descubra el historial de transacciones anteriores con esta propiedad. Si una de las transacciones anteriores resulta ser inválida, entonces todas las siguientes serán tales. Todas las transacciones de ventas tuvieron que pasar por el registro estatal, y todos los contratos relevantes se almacenan en el archivo BTI.
Falta de disputas fronterizas
Asegúrese de que no haya disputas de límites con los vecinos. Verifique el área real de la parcela que determinó personalmente utilizando las herramientas de medición disponibles con el área indicada en los documentos. Si estos valores son muy diferentes, es mejor abandonar la transacción dudosa. Una parcela de tierra puede no ser encuestada en absoluto. En este caso, obligue al vendedor a retirar la tierra, ponerla en el registro catastral y registrarla en la justicia.
La autenticidad de las firmas al comprar por poder
Al comprar una propiedad por poder, verifique la autenticidad de este último en un notario público. Verifique la información sobre el propietario, averigüe si está vivo y si realmente emitió un poder notarial.
Un gravamen en forma de prenda o arresto
Asegúrese de que no haya gravamen en forma de fianza o arresto en la casa y la trama. Verifique esta información le ayudará a un notario involucrado en la transacción.
Las consultas dirigidas al vendedor desde el dispensario neuropsiquiátrico y narcológico no serán superfluas. Esto lo protegerá de la situación cuando posteriormente quede claro que el vendedor fue oficialmente declarado legalmente incapaz, lo que significa que su transacción con él puede ser cuestionada.
Esto no es todo lo que necesita saber al comprar una casa. En algunos casos, existe la necesidad de controles adicionales. Un agente inmobiliario experimentado puede sentir todos los trucos posibles, por lo que al comprar una propiedad tiene sentido confiar este trabajo a una agencia inmobiliaria bien establecida.
