Para convertirse en los primeros propietarios de las llaves de un nuevo apartamento, sin prisa por elegir un piso y una vista desde la ventana, planifique e implemente uno nuevo en lugar de remodelar el viejo; pocos rechazarán estas ventajas al elegir una casa. Edificio nuevo o reventa, ¿cuál es mejor? Tal pregunta parece no iniciada, simple, y la respuesta es obvia: lo nuevo siempre es mejor, más hermoso y cómodo que lo antiguo. Pero los compradores a menudo se enfrentan a plazos ajustados y restricciones financieras.
Y luego surgen otras diferencias: el costo de un metro cuadrado; condiciones de hipoteca; términos y matices de registrar un apartamento como propiedad; estado legal y posibles riesgos. Solo con una consideración detallada y sopesando sobriamente todos los factores, la solución resultará correcta. Para ayudar a los lectores a tomarlo rápidamente, considere las principales diferencias y características de los nuevos edificios y viviendas secundarias.
Contenido:
¿Cuál es más barato: una reventa o un nuevo edificio?
Se cree que la vivienda en construcción es a priori más barata que la terminada. Los compradores actúan como coinversores: habiendo invertido en la etapa de excavación, reciben un descuento sustancial. Y esto es cierto: después de todo, largos meses, y más a menudo, años de expectativa, se convierten en el precio pagado por un bajo costo. Sin embargo, cada región tiene sus propias reglas que dicta el mercado. Si estudia las estadísticas, puede ver que el menor costo del nuevo edificio no es un axioma en absoluto.
Hoy, Moscú, la región de Leningrado y Nizhny Novgorod están jugando contra las reglas, vendiendo paredes más caras que los apartamentos terminados. Chelyabinsk, Rostov-on-Don y Samara demuestran honestamente una diferencia tangible a favor de los nuevos edificios. En promedio, en todo el país, el costo por metro cuadrado en ambos segmentos se compara gradualmente, aunque el secundario es aún más caro.
Esta violación de las reglas es fácil de explicar. Tan pronto como el desarrollador dibuja los apartamentos recientemente entregados, las nuevas viviendas se vuelven secundarias. Aunque transcurre un período muy corto desde el momento de la aceptación por parte de la Comisión Estatal, el procesamiento de la transacción será diferente. En lugar de capital o transferencia de reclamo, el vendedor y el comprador podrán firmar un contrato regular de venta de bienes inmuebles. El alto costo de estas instalaciones solicitadas afecta el mercado, igualando las estadísticas en ambos segmentos.
El costo más barato es de metros cuadrados, que existen solo en papel hasta ahora; aquí tendrá que esperar no solo el registro de la propiedad, sino también la construcción de las paredes, mientras que es imposible obtener garantías firmes de que la construcción se realizará a tiempo y no se congelará en ninguna etapa. Solo puede confiar en su propia intuición y en la historia positiva del desarrollador seleccionado.
Cuanto más cerca de la aceptación del edificio por la Comisión Estatal, más activamente suben los precios. En el momento de la liquidación, serán comparables con el mercado secundario, a pesar de que desde la entrega de las llaves hasta la obtención de un certificado de propiedad puede llevar de 6 meses a 2 años.
Hipoteca: ¿qué elegir con un préstamo aprobado?
Las preferencias de las organizaciones de crédito son obvias y pueden inclinar fácilmente la balanza hacia nuevos edificios. En primer lugar, la tasa de interés se compara favorablemente; en este caso, la diferencia será del 0,5 al 1%. Dados los pagos hipotecarios a largo plazo, la diferencia de solo el 1 por ciento eventualmente resulta en una gran cantidad.
La recopilación y consideración de documentos será más fácil: a los compradores se les exigirá que proporcionen solo un acuerdo de equidad con el desarrollador.El proceso de aprobación en sí mismo será más rápido; después de todo, habrá muchas de esas transacciones con un desarrollador acreditado en el banco seleccionado. El comprador también se ha liberado de los riesgos de una interrupción de la transacción debido a una hipoteca aprobada: no habrá varios propietarios, uno de los cuales decidirá de repente la repetición o las decisiones negativas de las autoridades de tutela. Con una gran cantidad de ofertas, el vendedor no elegirá otro comprador, sino que esperará pacientemente todas las aprobaciones y aprobaciones.
Con una compra hipotecaria en el mercado secundario, el prestatario tendrá que estudiar cuidadosamente el historial de compras anterior, recordando cómo a los bancos no les gustan las transacciones con propietarios menores de acciones y con la atracción existente de capital de maternidad. Aunque una verificación exhaustiva por parte del banco de toda la cadena de propietarios anteriores asegura al propio comprador, no todos los vendedores de buena fe aceptarán esperar la decisión final y la aprobación, y proporcionar los documentos adicionales solicitados. Las opciones realmente rentables pueden ir al comprador con dinero gratis.
A diferencia de un vendedor habitual, los representantes del desarrollador podrán asesorar de manera correcta y precisa sobre los problemas de la compra de una hipoteca en la primera apelación, basándose en la experiencia real de cooperación con el banco. Con mayor frecuencia, se ofrecerá a los clientes servicios gratuitos de especialistas que acompañarán y guiarán al cliente cuando registre una hipoteca.
Riesgos legales
En los últimos años, se han hecho muchos esfuerzos para asegurar legalmente a los compradores. Los años del mercado salvaje han quedado atrás, y el procedimiento para el registro estatal de la transacción excluye la mayoría de los posibles esquemas fraudulentos. Pero garantizar completamente la seguridad todavía no es posible.
Una desventaja significativa de los apartamentos secundarios es una larga historia de propiedad. Aquí se aplica una regla obligatoria: si en una etapa la transacción se reconoce como ilegítima, todas las transferencias posteriores de propietario a propietario también resultan ser inválidas. Como resultado, el dueño final siempre sufre.
El mayor riesgo es la transferencia de la ley por voluntad: es imposible demostrar que no hay otros solicitantes de bienes raíces. Sobre todo, a los compradores no les gusta una nueva herencia por testamento, desconfían de las donaciones, evitan las opciones donde apareció el contrato de anualidad; después de todo, todo lo anterior puede ser impugnado en los tribunales.
Riesgos similares en el caso de nuevos edificios se reducen a cero, sin embargo, sus trampas se esconden aquí. Básicamente, los compradores sufren dos males: construcción congelada con falta de fondos y problemas de documentación no detectados. Si no hay culpa del comprador en las repentinas dificultades financieras de los inversores, y la triste experiencia indica la posible ruina de desarrolladores grandes y exitosos, entonces, en el segundo caso, la pereza o el analfabetismo legal se convierte en la razón.
Toda la documentación debe proporcionarse a los clientes que lo soliciten, y un vendedor concienzudo informará de forma voluntaria y detallada sobre todos los permisos recibidos, desde un arrendamiento o compra de terrenos hasta las últimas aprobaciones de las autoridades gubernamentales. Dichos documentos deben publicarse en el sitio web oficial de la instalación.
Los coinversores crédulos y los tenedores de acciones son los que más sufren, sucumbiendo a la creencia de que los permisos se emitirán retroactivamente. Hoy, los estándares y requisitos son muy altos, y cualquier violación en la construcción y los permisos puede convertirse fácilmente en una razón para congelar un objeto.
El control estatal en esta área es tan fuerte que la finalización exitosa de la construcción no garantizará una feliz inauguración de la casa. Los edificios ya terminados y ocupados con graves violaciones y falsificaciones con papeles pueden reconocerse como autoconstruidos y demolidos.
Lo que necesitas saber sobre nuevos edificios
Techos altos, salas espaciosas, materiales de decoración modernos y estructuras monolíticas duraderas, todo esto atrae a nuevos compradores.Pero esto está lejos de ser lo único que se debe saber sobre ellos. Las duras e incómodas realidades deben separarse de las delicias del folleto publicitario para los nuevos colonos.
1. Sitio de construcción en lugar del patio. Cuando se erigen varias líneas o edificios en lugar de los céspedes prometidos y las ciudades infantiles debajo de las ventanas, el trabajo de construcción puede continuar durante varios años. Esto debe ser considerado por los compradores de la primera etapa de grandes complejos residenciales.
2. Muchos prefieren casas nuevas para encarnar las ideas de diseño más atrevidas. Sin embargo, uno debe recordar que la fantasía sin fronteras solo es posible en estructuras monolíticas, los edificios de ladrillo y panel requerirán la coordinación obligatoria de las remodelaciones planificadas, y algunas de sus opciones serán imposibles.
3. Con o sin moldura? Cuando piense en qué apartamento es mejor comprar, una reventa o un nuevo edificio, no olvide que una parte importante se alquila sin terminar, y esto no se trata en absoluto de azulejos o papel tapiz. El comprador se encontrará literalmente con paredes de hormigón desnudo, pisos y arroyos. Las inversiones para llevar esa "caja" a un aspecto residencial requerirán mucho, porque todo el trabajo de acabado, desde el cableado hasta el yeso, recaerá sobre los hombros de los nuevos colonos.
En cuyo caso puede comprar un nuevo edificio y dar preferencia a una vivienda secundaria
Hay circunstancias que van en contra de nuestros planes y sueños. Al elegir, mucho dependerá no solo de las ventajas y desventajas objetivas de los nuevos edificios y reventas, sino también de las condiciones y capacidades existentes del comprador.
Necesidad urgente de mudarse al apartamento
¿Qué tipo de vivienda es mejor comprar, una reventa o un nuevo edificio si el apartamento se necesita hoy? De hecho, en este caso el tiempo se acaba, las oportunidades financieras son limitadas y las personas y las cosas necesitan urgentemente un nuevo techo sobre sus cabezas. Si la compra se convierte en la única vivienda, habrá que abandonar un nuevo edificio. Un objeto muy raro puede presumir de una completa coincidencia de los plazos indicados para la entrega y liquidación con los reales, y la reubicación planificada y la inauguración de la casa pueden incluso posponerse por un año, incluso en circunstancias exitosas.
Inversiones en vivienda
Las fuertes fluctuaciones en la moneda nacional obligaron a muchos a recurrir a los bienes raíces como una forma de preservar o incluso aumentar sus ahorros. Aquí no debe dejarse tentar por precios atractivos en el antiguo fondo. Hoy, los edificios de los años 60-80 ya se consideran obsoletos, y en el futuro solo se volverán más baratos. Aquellos que deseen ahorrar dinero serían más prudentes al observar la construcción en áreas remotas pero prometedoras, al verificar opciones económicas con planes urbanos de 5 a 10 años. Junto con el desarrollo de redes de comunicaciones y transporte, el costo de tales instalaciones aumentará.
Apartamento en alquiler
Las opiniones de los agentes inmobiliarios con respecto a la elección de un apartamento en alquiler no están unidas. La mayoría de los expertos creen que es mejor invertir en el antiguo fondo en áreas con infraestructura desarrollada; después de todo, estas viviendas encuentran a su inquilino lo más rápido posible. Aquí el metraje y la altura del techo no son muy importantes. Pero algunos están seguros de que los tiempos de mala calidad son cosa del pasado, y un inquilino moderno preferiría la lejanía y la falta de infraestructura existente a la construcción moderna y de alta calidad. Aquí es importante no ir demasiado lejos, elegir un término medio; de lo contrario, puede invertir en un gueto real, donde se alquilarán porches y edificios completos.
No hay necesidad de instilación inmediata.
Si el apartamento se compra para usted, pero no hay necesidad de un acuerdo inmediato, entonces la solución ideal sería un nuevo edificio con un diseño libre. Aquí puede planificar la ubicación de las habitaciones, pensar en habitaciones técnicas adicionales, elegir un piso. El trabajo de acabado se realizará simultáneamente en toda la casa, y para cuando los nuevos colonos se muden, los ruidos de los vecinos ya no molestarán.
