Mi a lakástulajdon átruházása egy új épületben, fajták és kockázatok?

A juttatások megszerzése érdekében sok ingatlanbefektető eladja az apartmanokat az építés végső szakaszában, amikor a lakásköltségek (és többször is) növekedtek a projekt kezdetétől kezdve, és az építőtől nem maradtak lakások. Ilyen üzlet csak az új épületben lévő lakás tulajdonjogának átruházásával lehet meghozni, hogy ez mit jelent és milyen árnyalatokat kell tudnia a legvalószínűbb kockázatokkal szembeni védelem érdekében - olvassa el ezt a cikket.

Mi a tulajdonjog átruházása?

Mielőtt kiderül, mennyire biztonságos ilyen módon ingatlanvásárlást végezni, meg kell értenie, hogy mi az a lakás új épületben történő hozzárendelése, és tisztáznia kell az ilyen típusú ügylethez kapcsolódó jogi szempontból releváns szempontokat.

A tulajdonjogok átruházása jelenti a befektetőknek a befejezetlen házban lévő lakás eladását az üzembe helyezés előtt. Ezért csak a megbízásról beszélünk, amikor az eladó nem a fejlesztő, hanem egy fizikai személy (egy érdekelt, aki a fejlesztőtől vásárolt házat) vagy jogi személy (vállalkozó társaság, befektetői szervezet). A lakásokhoz fűződő jogok átruházásának ezt a módját a „Közös építésben való részvételről” szóló szövetségi törvény előírja. És ez lehetséges az építési részvételről szóló megállapodás (DDU) állami regisztrációjának pillanatától kezdve a ház üzembe helyezéséig.

Lakás átruházása olyan tranzakciót jelent, amelynek eredményeként a tulajdonjogok átruházódnak egy lakásra. Mivel azonban egy építés alatt álló házban lévő lakásról és a hozzá fűződő jogokról beszélünk, a részvényes kötelezettségei átruházásra kerülnek. Valójában az eladás célja nem maga a ház, hanem egy olyan szerződés, amely alapján a vevő a jövőben tulajdonossá válhat (DDU). Addig, amíg a lakás valójában nem létező tárgy, hanem csak feltételes, feltételes adatokkal és számozással (a postai cím, a pontos terület és az apartman száma csak a ház üzembe helyezése után válik ismertté). A lakás tényleges átruházását az új tulajdonosra az átruházási okirat szerint és csak az üzembe helyezés engedélyének megszerzése után hajtják végre.

A hivatalos dokumentumokban a "megbízás" szó helyett gyakran a jogi kifejezést értjük - átruházás. A DDU szerinti jogok és kötelezettségek átruházásáról szóló megállapodást állami regisztrációnak kell alávetni.

Fontos! A jogilag jelentős feltételek be nem tartása az ügylet érvénytelenítéséhez vezethet.

A megbízás típusai

Az átruházási tranzakciókat két típusra osztják, attól függően, hogy ki az eladó - egyén vagy szervezet (jogi személy).

1. Az első esetben leggyakrabban az ellátások megszerzéséről van szó, amelyek az árkülönbség miatt az ásatás és az építés végső szakaszában (néhány hónappal a ház átadása előtt) vannak. Az eladót az adófizetés elkerülésének vágya is hajtja. Mindaddig, amíg a részvényes tulajdonosá nem válik, kötelesek jövedelemadót fizetni a lakás eladásakor (PIT), ugyanakkor jelentős összeget megtakarítani (az adót nem a kataszteri érték alapján számolják, vagyis 0,7-szeres növekedés nélkül). Azonban miután nyilvántartásba vette az ingatlant, a tulajdonos köteles 13% -os adót fizetni az eladás értékétől (ha kevesebb, mint öt éve rendelkezik a lakással). Milyen kockázatok merülhetnek fel, ha a részvénytulajdonosoktól a másikig átadják a jogokat?

Az átruházási szerződés végrehajtásakor a részvényes megváltozik a jelenlegi DDU-ban. Ugyanakkor az új részvényesnek el kell fogadnia a fejlesztő azon feltételeit, amelyekről a korábbi résztvevővel a közös építésben megállapodtak. A DDU-n már nem lehet változtatni.De ennek megvan a maga plusz. A fejlesztő minden kötelezettsége változatlan marad - az új részvényes megkapja a megadott lakást a megegyezéses áron és a megszabott napon.

2. A második esetben - ha a jogi személy átruházza a DDL szerinti jogokat és kötelezettségeket, akkor a tranzakció-feldolgozási eljárás nem különbözik sokat az előző verziótól. A szervezet egyetlen követelménye, hogy a fejlesztővel történő elszámolást készpénzmentes formában és csak a DDU állami nyilvántartásba vétele után kell megtenni.

A fejlesztők hozzáállása a hozzárendeléshez és a koordinációhoz

Az Oroszországi Föderáció jelenlegi jogszabályai (nevezetesen a 214. számú szövetségi törvény) értelmében nem kell megállapodni az ügyletről, ha az átruházási szerződés ára teljes mértékben megfizetésre kerül. Ha a fizetés csak részben történik, akkor a lakáshoz fűződő jogok átruházásának előfeltétele a fejlesztő hozzájárulása. Ez egy általános szabály, amely alól vannak kivételek. Ha az építő a DDU-ban közvetlen követelményt írott elő: „a jogok átruházása az építővel való egyeztetés nélkül lehetetlen”, akkor a részvényes köteles betartani a szerződés feltételeit, amelyben aláírta.

Nem minden fejlesztő üdvözli a megbízási ügyleteket. Egyesek egyszerűen előírják a DDU-ban, hogy kell megállapodniuk az átutalási tranzakcióról. Mások inkább az ellátásokat részesítik előnyben: díjakat számítanak fel a másik személynek történő igénybevételének lehetőségéért, a lakás árának 1-15% -áért. Kiknek kell viselniük ezeket a költségeket, a jogszabály nem határozza meg egyértelműen, mindegyik a felek közötti megállapodástól függ. Ezeket a költségeket leggyakrabban az első részvényes fedezi, aki beleegyezett a fejlesztő feltételeibe. A gyakorlatban azonban az eladó gyakran túllicitálja a lakás árát, hogy a különbséget pótolja.

És még mások előírják a DDU-ban a tranzakció közvetlen tilalmát. Ami egyébként nem teljesen legális és megtámadható a bíróságon (ha a korábbi gyakorlat megmutatta az ilyen részvénytulajdonosok fellebbezésének értelmetlenségét, akkor most pozitív tendencia figyelhető meg - a bírák egyre inkább a közös építés résztvevőinek oldalát veszik fel).

Fontos! Még ha a DDU-ban nincs semmi sem a tilalom, sem a kötelező jóváhagyás feltétele, a felek kötelesek értesíteni a fejlesztőt a részvényes változásáról.

A megbízás kockázata

Annak megértése érdekében, hogy vannak-e buktatók egy ügyletben, meg kell ismernie azokat az indítékokat, amelyek az eladót meghajtják. Abban az esetben, ha átengedik az építés alatt álló házban lakást, minden rendkívül világos és magyarázható. Az eladó előnyöket akar elérni és elkerüli az adókat. És nem számít, ki a részvénytulajdonos - magánkereskedő vagy szervezet.

Ezenkívül nem kizárt a csalókkal való találkozás valószínűsége. A kockázatok (pénz és ház elvesztése) elkerülése érdekében érdemes ellenőrizni:

Az első három pont a befejezetlenség kockázatához kapcsolódik: az eladót az a vágy ösztönzi, hogy megszabaduljon egy ilyen tárgytól anélkül, hogy pénzt veszít. A „befagyasztott” építés egyértelmű jele, amikor egy adott házban az eladott lakások 70–80% -át átruházási szerződés alapján kínálják, és a létesítményben az építési munkálatok csak 20–40% -kal befejeződtek.

Az utolsó kettő az összes beruházás elvesztésének kockázatával vagy az előre nem látható kiadások kockázatával jár. Ha az előző részvényes nem teljes egészében, vagy egyáltalán nem fizeti meg a lakást, a fizetési kötelezettség a közös építésben részt vevő új résztvevőre hárul (annak ellenére, hogy már teljes összeget fizetett az eladónak).

Mint a gyakorlat azt mutatja, gyakran fordulnak elő olyan esetek is, amikor az eladók megkísérelnek csalni, és felajánlják a jogok átruházását az előzetes DDU alapján.Az ilyen megállapodásnak nincs jogi hatalma, mivel azt még a regisztrációban sem regisztrálták. Az ilyen csalárd tevékenységeket gyakran kettős értékesítés kíséri, és a becsapott vevő számára mindig pénz- és lakásvesztéssel járnak.

Jelzálog: Eljárás

Egy egyszerű, bár első pillantásra nem érthető, az átruházási tranzakció bonyolult, ha a fizetés a jelzálogkölcsönök rovására történik. Vizsgálja meg a három különféle helyzetet és az egyes lépések sorrendjét.

1. Az eladó a jelzálog-alapok rovására vásárolta meg a lakást. A fő kérdés az, hogyan lehet átruházni a tulajdonjogokat, ha a bank megterhelt?

Ha az eladó lakást vásárolt jelzáloggal, az átruházási tranzakció csak az adósság teljes visszafizetése után lehetséges. A kölcsönt a vásárló költségén lehet visszafizetni néhány lépésben (de csak azzal a feltétellel, hogy a vevő készpénzzel rendelkezik):

• az eladónak és a vevőnek kölcsönszerződést vagy nyugtát kell elkészítenie (amely nem regisztráció alá tartozik, de írásban készült másolatban, követelések esetén hosszú ideig tárolva), és csak ezt követően utalhat át pénzt a kölcsön visszafizetésére és a „teher” eltávolítására;
• tranzakció végrehajtása átruházási szerződés alapján.

2. A vevő lakást vásárol jelzáloggal - hogyan lehet ügyletet lefolytatni és hogyan lehet csökkenteni a költségeket?

Nem adnak kölcsönöket olyan objektumnak, amely készen áll az átruházásra és a jogok átruházásával történő megvalósítására (viszont nem az építés kezdeti szakaszában, hanem az évi 9,5% - 11-13% helyett). E körülmény kapcsán a vevőnek joga van jelentős árkedvezményt követelni az eladótól. Ha nem olyan sok ember szeretne lakást vásárolni egy átruházási megállapodás alapján, akkor a másik oldal kénytelen lesz megismerni őket.

A hitel megszerzéséhez a bank egy speciális számlát nyit az ügyfél számára, amelyre a hitelfelvevő köteles letétet fizetni. Hitelösszegeket kapnak ott. Az eljárás a teljes összegnek az eladó számlájára történő átutalásával ér véget, amelyet csak az átruházási szerződés állami nyilvántartásba vétele után hajtanak végre (a királyi kamarában).

3. Mindkét fél jelzálog alapokkal vásárol.

Ha az ügyletben részt vevő felek két „jelzálogkölcsön”, akkor továbbra is lehetséges a jogok átruházása, ha az első részvényes jóváhagyást kap a hitelező bankjától.

A lakáshoz fűződő jogok átruházásáról szóló megállapodás természetesen összetett, és számos jogi árnyalattól való tiszteletben tartást, valamint maximális gondosságot és figyelmet igényel mind az eladó, mind a vevő részéről. De most már tudja, hogyan lehet elkerülni a legvalószínűbb kockázatokat, és hogyan kell szerződést kötni. Ne felejtsük el az ingatlanügyletekkel járó szokásos kockázatokat (harmadik felek, rokonok igényei, illetéktelen eladó általi eladás, vagyonkezelő, aki nem rendelkezik az ingatlan eladási jogával, stb.).