Para sa pagkakaroon ng mga benepisyo, maraming mamumuhunan sa real estate ang nagbebenta ng mga apartment sa pangwakas na yugto ng konstruksyon, kapag ang gastos ng pabahay ay tumaas (at higit sa isang beses) mula sa pagsisimula ng proyekto, at walang mga apartment na naiwan mula sa tagabuo. Ang ganitong pakikitungo ay maaari lamang gawin sa pamamagitan ng paglilipat ng pagmamay-ari ng apartment sa bagong gusali, kung ano ang ibig sabihin nito at kung ano ang dapat na alalahanin upang maprotektahan ang iyong sarili sa mga malamang na panganib - basahin ang artikulong ito.
Nilalaman:
Ano ang paglilipat ng pagmamay-ari
Bago mo malaman kung paano ligtas na bumili ng isang ari-arian sa ganitong paraan, kailangan mong maunawaan kung ano ang tungkulin ng isang apartment sa isang bagong gusali, upang linawin ang mga kaugnay na aspeto na nauugnay sa ganitong uri ng transaksyon.
Ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-aari ay ang tanging paraan para sa isang namumuhunan upang ibenta ang isang apartment sa isang hindi natapos na bahay bago ito utusan. Samakatuwid, pinag-uusapan lamang natin ang tungkol sa takdang-aralin kapag ang nagbebenta ay hindi ang nag-develop, ngunit isang pisikal na tao (isang may-ari ng interes na bumili ng pabahay mula sa nag-develop) o isang ligal na nilalang (kumpanya ng kontratista, samahan ng mamumuhunan). Ang pamamaraang ito ng paglilipat ng mga karapatan sa isang apartment ay ibinibigay ng pederal na batas "Sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon." At posible mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pakikilahok sa konstruksyon (DDU) hanggang sa sandaling ang komisyon ay inatasan.
Ang pagtatalaga ng isang apartment ay nangangahulugang isang transaksyon, ang resulta kung saan ay ang paglipat ng mga karapatan sa pag-aari sa isang tirahan. Ngunit, dahil pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang apartment sa isang bahay sa ilalim ng konstruksyon, kasama ang mga karapatan dito, ang mga obligasyon ng shareholder ay inilipat. Sa katunayan, ang layunin ng pagbebenta ay hindi ang pabahay mismo, ngunit isang kontrata sa ilalim kung saan ang mamimili ay maaaring maging may-ari sa hinaharap (DDU). Hanggang sa sandaling ito, ang apartment ay hindi talaga isang umiiral na bagay, ngunit kondisyon lamang, na may kondisyong data at pag-numero (ang mailing address, eksaktong lugar at numero ng apartment ay malalaman lamang pagkatapos na mailagay ang bahay). Ang aktwal na paglilipat ng apartment sa bagong may-ari ay isinasagawa ayon sa gawa ng paglipat at pagkatapos lamang makakuha ng pahintulot upang maisagawa.
Sa halip na ang salitang "takdang aralin" sa mga opisyal na dokumento, ang ligal na termino ay madalas na nilalayong - cession. Ang kasunduan sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng DDU ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.
Mahalaga! Ang kabiguang sumunod sa alinman sa mga makabuluhang kondisyon sa batas ay maaaring humantong sa pagiging wasto ng transaksyon.
Mga Uri ng Takdang-Aralin
Ang mga transaksyon sa pagtatalaga ay nahahati sa dalawang uri, depende sa kung sino ang nagbebenta - isang indibidwal o samahan (ligal na nilalang).
1. Sa unang kaso, madalas na pinag-uusapan natin ang pagkuha ng mga benepisyo dahil sa pagkakaiba ng mga presyo sa yugto ng paghuhukay at sa huling yugto ng konstruksyon (ilang buwan bago ang paghahatid ng bahay). Gayundin, ang nagbebenta ay hinihimok ng pagnanais na maiwasan ang pagbabayad ng buwis. Hanggang ang shareholder ay naging isang may-ari, obligado siyang magbayad ng buwis sa kita sa pagbebenta ng isang apartment (PIT), ngunit sa parehong oras i-save ang isang malaking bahagi (ang buwis ay hindi makakalkula batay sa halaga ng cadastral, na nangangahulugang walang pagtaas ng isang kadahilanan na 0.7). Ngunit ang pagrehistro ng ari-arian bilang isang pag-aari, obligado ang may-ari na magbayad ng 13% na buwis sa halaga ng pagbebenta (kung siya ay nagmamay-ari ng apartment nang mas mababa sa limang taon). Anong mga panganib ang maaaring lumitaw kapag ang paglilipat ng mga karapatan mula sa isang may-ari ng equity sa ibang indibidwal?
Sa pagpapatupad ng kasunduan sa pagtatalaga, nagbabago ang shareholder sa kasalukuyang DDU. Kasabay nito, ang bagong shareholder ay kailangang sumang-ayon sa mga kundisyon ng developer na napagkasunduan sa nakaraang kalahok sa ibinahaging konstruksyon. Hindi na posible na gumawa ng mga pagbabago sa DDU.Ngunit mayroon itong sariling plus. Ang lahat ng mga obligasyon ng tagabuo ay mananatiling pareho - ang bagong shareholder ay makakatanggap ng ipinahiwatig na apartment sa napagkasunduang presyo at sa napagkasunduang petsa.
2. Sa pangalawang kaso - kung ang legal na entidad ay naglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng DDU, ang pamamaraan sa pagproseso ng transaksyon ay hindi naiiba sa nakaraang bersyon. Ang tanging kinakailangan para sa samahan ay ang pag-areglo kasama ang nag-develop ay dapat gawin sa di-cash form at pagkatapos lamang ng rehistro ng estado ng DDU.
Saloobin ng mga developer sa pagtatalaga at koordinasyon
Ayon sa kasalukuyang batas ng Russian Federation (ibig sabihin, pederal na batas No. 214), hindi na kailangang sumang-ayon sa isang deal kung ang presyo ng kasunduan sa pagtatalaga ay ganap na bayad. Kung ang pagbabayad ay ginawa lamang ng bahagyang, kung gayon ang pahintulot ng nag-develop ay isang kinakailangan para sa transaksyon sa paglilipat ng mga karapatan sa apartment. Ito ay isang pangkalahatang tuntunin mula sa kung saan may mga eksepsiyon. Kung ang tagapagtayo sa DDU ay inireseta ng isang direktang kinakailangan: "ang pagtatalaga ng mga karapatan nang walang kasunduan sa tagabuo ay imposible", kung gayon ang shareholder ay obligadong sumunod sa mga termino ng kontrata kung saan inilagay niya ang kanyang pirma.
Hindi lahat ng mga developer malugod na deal sa pagtatalaga. Ang ilan ay inireseta lamang sa DDU ang pangangailangan na sumang-ayon sa isang transaksyon sa paglilipat. Mas gusto ng iba na makatanggap ng mga benepisyo: nagsingil sila ng bayad para sa posibilidad ng paglilipat ng mga paghahabol sa ibang tao sa halagang 1-15% ng presyo ng apartment. Sino ang eksaktong magdala ng mga gastos na ito ay hindi malinaw na nakasaad sa batas, lahat ito ay nakasalalay sa kasunduan sa pagitan ng mga partido. Kadalasan, ang mga gastos na ito ay saklaw ng unang shareholder na sumang-ayon sa mga term ng developer. Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang nagbebenta ay madalas na overstates ang presyo ng apartment upang gumawa ng pagkakaiba.
At ang iba pa ay inireseta sa DDU ng isang direktang pagbabawal sa transaksyon na ito. Alin, hindi sinasadya, ay hindi ganap na ligal at maaaring hinamon sa korte (kung ang nauna na kasanayan ay nagpakita ng kawalang-kabuluhan ng gayong mga apela ng mga may-hawak ng equity, ngayon may positibong takbo - ang mga hukom ay patuloy na nakikibahagi sa panig ng kalahok sa ibinahaging konstruksyon).
Mahalaga! Kahit na walang sugnay sa pagbabawal o sapilitan na pag-apruba sa DDU, obligadong ipaalam sa mga partido ang developer ng pagbabago sa shareholder.
Mga panganib ng pagtatalaga
Upang maunawaan kung mayroong "mga pitfalls" sa isang transaksyon, kailangan mong malaman ang mga motibo na nagtutulak sa nagbebenta. Sa kaso ng pagtatalaga ng mga karapatan sa isang apartment sa isang bahay sa ilalim ng konstruksyon, ang lahat ay lubos na malinaw at maipaliwanag. Ang nagbebenta ay nais na makinabang at maiwasan ang mga buwis. At hindi mahalaga kung sino ang may-ari ng equity - isang pribadong negosyante o isang samahan.
Bukod dito, ang posibilidad ng nakatagpo ng mga scammers ay hindi ibinukod. Upang maiwasan ang mga panganib (pagkawala ng pera at pabahay), sulit na suriin:
- Ang bagay sa ilalim ng konstruksyon mismo (kung paano ipinatupad ang proyekto, nagkaroon ng anumang pagkaantala, ang mga pamantayan sa konstruksyon ay sinusunod);
- Nag-develop (ang kasaysayan nito, antas ng pagiging maaasahan, mga pagsusuri tungkol sa kumpanya sa mga forum at sa mga co-namumuhunan ng komunidad);
- Dokumentasyon ng permit sa proyekto (naglalaman ito ng lahat ng opisyal na data tungkol sa proyekto at nag-develop);
- Isinasagawa ba ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng estado ng DDU;
- Kung binayaran ng nagbebenta ang developer nang buo (tulad ng isang regular na pagbebenta, ipinapasa ng nagbebenta ang mga resibo sa pagbabayad kasama ang iba pang mga dokumento, sa aming kaso, ito ang DDU).
Ang unang tatlong puntos ay nauugnay sa panganib ng hindi natapos: ang nagbebenta ay maaaring hinihimok ng isang pagnanais na mapupuksa ang naturang bagay nang hindi nawawalan ng pera. Ang isang malinaw na tanda ng "frozen" na konstruksyon, kapag 70% - 80% ng mga apartment na naibenta, sa isang tiyak na bahay, ay inaalok sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga, at ang gawaing konstruksyon sa pasilidad ay 20-40% na nakumpleto.
Ang huling dalawa ay nauugnay sa panganib ng pagkawala ng lahat ng pamumuhunan, o sa panganib ng hindi inaasahang gastos. Kung ang dating shareholder ay hindi buo o hindi nagbabayad ng apartment, ang obligasyong magbayad ay itatalaga sa bagong kalahok sa ibinahaging konstruksyon (kahit na binayaran na niya nang buong buo ang nagbebenta).
Tulad ng ipinapakita sa kasanayan, mayroon ding mga madalas na kaso kapag sinusubukan ng mga nagbebenta na lokohin, na nag-aalok upang ilipat ang mga karapatan sa ilalim ng paunang DDU.Ang nasabing kasunduan ay walang ligal na puwersa, dahil hindi ito nakarehistro sa regpalate. Ang ganitong mga mapanlinlang na pagkilos ay madalas na sinamahan ng dobleng benta at palaging nagtatapos para sa nalinlang mamimili na may pagkawala ng pera at pabahay.
Pautang: Pamamaraan
Ang isang simple, kahit na hindi naiintindihan sa unang tingin, ang transaksyon sa pagtatalaga ay kumplikado kapag ang pagbabayad ay ginawa sa gastos ng mga pondo sa mortgage. Isaalang-alang ang tatlong magkakaibang mga sitwasyon at pagkakasunud-sunod ng mga aksyon sa bawat isa sa kanila.
1. Binili ng nagbebenta ang apartment sa gastos ng mga pondo ng mortgage. Ang pangunahing tanong ay kung paano ilipat ang mga karapatan sa pag-aari kung ang bangko ay na-encode?
Kung ang nagbebenta ay bumili ng isang apartment sa isang mortgage, ang isang transaksyon sa paglipat ay magiging posible lamang pagkatapos ng buong pagbabayad ng utang. Maaari mong bayaran ang utang sa gastos ng mamimili sa ilang mga hakbang (ngunit sa kondisyon lamang na ang bumibili ay may cash):
- ang nagbebenta at ang bumibili ay dapat gumuhit ng isang kasunduan sa utang o pagtanggap (hindi napapailalim sa pagpaparehistro, ngunit ginawa nang sulat sa duplicate, na nakaimbak ng mahabang panahon, sa kaso ng mga paghahabol) at pagkatapos lamang ng paglipat ng pera upang mabayaran ang utang at alisin ang "pasanin";
- pagpapatupad ng isang transaksyon sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga.
2. Bumibili ang isang mamimili ng isang apartment sa isang mortgage - kung paano magsagawa ng isang transaksyon at bawasan ang mga gastos?
Ang isang pautang para sa isang bagay na handa na ibigay at natanto sa pamamagitan ng pagtatalaga ng mga karapatan ay hindi ibinibigay sa lahat ng mga bangko at sa isang malaking porsyento (hindi sa paunang yugto ng konstruksyon, sa halip na 9.5% bawat taon - 11-13%). Kaugnay ng sitwasyong ito, ang mamimili ay may karapatang humiling ng isang malaking diskwento mula sa nagbebenta. Kung walang masyadong maraming mga tao na nais bumili ng isang apartment sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga, ang iba pang panig ay mapipilit na matugunan sila.
Upang makakuha ng pautang, binuksan ng bangko ang isang espesyal na account para sa kliyente, kung saan ang borrower ay obligadong ilagay ang pagbabayad. Ang mga pondo ng kredito ay natatanggap doon. Ang pamamaraan ay natapos sa paglilipat ng buong halaga sa account ng nagbebenta, na isinasagawa lamang pagkatapos ng rehistro ng estado ng kasunduan sa pagtatalaga (sa regal kamara).
3. Parehong partido ay gumawa ng isang pagbili gamit ang mga pondo sa mortgage.
Kung ang mga partido sa transaksyon ay dalawang "mortgages", posible pa ring ilipat ang mga karapatan kung ang unang shareholder ay tumatanggap ng pahintulot mula sa kanilang lending bank.
Siyempre, ang pakikitungo sa paglilipat ng mga karapatan sa pabahay ay kumplikado at nangangailangan ng pagsunod sa isang bilang ng mga ligal na nuances, pati na rin ang maximum na pangangalaga at pansin, kapwa sa bahagi ng nagbebenta at bumibili. Ngunit alam mo kung paano maiwasan ang mga malamang na panganib at gumawa ng isang kontrata. Huwag kalimutan ang tungkol sa mga pamantayang panganib na nauugnay sa anumang transaksyon sa real estate (pag-angkin ng mga third party, kamag-anak, pagbebenta ng isang walang kakayahan na nagbebenta, isang tagapangasiwa na walang karapatan na ibenta ang pag-aari, atbp.).
