Για να αποκομιστούν οφέλη, πολλοί επενδυτές ακινήτων πωλούν διαμερίσματα στο τελικό στάδιο κατασκευής, όταν το κόστος της στέγασης αυξήθηκε (και περισσότερες από μία φορές) από την αρχή του έργου και δεν υπάρχουν διαμερίσματα που να απέμειναν από τον οικοδόμο. Μια τέτοια συμφωνία μπορεί να γίνει μόνο με τη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος στο νέο κτίριο, τι σημαίνει αυτό και ποιες αποχρώσεις πρέπει να γνωρίζετε για να προστατευθείτε από τους πιό πιθανούς κινδύνους - διαβάστε αυτό το άρθρο.
Περιεχόμενο:
Τι είναι η μεταβίβαση κυριότητας
Πριν μάθετε πόσο ασφαλές είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο με αυτόν τον τρόπο, πρέπει να καταλάβετε ποια είναι η ανάθεση ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο, για να διευκρινίσετε τις νομικά συναφείς πτυχές που σχετίζονται με αυτόν τον τύπο συναλλαγής.
Η εκχώρηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας είναι ο μόνος τρόπος για έναν επενδυτή να πουλήσει ένα διαμέρισμα σε ένα ημιτελή σπίτι πριν να τεθεί σε λειτουργία. Ως εκ τούτου, μιλάμε για την ανάθεση μόνο όταν ο πωλητής δεν είναι ο κύριος του έργου, αλλά ένα φυσικό πρόσωπο (κάτοχος τόκου που αγόρασε κατοικία από τον κύριο του έργου) ή μια νομική οντότητα (εταιρεία ανάδοχος, οργάνωση των επενδυτών). Αυτή η μέθοδος μεταφοράς δικαιωμάτων σε ένα διαμέρισμα προβλέπεται από τον ομοσπονδιακό νόμο «για τη συμμετοχή στην κοινή κατασκευή." Και είναι δυνατόν από τη στιγμή της κρατικής εγγραφής της συμφωνίας για τη συμμετοχή στην κατασκευή (DDU) μέχρι τη στιγμή που το σπίτι είναι ανατεθεί.
Ως εκχώρηση ενός διαμερίσματος νοείται μια συναλλαγή, το αποτέλεσμα της οποίας είναι η μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε μια κατοικία. Αλλά, δεδομένου ότι μιλάμε για ένα διαμέρισμα σε μια υπό κατασκευή κατοικία, μαζί με τα δικαιώματα σε αυτό, οι υποχρεώσεις του μετόχου μεταφέρονται. Στην πραγματικότητα, το αντικείμενο της πώλησης δεν είναι η ίδια η κατοικία, αλλά μια σύμβαση βάσει της οποίας ο αγοραστής μπορεί να γίνει ιδιοκτήτης στο μέλλον (DDU). Μέχρι στιγμής, το διαμέρισμα δεν είναι πράγματι υπάρχον αντικείμενο, αλλά μόνο υπό όρους, με υπό όρους στοιχεία και αρίθμηση (η ταχυδρομική διεύθυνση, η ακριβής περιοχή και ο αριθμός διαμερίσματος γίνονται γνωστά μόνο μετά την έναρξη λειτουργίας του σπιτιού). Η πραγματική μεταβίβαση του διαμερίσματος στον νέο ιδιοκτήτη πραγματοποιείται σύμφωνα με την πράξη μεταβίβασης και μόνο μετά την απόκτηση άδειας για τη θέση σε λειτουργία.
Αντί της λέξης "ανάθεση" σε επίσημα έγγραφα, ο νόμιμος όρος συχνά σημαίνει - παραχώρηση. Η συμφωνία για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων στο πλαίσιο του DDU υπόκειται σε κρατική εγγραφή.
Σημαντικό! Η μη συμμόρφωση με κάποια από τις νομικά σημαντικές προϋποθέσεις μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση της συναλλαγής.
Τύποι αντιστοίχισης
Οι εργασίες εκχώρησης χωρίζονται σε δύο τύπους, ανάλογα με το ποιος είναι ο πωλητής - ένα άτομο ή ένας οργανισμός (νομική οντότητα).
1. Στην πρώτη περίπτωση, μιλάμε συχνά για τη λήψη παροχών λόγω της διαφοράς μεταξύ των τιμών στο στάδιο της εκσκαφής και στο τελικό στάδιο της κατασκευής (δύο μήνες πριν την παράδοση του σπιτιού). Επίσης, ο πωλητής οδηγείται από την επιθυμία να αποφύγει την πληρωμή του φόρου. Έως ότου ο μέτοχος γίνει ιδιοκτήτης, υποχρεούται να καταβάλλει φόρο εισοδήματος για την πώληση ενός διαμερίσματος (PIT), αλλά ταυτόχρονα να εξοικονομήσει ένα σημαντικό μέρος (ο φόρος δεν θα υπολογιστεί βάσει της κτηματολογικής αξίας, δηλαδή χωρίς αύξηση κατά συντελεστή 0,7). Όμως, έχοντας καταγράψει το ακίνητο ως ακίνητο, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να καταβάλει φόρο 13% επί της αξίας της πώλησης (εάν έχει την κυριότητα του διαμερίσματος για λιγότερο από πέντε χρόνια). Ποιους κινδύνους μπορεί να προκύψουν κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων από κάτοχο μετοχών σε άλλο φυσικό πρόσωπο;
Με την εκτέλεση της σύμβασης εκχώρησης, ο μέτοχος αλλάζει στην τρέχουσα DDU. Παράλληλα, ο νέος μέτοχος πρέπει να συμφωνήσει με τους όρους του έργου που συμφωνήθηκαν με τον προηγούμενο συμμετέχοντα στην κοινή κατασκευή. Δεν είναι πλέον δυνατή η πραγματοποίηση αλλαγών στο DDU.Αλλά αυτό έχει το δικό του συν. Όλες οι υποχρεώσεις του κατασκευαστή παραμένουν οι ίδιες - ο νέος μέτοχος θα λάβει το επιλεγμένο διαμέρισμα στην τιμή που συμφωνήθηκε και κατά την συμφωνηθείσα ημερομηνία.
2. Στη δεύτερη περίπτωση - εάν η νομική οντότητα μεταβιβάσει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις βάσει του DDU, η διαδικασία επεξεργασίας συναλλαγών δεν διαφέρει πάρα πολύ από την προηγούμενη έκδοση. Η μόνη απαίτηση για την οργάνωση είναι ότι ο διακανονισμός με τον κύριο του έργου πρέπει να γίνει σε μη μετρητά μορφή και μόνο μετά την κρατική εγγραφή του DDU.
Η στάση των προγραμματιστών στην ανάθεση και τον συντονισμό
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας (δηλαδή τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214), δεν υπάρχει λόγος να συμφωνηθεί μια συμφωνία εάν πληρωθεί πλήρως η τιμή της σύμβασης εκχώρησης. Εάν η πληρωμή γίνεται μόνο εν μέρει, τότε η συναίνεση του έργου αποτελεί προϋπόθεση για τη συναλλαγή για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων στο διαμέρισμα. Αυτός είναι ένας γενικός κανόνας από τον οποίο υπάρχουν εξαιρέσεις. Εάν ο οικοδόμος στο DDU πρότεινε μια άμεση απαίτηση: "είναι αδύνατη η εκχώρηση δικαιωμάτων χωρίς συντονισμό με τον οικοδόμο", τότε ο μέτοχος είναι υποχρεωμένος να συμμορφωθεί με τους όρους της σύμβασης, βάσει της οποίας υπέγραψε την υπογραφή του.
Όλοι οι προγραμματιστές δεν χαιρετίζουν τις συμφωνίες παραχώρησης. Ορισμένοι απλώς συνταγογραφούν στο DDU την ανάγκη να συμφωνήσουν σε μια συναλλαγή μεταφοράς. Άλλοι προτιμούν να λαμβάνουν παροχές: χρεώνουν τέλος για τη δυνατότητα μεταβίβασης αξιώσεων σε άλλο πρόσωπο στο ποσό του 1-15% της τιμής του διαμερίσματος. Ποιος ακριβώς θα πρέπει να φέρει αυτά τα έξοδα δεν αναφέρεται σαφώς στη νομοθεσία, όλα εξαρτώνται από τη συμφωνία μεταξύ των μερών. Τις περισσότερες φορές αυτές οι δαπάνες καλύπτονται από τον πρώτο μέτοχο που συμφώνησε με τους όρους του έργου. Ωστόσο, στην πράξη, ο πωλητής συχνά υπερτιμά την τιμή του διαμερίσματος για να καλύψει τη διαφορά.
Και άλλοι άλλοι προβλέπουν στην DDU την άμεση απαγόρευση αυτής της συναλλαγής. Που, παρεμπιπτόντως, δεν είναι απολύτως νόμιμη και μπορεί να αμφισβητηθεί στο δικαστήριο (αν η προηγούμενη πρακτική έδειξε τη νόημα τέτοιων εκκλήσεων από τους μετόχους, τώρα υπάρχει μια θετική τάση - οι δικαστές παίρνουν ολοένα και περισσότερο την πλευρά του συμμετέχοντος στην κοινή κατασκευή).
Σημαντικό! Ακόμη και αν δεν υπάρχει ρήτρα σχετικά με την απαγόρευση ή την υποχρεωτική έγκριση στο DDU, τα μέρη οφείλουν να ενημερώσουν τον κύριο του έργου για την αλλαγή του μετόχου.
Κίνδυνοι ανάθεσης
Για να καταλάβετε αν υπάρχουν "παγίδες" σε μια συναλλαγή, πρέπει να γνωρίζετε τα κίνητρα που οδηγούν τον πωλητή. Στην περίπτωση της εκχώρησης δικαιωμάτων σε ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή, όλα είναι εξαιρετικά σαφή και επεξηγηματικά. Ο πωλητής θέλει να επωφεληθεί και να αποφύγει φόρους. Και δεν έχει σημασία ποιος είναι ο κάτοχος μετοχών - ένας ιδιωτικός έμπορος ή ένας οργανισμός.
Επιπλέον, δεν αποκλείεται η πιθανότητα αντιμετώπισης απατεώνων. Για να αποφευχθούν οι κίνδυνοι (απώλεια χρημάτων και στέγαση) αξίζει τον έλεγχο:
- Το ίδιο το αντικείμενο υπό κατασκευή (πώς υλοποιείται το έργο, υπήρχαν καθυστερήσεις, παρατηρούνται οι κανόνες κατασκευής);
- Προγραμματιστής (το ιστορικό του, ο βαθμός αξιοπιστίας, οι κριτικές σχετικά με την εταιρεία σε φόρουμ και σε κοινοί συν-επενδυτές).
- Έγγραφο αδειοδότησης έργου (περιέχει όλα τα επίσημα στοιχεία για το έργο και τον κύριο του έργου).
- Έχει διεξαχθεί η διαδικασία καταχώρισης της DDU από το κράτος;
- Είτε ο πωλητής πλήρωσε πλήρως τον κύριο του έργου (όπως συμβαίνει με μια κανονική πώληση, ο πωλητής περνάει τις αποδείξεις πληρωμής μαζί με άλλα έγγραφα, στην προκειμένη περίπτωση είναι αυτή η DDU).
Τα πρώτα τρία σημεία συνδέονται με τον κίνδυνο ημιτελή: ο πωλητής μπορεί να οδηγηθεί από την επιθυμία να απαλλαγούμε από ένα τέτοιο αντικείμενο χωρίς να χάσουμε χρήματα. Ένα σαφές σημάδι της "παγωμένης" κατασκευής, όταν 70% - 80% των διαμερισμάτων που πωλούνται, σε μια συγκεκριμένη κατοικία, προσφέρονται βάσει συμφωνίας εκχώρησης, ενώ οι εργασίες κατασκευής στην εγκατάσταση ολοκληρώνονται μόνο κατά 20-40%.
Τα τελευταία δύο σχετίζονται με τον κίνδυνο απώλειας όλων των επενδύσεων ή με τον κίνδυνο απρόβλεπτων εξόδων. Εάν ο προηγούμενος μέτοχος δεν είναι πλήρως ή δεν πληρώσει το διαμέρισμα καθόλου, η υποχρέωση πληρωμής θα ανατεθεί στον νέο συμμετέχοντα στην κοινή κατασκευή (ακόμη και αν έχει ήδη πληρώσει πλήρως τον πωλητή).
Όπως δείχνει η πρακτική, υπάρχουν επίσης συχνές περιπτώσεις κατά τις οποίες οι πωλητές προσπαθούν να εξαπατήσουν, προσφέροντας τη μεταφορά δικαιωμάτων βάσει προκαταρκτικής DDU.Μια τέτοια συμφωνία δεν έχει καμία νομική ισχύ, διότι δεν είναι καν καταχωρισμένη στην ανανέωση. Τέτοιες δόλιες ενέργειες συχνά συνοδεύονται από διπλές πωλήσεις και πάντοτε καταλήγουν για τον εξαπατημένο αγοραστή με την απώλεια χρημάτων και στέγασης.
Υποθήκη: Διαδικασία
Μια απλή, αν και δεν είναι κατανοητή με την πρώτη ματιά, συναλλαγή εκχώρησης είναι πολύπλοκη όταν η πληρωμή γίνεται σε βάρος των ενυπόθηκων κεφαλαίων. Εξετάστε τρεις διαφορετικές καταστάσεις και τη σειρά των ενεργειών σε κάθε μία από αυτές.
1. Ο πωλητής αγόρασε το διαμέρισμα σε βάρος των ενυπόθηκων κεφαλαίων. Το κύριο ερώτημα είναι πώς να μεταβιβάσετε τα δικαιώματα ιδιοκτησίας εάν η τράπεζα έχει επιβαρυνθεί;
Εάν ο πωλητής έχει αγοράσει ένα διαμέρισμα με υποθήκη, μια συναλλαγή μεταφοράς θα είναι δυνατή μόνο μετά την πλήρη εξόφληση του χρέους. Μπορείτε να εξοφλήσετε το δάνειο σε βάρος του αγοραστή σε λίγα βήματα (αλλά μόνο υπό τον όρο ότι ο αγοραστής έχει μετρητά):
- ο πωλητής και ο αγοραστής πρέπει να συντάξουν δάνειο ή δήλωση δανείου (δεν υπόκεινται σε εγγραφή, αλλά έγιναν γραπτώς εις διπλούν, αποθηκεύονται για μεγάλο χρονικό διάστημα σε περίπτωση απαιτήσεων) και μόνο μετά την μεταφορά αυτή χρήματα για την αποπληρωμή του δανείου και την κατάργηση του "φορτίου".
- εκτέλεσης μιας συναλλαγής βάσει μιας συμφωνίας εκχώρησης.
2. Ο αγοραστής αγοράζει ένα διαμέρισμα σε μια υποθήκη - πώς να διεξάγει μια συναλλαγή και να μειώσει το κόστος;
Ένα δάνειο για ένα αντικείμενο που είναι έτοιμο να παραδοθεί και υλοποιηθεί μέσω της εκχώρησης δικαιωμάτων δεν παρέχεται σε όλες τις τράπεζες και σε ένα αρκετά μεγάλο ποσοστό (όχι στο αρχικό στάδιο της κατασκευής, αντί του 9,5% ετησίως - 11-13%). Σε σχέση με αυτή την περίσταση, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει σημαντική έκπτωση από τον πωλητή. Εάν δεν υπάρχουν τόσοι πολλοί άνθρωποι που θέλουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα βάσει μιας συμφωνίας εκχώρησης, η άλλη πλευρά θα αναγκαστεί να τις συναντήσει.
Για να λάβει δάνειο, η τράπεζα ανοίγει ειδικό λογαριασμό για τον πελάτη, στον οποίο ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να καταβάλει την πληρωμή. Τα πιστωτικά ταμεία εισπράττονται εκεί. Η διαδικασία λήγει με τη μεταφορά ολόκληρου του ποσού στο λογαριασμό του πωλητή, η οποία πραγματοποιείται μόνο μετά την κρατική καταχώρηση της σύμβασης παραχώρησης (στο βασιλικό τμήμα).
3. Και τα δύο μέρη πραγματοποιούν αγορά χρησιμοποιώντας τα ενυπόθηκα δάνεια.
Εάν τα μέρη της συναλλαγής είναι δύο "υποθήκες", εξακολουθεί να είναι δυνατή η μεταβίβαση των δικαιωμάτων εάν ο πρώτος μέτοχος λάβει συναίνεση από την τράπεζα δανεισμού τους.
Φυσικά, η συμφωνία σχετικά με τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων στέγασης είναι περίπλοκη και απαιτεί τη συμμόρφωση με ορισμένες νομικές αποχρώσεις, καθώς και τη μέγιστη προσοχή και προσοχή, τόσο από πλευράς του πωλητή όσο και του αγοραστή. Τώρα όμως ξέρετε πώς να αποφύγετε τους πιό πιθανούς κινδύνους και να συντάξετε συμβόλαιο. Μην ξεχνάτε τους συνήθεις κινδύνους που σχετίζονται με οποιαδήποτε συναλλαγή με ακίνητη περιουσία (απαιτήσεις τρίτων, συγγενείς, πώληση από ανίκανη πωλητή, διαχειριστή που δεν έχει το δικαίωμα να πουλήσει το ακίνητο κ.λπ.).
