Per diventare i primi proprietari delle chiavi di un nuovo appartamento, non avere fretta di scegliere un piano e una vista dalla finestra, pianificane e implementane uno nuovo invece di rimodellare quello vecchio: pochi rifiutano questi vantaggi quando scelgono una casa. Nuovo edificio o rivendita - che è meglio? A chi non lo sapesse, una domanda del genere non sembra complicata e la risposta è ovvia: il nuovo è sempre migliore, più bello e comodo del vecchio. Ma i compratori spesso si trovano ad affrontare scadenze e vincoli finanziari stretti.
E poi emergono altre differenze: il costo di un metro quadrato; condizioni ipotecarie; termini e sfumature della registrazione di un appartamento come proprietà; stato giuridico e possibili rischi. Solo con una considerazione dettagliata e una ponderazione sobria di tutti i fattori la soluzione si rivelerà corretta. Per aiutare i lettori a prenderlo rapidamente, considera le principali differenze e caratteristiche dei nuovi edifici e delle abitazioni secondarie.
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Qual è più economico: una rivendita o un nuovo edificio?
Si ritiene che l'alloggiamento in costruzione sia a priori più economico di quello finito. Gli acquirenti agiscono come coinvestitori - avendo investito nella fase di scavo, ricevono uno sconto sostanziale. E questo è vero - dopo tutto, i lunghi mesi e, più spesso, gli anni di aspettativa, diventano la resa dei conti a basso costo. Tuttavia, ogni regione ha le sue regole dettate dal mercato. Se studi le statistiche, puoi vedere che il costo inferiore del nuovo edificio non è affatto un assioma.
Oggi, Mosca, la regione di Leningrado e Nižnij Novgorod stanno giocando contro le regole, vendendo muri più costosi degli appartamenti finiti. Chelyabinsk, Rostov-sul-Don e Samara dimostrano onestamente una differenza tangibile a favore di nuovi edifici. In media, in tutto il paese, il costo per metro quadrato in entrambi i segmenti viene gradualmente confrontato, sebbene il secondario sia ancora più costoso.
Questa violazione delle regole è facile da spiegare. Non appena lo sviluppatore redige nuovi appartamenti, le nuove abitazioni diventano secondarie. Sebbene trascorra un periodo molto breve dal momento dell'accettazione da parte della Commissione statale, l'elaborazione della transazione sarà diversa. Invece di equità o trasferimento del reclamo, il venditore e l'acquirente saranno in grado di firmare un regolare contratto di vendita di immobili. L'alto costo di tali strutture ricercate colpisce il mercato, uniformando le statistiche in entrambi i segmenti.
Il costo più economico è di metri quadrati, che esistono solo su carta finora: qui dovrai aspettare non solo la registrazione della proprietà, ma anche l'erezione delle pareti, mentre è impossibile ottenere garanzie certe che la costruzione andrà nei tempi previsti e non si congelerà in nessuna fase. Puoi fare affidamento solo sulla tua intuizione e sulla storia positiva dello sviluppatore selezionato.
Più si avvicina all'accettazione dell'edificio da parte della Commissione statale, più i prezzi aumentano attivamente. Al momento del regolamento saranno paragonabili al mercato secondario, nonostante il fatto che dalla consegna delle chiavi all'ottenimento di un certificato di proprietà possa richiedere da 6 mesi a 2 anni.
Ipoteca: cosa scegliere con un prestito approvato?
Le preferenze delle organizzazioni creditizie sono ovvie e possono facilmente inclinare le scale verso nuovi edifici. Prima di tutto, il tasso di interesse si confronta favorevolmente - in questo caso, la differenza sarà dallo 0,5 all'1%. Dati i pagamenti ipotecari a lungo termine, la differenza dell'1 percento alla fine si traduce in un grande importo.
La raccolta e l'esame dei documenti sarà più semplice: dagli acquirenti sarà richiesto di fornire solo un accordo di equità con lo sviluppatore.Il processo di approvazione stesso sarà più veloce - dopotutto, ci saranno molte di tali transazioni con uno sviluppatore accreditato nella banca selezionata. L'acquirente è stato inoltre sollevato dai rischi di un'interruzione della transazione dovuta a un'ipoteca approvata: non ci saranno più proprietari, uno dei quali deciderà improvvisamente di ripetere, o decisioni negative delle autorità di tutela. Con un gran numero di offerte, il venditore non sceglierà un altro acquirente, ma attenderà pazientemente tutte le approvazioni e le approvazioni.
Con un acquisto di ipoteca nel mercato secondario, il mutuatario dovrà studiare attentamente la storia degli acquisti precedenti, ricordando come alle banche non piacciono le transazioni con proprietari di azioni minori e con l'attrazione esistente del capitale di maternità. Sebbene un controllo approfondito da parte della banca dell'intera catena di proprietari precedenti assicuri l'acquirente stesso, non tutti i venditori in buona fede accetteranno di attendere la decisione finale e l'approvazione e forniranno i documenti aggiuntivi richiesti. Le opzioni davvero redditizie possono andare all'acquirente con denaro gratuito.
A differenza di un normale venditore, i rappresentanti dello sviluppatore saranno in grado di consigliare correttamente e accuratamente le questioni relative all'acquisto di un mutuo al primo appello, sulla base dell'esperienza effettiva di cooperazione con la banca. Molto spesso, ai clienti verranno offerti servizi gratuiti di specialisti che accompagneranno e guideranno il cliente al momento della registrazione di un mutuo.
Rischi legali
Negli ultimi anni, sono stati fatti molti sforzi per proteggere legalmente gli acquirenti. Gli anni del mercato selvaggio sono alle spalle e la procedura per la registrazione statale della transazione esclude la maggior parte dei possibili schemi fraudolenti. Ma garantire pienamente la sicurezza non è ancora possibile.
Un aspetto negativo significativo degli appartamenti secondari è una lunga storia di proprietà. Qui si applica una regola obbligatoria: se in una fase la transazione viene riconosciuta come illegittima, anche tutti i successivi trasferimenti da proprietario a proprietario risultano non validi. Di conseguenza, l'ultimo proprietario soffre sempre.
Il rischio maggiore è il trasferimento della legge per volontà: è impossibile provare che non ci sono altri richiedenti per immobili. Soprattutto, agli acquirenti non piace una nuova eredità per volontà, sono sospettosi delle donazioni, evitano le opzioni in cui è apparso il contratto di rendita - dopo tutto, tutto quanto sopra può essere contestato in tribunale.
Rischi simili nel caso di nuovi edifici sono ridotti a zero, tuttavia, le loro insidie si nascondono qui. Fondamentalmente, gli acquirenti soffrono di due mali: la costruzione congelata con una mancanza di finanziamenti e problemi non rilevati con la documentazione. Se non vi è alcuna colpa dell'acquirente nelle improvvise difficoltà finanziarie degli investitori e la triste esperienza indica la possibile rovina anche di sviluppatori di grandi dimensioni e precedentemente di successo, nel secondo caso la pigrizia o l'analfabetismo legale diventano la ragione.
Tutta la documentazione dovrebbe essere fornita ai clienti su richiesta, e un venditore coscienzioso parlerà volentieri e dettagliatamente di tutte le autorizzazioni ricevute - da un contratto di locazione o acquisto di un terreno alle ultime autorizzazioni delle autorità governative. Tali documenti dovrebbero essere pubblicati sul sito ufficiale della struttura.
I creduloni e i possessori di azioni creduloni soffrono di più, cedendo alla convinzione che le autorizzazioni saranno rilasciate retroattivamente. Oggi, gli standard e i requisiti sono molto elevati e qualsiasi violazione della costruzione e dei permessi può facilmente diventare una ragione per congelare un oggetto.
Il controllo statale in quest'area è così forte che il completamento con successo della costruzione non garantirà una felice inaugurazione della casa. Gli edifici già finiti e occupati con gravi violazioni e falsificazioni con documenti possono essere riconosciuti come autocostruzione e demoliti.
Cosa devi sapere sui nuovi edifici
Soffitti alti, ampie sale, materiali di decorazione moderni e strutture monolitiche durevoli: tutto ciò attira nuovi acquirenti.Ma questo è tutt'altro che l'unica cosa da sapere su di loro. Le realtà dure e scomode dovrebbero essere separate dalle delizie dell'opuscolo pubblicitario per i nuovi coloni.
1. Cantiere anziché cortile. Quando si erigono più linee o edifici invece dei prati promessi e delle città dei bambini sotto le finestre, i lavori di costruzione possono continuare per diversi anni. Questo dovrebbe essere considerato dagli acquirenti della prima fase di grandi complessi residenziali.
2. Molti preferiscono nuove case per incarnare le idee di design più audaci. Tuttavia, bisogna ricordare che la fantasia senza confini è possibile solo nelle strutture monolitiche, gli edifici in mattoni e pannelli richiederanno un coordinamento obbligatorio delle ristrutturazioni pianificate e alcune delle loro opzioni saranno impossibili.
3. Con o senza rivestimento? Quando pensi a quale appartamento è meglio acquistare, una rivendita o un nuovo edificio, non dimenticare che una parte significativa viene affittata senza finitura, e non si tratta affatto di piastrelle o carta da parati. L'acquirente sarà letteralmente accolto da muri di cemento nudo, pavimenti e corsi d'acqua. Gli investimenti nel portare una "scatola" simile a un aspetto residenziale richiederanno significativi, perché tutto il lavoro di finitura dal cablaggio all'intonaco cadrà sulle spalle dei nuovi coloni.
In tal caso è possibile acquistare un nuovo edificio e in cui privilegiare gli alloggi secondari
Ci sono circostanze che vanno contro i nostri piani e sogni. Quando si sceglie, molto dipenderà non solo dai vantaggi e dagli svantaggi oggettivi di nuovi edifici e rivendite, ma anche dalle condizioni e dalle capacità esistenti dell'acquirente.
Urgente necessità di trasferirsi nell'appartamento
Che tipo di alloggio è meglio acquistare, una rivendita o un nuovo edificio se hai bisogno di un appartamento oggi? In effetti, in questo caso il tempo sta per scadere, le opportunità finanziarie sono limitate e le persone e le cose hanno un disperato bisogno di un nuovo tetto sopra la testa. Se l'acquisto diventa l'unico alloggio, un nuovo edificio dovrà essere abbandonato. Un oggetto molto raro può vantare una completa coincidenza delle scadenze indicate per la consegna e il regolamento con quelle reali e la mossa pianificata e il riscaldamento domestico possono anche essere posticipati di un anno anche in circostanze di successo.
Investimenti immobiliari
Le forti fluttuazioni della valuta nazionale hanno costretto molti a rivolgersi al settore immobiliare come un modo per preservare o addirittura aumentare i propri risparmi. Qui non dovresti essere tentato da prezzi interessanti nel vecchio fondo. Oggi, gli edifici degli anni 60-80 sono già considerati obsoleti e in futuro diventeranno solo più economici. Chi desidera risparmiare denaro sarebbe più saggio guardare la costruzione in aree remote ma promettenti, controllando opzioni economiche con piani urbani di 5-10 anni. Insieme allo sviluppo delle reti di comunicazione e di trasporto, il costo di tali strutture aumenterà.
Appartamento in affitto
Le opinioni degli agenti immobiliari in merito alla scelta di un appartamento in affitto non sono unite. La maggior parte degli esperti ritiene che sia meglio investire nel vecchio fondo in aree con infrastrutture sviluppate - dopo tutto, tali alloggi trovano il loro inquilino il più rapidamente possibile. Qui il filmato e l'altezza del soffitto non sono molto importanti. Ma alcuni sono sicuri che i tempi di scarsa qualità appartengano al passato e un moderno inquilino preferirebbe la lontananza e la mancanza di infrastrutture esistenti a costruzioni moderne e di alta qualità. È importante qui non andare troppo lontano, scegliendo una via di mezzo - altrimenti puoi investire in un vero ghetto, dove interi portici ed edifici saranno messi in affitto.
Non c'è bisogno di instillazione immediata
Se l'appartamento viene acquistato per te, ma non è necessario un insediamento immediato, la soluzione ideale sarebbe un nuovo edificio con un layout gratuito. Qui puoi pianificare la posizione delle camere da letto, pensare a stanze tecniche aggiuntive, scegliere un piano. I lavori di rifinitura avranno luogo simultaneamente in tutta la casa e quando i nuovi coloni si muoveranno, i rumori dei vicini non saranno più fastidiosi.
