Lai kļūtu par pirmajiem jaunā dzīvokļa atslēgu īpašniekiem, nesteidzoties izvēlēties grīdu un skatu no loga, plānojiet un ieviesiet jaunu, tā vietā, lai pārveidotu veco - tikai daži no šīm priekšrocībām atteiksies, izvēloties māju. Jaunbūve vai tālākpārdošana - kurš ir labāks? Neuzmanīgiem šāds jautājums šķiet nesarežģīts, un atbilde uz to ir acīmredzama - jaunais vienmēr ir labāks, skaistāks un ērtāks nekā vecais. Bet pircēji bieži saskaras ar stingriem termiņiem un finansiāliem ierobežojumiem.
Un tad parādās citas atšķirības: kvadrātmetra izmaksas; hipotēkas nosacījumi; dzīvokļa kā īpašuma reģistrācijas nosacījumi un nianses; juridiskais statuss un iespējamie riski. Tikai rūpīgi izpētot un pārdomāti nosverot visus faktorus, risinājums izrādīsies pareizs. Lai palīdzētu lasītājiem to ātri ņemt vērā, apsveriet jauno ēku un sekundārā korpusa galvenās atšķirības un iezīmes.
Saturs:
Kura ir lētāka: tālākpārdošana vai jauna ēka?
Tiek uzskatīts, ka būvniecības stadijā esošais korpuss ir a priori lētāks nekā gatavais. Pircēji darbojas kā līdzieguldītāji - ieguldot rakšanas stadijā, viņi saņem ievērojamu atlaidi. Un tā ir taisnība - galu mēneši un biežāk gadu gaidības kļūst par zemu izmaksu rēķināšanu. Tomēr katram reģionam ir savi noteikumi, kurus diktē tirgus. Izpētot statistiku, var redzēt, ka jaunās ēkas zemākās izmaksas nepavisam nav aksioma.
Šodien Maskava, Ļeņingradas apgabals un Ņižņijnovgoroda spēlē pret noteikumiem, pārdod sienas dārgāk nekā gatavie dzīvokļi. Čeļabinska, Rostova pie Donas un Samara godīgi demonstrē taustāmu atšķirību par labu jaunām ēkām. Vidēji visā valstī pakāpeniski tiek salīdzinātas kvadrātmetra izmaksas abos segmentos, kaut arī sekundārie joprojām ir dārgāki.
Šis noteikumu pārkāpums ir viegli izskaidrojams. Tiklīdz attīstītājs izstrādā nesen nodotus dzīvokļus, jaunie mājokļi kļūst otršķirīgi. Lai arī paiet ļoti īss laika posms no brīža, kad to akceptē Valsts komisija, darījuma apstrāde būs atšķirīga. Pamatkapitāla vai prasības nodošanas vietā pārdevējs un pircējs varēs parakstīt regulāru nekustamā īpašuma pirkuma līgumu. Šādu pieprasīto objektu augstās izmaksas ietekmē tirgu, izlīdzinot statistiku abos segmentos.
Lētākās izmaksas ir kvadrātmetri, kas līdz šim pastāv tikai uz papīra - šeit jums būs jāgaida ne tikai īpašuma reģistrācija, bet arī sienu montāža, kamēr nav iespējams iegūt stingras garantijas, ka būvniecība noritēs pēc grafika un nevienā posmā nesasalst. Jūs varat paļauties tikai uz savu intuīciju un uz izvēlētā izstrādātāja pozitīvo stāstu.
Jo tuvāk ēkas pieņemšanai Valsts komisijā, jo aktīvāk paaugstinās cenas. Līdz norēķinu brīdim tie būs salīdzināmi ar otrreizējo tirgu, neskatoties uz to, ka no atslēgu piegādes līdz īpašumtiesību sertifikāta iegūšanai var būt nepieciešami 6 mēneši līdz 2 gadi.
Hipotēka: ko izvēlēties ar apstiprinātu aizdevumu?
Kredītorganizāciju vēlmes ir acīmredzamas, un tās var viegli samazināt svaru uz jaunām ēkām. Pirmkārt, procentu likme tiek salīdzināta labvēlīgi - šajā gadījumā starpība būs no 0,5 līdz 1%. Ņemot vērā ilgtermiņa hipotēkas maksājumus, tikai 1 procenta starpība galu galā rada lielu summu.
Dokumentu vākšana un izskatīšana būs vienkāršāka - pircējiem būs jāsniedz tikai pašu kapitāla līgums ar izstrādātāju.Pats apstiprināšanas process būs ātrāks - galu galā izvēlētajā bankā būs daudz šādu darījumu ar akreditētu izstrādātāju. Pircējs ir atbrīvots arī no darījuma pārtraukšanas riskiem apstiprinātas hipotēkas dēļ - nebūs vairāki īpašnieki, no kuriem viens pēkšņi izlems atkārtotu atkārtotu izmantošanu, vai aizbildnības iestāžu negatīvi lēmumi. Izmantojot lielu piedāvājumu skaitu, pārdevējs neizvēlas citu pircēju, bet pacietīgi gaidīs visus apstiprinājumus un apstiprinājumus.
Ar hipotēkas iegādi otrreizējā tirgū aizņēmējam būs rūpīgi jāizpēta iepriekšējā pirkšanas vēsture, atceroties, kā bankām nepatīk darījumi ar mazākumakcionāru akciju īpašniekiem un ar esošo mātes kapitāla piesaisti. Lai gan visa iepriekšējo īpašnieku ķēdes rūpīga pārbaude bankā nodrošina pircēju, ne visi labticīgi pārdevēji piekritīs gaidīt galīgo lēmumu un apstiprinājumu un iesniegs pieprasītos papildu dokumentus. Patiešām ienesīgas iespējas pircējam var aizņemt brīvu naudu.
Atšķirībā no parastā pārdevēja, izstrādātāja pārstāvji varēs pareizi un precīzi konsultēt hipotēkas pirkšanas jautājumos pirmajā apelācijas sūdzībā, balstoties uz faktisko sadarbības pieredzi ar banku. Visbiežāk klientiem tiks piedāvāti bezmaksas speciālistu pakalpojumi, kuri pavadīs un vadīs klientu, reģistrējot hipotēku.
Juridiskie riski
Pēdējos gados ir veikti daudzi centieni juridiski nodrošināt pircējus. Savvaļas tirgus gadi ir aiz muguras, un darījuma valsts reģistrācijas procedūra izslēdz lielāko daļu no iespējamām krāpnieciskām shēmām. Bet pilnībā garantēt drošību joprojām nav iespējams.
Būtisks sekundāro dzīvokļu mīnuss ir sena īpašumtiesību vēsture. Šeit tiek piemērots saistošs noteikums - ja vienā posmā darījums tiek atzīts par nelikumīgu, tad arī visi turpmākie nodošana no īpašnieka uz īpašnieku izrādās nederīga. Tā rezultātā vienmēr cieš galvenais īpašnieks.
Vislielākais risks ir likuma nodošana pēc gribas - nav iespējams pierādīt, ka citu nekustamo īpašumu pretendentu nav. Visvairāk pircējiem nepatīk svaiga mantošana pēc testamenta, viņiem ir aizdomas par ziedojumiem, viņi izvairās no iespējām, kur parādījās īres līgums - galu galā visu iepriekš minēto var apstrīdēt tiesā.
Līdzīgi riski jaunu ēku gadījumā tiek samazināti līdz nullei, tomēr šeit slēpjas to nepilnības. Pamatā pircēji cieš no divām slimībām - iesaldētas būvniecības ar finansējuma trūkumu un neatklātām problēmām ar dokumentāciju. Ja pēkšņajās investoru finansiālajās grūtībās nav pircēju vainas, un skumja pieredze norāda uz pat lielu un iepriekš veiksmīgu izstrādātāju iespējamo sabojāšanu, otrajā gadījumā par iemeslu kļūst slinkums vai juridiskā analfabētisms.
Visa dokumentācija pēc pieprasījuma jāsniedz klientiem, un apzinīgs pārdevējs labprāt un detalizēti pastāstīs par visām saņemtajām atļaujām - no zemes nomas vai pirkšanas līdz pat pēdējiem valdības iestāžu apstiprinājumiem. Šādi dokumenti jāievieto objekta oficiālajā tīmekļa vietnē.
Visvairāk cieš uzticamie investori un kapitāla daļu turētāji, paļaujoties uz pārliecību, ka atļaujas tiks izsniegtas ar atpakaļejošu datumu. Mūsdienās standarti un prasības ir ļoti augsti, un visi būvniecības un atļauju pārkāpumi var viegli kļūt par iemeslu objekta iesaldēšanai.
Valsts kontrole šajā jomā ir tik spēcīga, ka veiksmīga būvniecības pabeigšana negarantē laimīgu mājas norisi. Jau pabeigtas un aizņemtas ēkas ar rupjiem pārkāpumiem un dokumentu viltojumiem var tikt atzītas par pašbūvnieciskām un nojauktām.
Kas jums jāzina par jaunām ēkām
Augstie griesti, plašās zāles, mūsdienīgi apdares materiāli un izturīgas monolītās konstrukcijas - tas viss piesaista jaunus pircējus.Bet tas nebūt nav vienīgais, kas par viņiem jāzina. Skarbā un neērtā realitāte ir jānošķir no reklāmas brošūras priekiem jaunajiem kolonistiem.
1. Pagalma vietā būvlaukums. Izbūvējot vairākas līnijas vai ēkas solīto zālāju un bērnu pilsētu vietā zem logiem, būvdarbi var turpināties vairākus gadus. Tas jāņem vērā lielo dzīvojamo kompleksu pirmās kārtas pircējiem.
2. Daudzi dod priekšroku jaunām mājām, lai iemiesotu visdrosmīgākās dizaina idejas. Tomēr jāatceras, ka fantāzija bez robežām ir iespējama tikai monolītās konstrukcijās, ķieģeļu un paneļu ēkās būs nepieciešama plānoto pārbūvju obligāta koordinēšana, un dažas no tām būs neiespējamas.
3. Ar vai bez apdares? Domājot par to, kurš dzīvoklis ir labāk pirkt, tālākpārdošanu vai jaunu ēku, neaizmirstiet, ka ievērojama daļa tiek izīrēta bez apdares, un tas nepavisam nav saistīts ar flīzēm vai tapetēm. Pircēju burtiski sagaidīs plikas betona sienas, grīdas un strauti. Investīcijas šādas “kastes” pievilināšanai dzīvojamajam izskatam prasīs ievērojamus, jo visi apdares darbi, sākot no elektroinstalācijas līdz apmetumam, nokritīs uz jauno kolonistu pleciem.
Tādā gadījumā jūs varat iegādāties jaunu ēku un kurā priekšroku dot sekundārajiem mājokļiem
Ir apstākļi, kas ir pretrunā ar mūsu plāniem un sapņiem. Izvēloties, daudz kas būs atkarīgs ne tikai no jauno ēku un tālākpārdošanas objektīvajiem plusiem un mīnusiem, bet arī no esošajiem pircēja apstākļiem un iespējām.
Steidzami jāpārceļas uz dzīvokli
Kādu mājokli labāk pirkt, pārdot tālāk vai jaunu ēku, ja jums šodien ir nepieciešams dzīvoklis? Patiešām, šajā gadījumā laiks beidzas, finansiālās iespējas ir ierobežotas, un cilvēkiem un lietām ir nepieciešams jauns jumts virs viņu galvas. Ja pirkums kļūst par vienīgo mājokli, no jaunas ēkas būs jāatsakās. Ļoti reti sastopams objekts var lepoties ar pilnīgu norādīto piegādes un norēķinu termiņu sakritību ar īstajiem, un pat veiksmīgos apstākļos plānoto pārvietošanu un mājas uzturēšanu var atlikt uz vienu gadu.
Investīcijas mājokļos
Krasās nacionālās valūtas svārstības daudziem piespieda pievērsties nekustamajam īpašumam, lai saglabātu vai pat palielinātu uzkrājumus. Šeit nevajadzētu vilināt pievilcīgās cenas vecajā fondā. Mūsdienās 60. – 80. Gadu ēkas jau tiek uzskatītas par novecojušām, un nākotnē tās kļūs tikai lētākas. Tie, kas vēlas ietaupīt naudu, būtu prātīgāk apskatīt būvniecību nomaļos, bet daudzsološos rajonos, pārbaudot lētas iespējas ar 5–10 gadu pilsētas plāniem. Līdz ar sakaru un transporta tīklu attīstību palielināsies arī šādu iekārtu izmaksas.
Tiek izīrēts dzīvoklis
Nekustamo īpašumu viedokļi par dzīvokļa izvēli īrei nav vienoti. Lielākā daļa ekspertu uzskata, ka labāk ir ieguldīt vecajā fondā apgabalos ar attīstītu infrastruktūru - galu galā šādi mājokļi savu īrnieku atrod pēc iespējas ātrāk. Šeit kadriem un griestu augstumam nav liela nozīme. Bet daži ir pārliecināti, ka nekvalitatīvi laiki ir pagātne, un moderns īrnieks labprātāk izvēlētos attālumu un esošās infrastruktūras trūkumu, nevis augstas kvalitātes un modernu būvniecību. Šeit ir svarīgi neiet pārāk tālu, izvēloties vidusceļu - pretējā gadījumā jūs varat ieguldīt īstā geto, kur tiks izīrētas veselas lieveņi un ēkas.
Nav nepieciešama tūlītēja iepilināšana
Ja dzīvokli iegādājaties sev, bet nav nepieciešams tūlītējs norēķins, tad ideāls risinājums būtu jauna ēka ar brīvu plānojumu. Šeit jūs varat plānot guļamistabu izvietojumu, pārdomāt papildu tehniskās telpas, izvēlēties grīdu. Apdares darbi notiks vienlaicīgi visā mājā, un līdz ar jauno kolonistu pārcelšanos kaimiņu radītie trokšņi vairs netraucēs.
