Apakah pemindahan hak milik apartmen di bangunan baru, jenis dan risiko

Demi mendapat faedah, banyak pelabur hartanah menjual pangsapuri di peringkat akhir pembinaan, apabila kos perumahan meningkat (dan lebih daripada sekali) dari permulaan projek, dan tidak ada pangsapuri yang tersisa dari pembina. Kesepakatan semacam itu hanya boleh dilakukan dengan memindahkan pemilikan pangsapuri di bangunan baru, apa yang dimaksudkan dan apa yang perlu diperhatikan untuk melindungi diri anda dari risiko yang paling mungkin - baca artikel ini.

Apakah pemindahan pemilikan?

Sebelum anda mengetahui betapa selamatnya membeli harta dengan cara ini, anda perlu memahami apakah penyerahan apartmen di bangunan baru, untuk menjelaskan aspek yang berkaitan dengan undang-undang yang berkaitan dengan jenis transaksi ini.

Penugasan hak harta adalah satu-satunya cara bagi seorang pelabur untuk menjual sebuah apartmen di sebuah rumah yang belum selesai sebelum ditugaskan. Oleh itu, kami bercakap mengenai tugasan hanya apabila penjual bukan pemaju, tetapi orang fizikal (pemegang kepentingan yang membeli perumahan daripada pemaju) atau entiti undang-undang (syarikat kontraktor, organisasi pelabur). Kaedah pemindahan hak ke apartmen disediakan oleh undang-undang persekutuan "Pada penyertaan dalam pembinaan bersama." Dan mungkin dari saat pendaftaran keadaan perjanjian penyertaan dalam pembinaan (DDU) hingga saat ini rumah itu ditugaskan.

Penyerahan sebuah apartmen bermaksud transaksi, hasilnya adalah pemindahan hak milik ke tempat kediaman. Tetapi, kerana kita bercakap mengenai sebuah apartmen di sebuah rumah dalam pembinaan, bersama dengan hak kepadanya, kewajiban pemegang saham dipindahkan. Malah, objek jualan bukan perumahan itu sendiri, tetapi kontrak di mana pembeli boleh menjadi pemilik di masa depan (DDU). Hingga ke tahap ini, apartmen itu sebenarnya bukan objek yang sedia ada, tetapi hanya bersyarat, dengan data bersyarat dan penomboran (alamat surat, kawasan tepat dan nombor pangsapuri diketahui hanya selepas rumah dimulakan). Pemindahan sebenar pangsapuri kepada pemilik baru dilakukan mengikut surat ikatan pemindahan dan hanya setelah mendapat kebenaran untuk dimasukkan ke dalam operasi.

Alih-alih perkataan "tugasan" dalam dokumen rasmi, istilah undang-undang sering dimaksudkan. Perjanjian mengenai pemindahan hak dan kewajipan di bawah DDU adalah tertakluk kepada pendaftaran negeri.

Penting! Kegagalan untuk mematuhi mana-mana syarat penting yang sah boleh menyebabkan pembatalan transaksi.

Jenis tugasan

Transaksi tugas dibahagikan kepada dua jenis, bergantung kepada siapa penjual - individu atau organisasi (badan hukum).

1. Dalam kes pertama, paling sering kita bercakap mengenai mendapatkan manfaat kerana perbezaan antara harga di peringkat penggalian dan pada peringkat akhir pembinaan (beberapa bulan sebelum penghantaran rumah). Juga, penjual didorong oleh keinginan untuk mengelakkan cukai. Sehingga pemegang saham telah menjadi pemilik, dia berkewajipan membayar cukai pendapatan ke atas jualan apartmen (PIT), tetapi pada masa yang sama menyimpan sebahagian besar (cukai tidak akan dikira berdasarkan nilai kadaster, yang bermaksud tanpa peningkatan sebanyak faktor 0.7). Tetapi setelah mendaftarkan harta itu sebagai harta, pemilik wajib membayar cukai sebanyak 13% atas nilai jualan (jika dia memiliki pangsapuri selama kurang daripada lima tahun). Apa risiko yang mungkin timbul apabila memindahkan hak dari pemegang ekuiti kepada individu lain?

Selepas pelaksanaan perjanjian tugasan, perubahan pemegang saham dalam DDU semasa. Pada masa yang sama, pemegang saham baru harus bersetuju dengan syarat pemaju yang telah bersetuju dengan peserta terdahulu dalam pembinaan bersama. Ia tidak lagi mungkin untuk membuat perubahan kepada DDU.Tetapi ini mempunyai tambah sendiri. Semua kewajipan pembina tetap sama - pemegang saham baru akan menerima apartmen yang dinyatakan pada harga yang dipersetujui dan pada tarikh yang dipersetujui.

2. Dalam kes kedua - jika entiti undang-undang memindahkan hak dan kewajipan di bawah DDU, prosedur pemprosesan urus niaga tidak terlalu banyak dari versi sebelumnya. Satu-satunya keperluan untuk organisasi adalah bahawa penyelesaian dengan pemaju mesti dibuat dalam bentuk bukan tunai dan hanya selepas pendaftaran negara DDU.

Sikap pemaju untuk tugasan dan koordinasi

Menurut undang-undang semasa Persekutuan Rusia (iaitu, undang-undang persekutuan No. 214), tidak perlu bersetuju dengan kesepakatan jika harga perjanjian penyerahan dibayar sepenuhnya. Sekiranya bayaran dibuat hanya sebahagian, maka persetujuan pemaju adalah prasyarat untuk transaksi pemindahan hak ke apartmen. Ini adalah peraturan umum yang mana terdapat pengecualian. Jika pembina dalam DDU menetapkan keperluan langsung: "penguntukan hak tanpa persetujuan dengan pembina adalah mustahil", maka pemegang saham wajib mematuhi syarat-syarat kontrak di mana ia meletakkan tandatangannya.

Tidak semua pemaju mengalu-alukan tawaran tugasan. Sesetengahnya hanya menetapkan dalam DDU keperluan untuk bersetuju dengan transaksi pemindahan. Orang lain lebih suka menerima faedah: mereka mengenakan bayaran untuk kemungkinan memindahkan tuntutan kepada orang lain dalam jumlah 1-15% dari harga pangsapuri. Siapa yang sepatutnya menanggung perbelanjaan ini tidak dinyatakan dengan jelas di dalam undang-undang, semuanya bergantung pada perjanjian antara pihak-pihak. Selalunya, perbelanjaan ini dilindungi oleh pemegang saham pertama yang bersetuju dengan terma pemaju. Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, penjual sering menguraikan harga apartmen untuk membuat perbezaan.

Dan yang lain masih menetapkan dalam DDU larangan langsung ke atas urus niaga ini. Yang, secara kebetulan, tidak sepenuhnya undang-undang dan boleh dicabar di mahkamah (jika amalan terdahulu menunjukkan keghairahan rayuan tersebut oleh pemegang ekuiti, kini terdapat trend positif - hakim semakin mengambil sisi peserta dalam pembinaan bersama).

Penting! Sekalipun tidak ada klausa pada larangan atau kelulusan wajib di DDU, pihak-pihak wajib memberi tahu pemaju perubahan dalam pemegang saham.

Risiko tugasan

Untuk memahami sama ada terdapat "perangkap" dalam transaksi, anda perlu mengetahui motif yang mendorong penjual. Sekiranya penyerahan hak ke sebuah apartmen di dalam rumah yang sedang dibina, semuanya sangat jelas dan jelas. Penjual ingin mendapat manfaat dan mengelakkan cukai. Dan tidak kira siapa pemilik ekuiti itu - peniaga swasta atau organisasi.

Lagipun, kebarangkalian menghadapi penipu tidak dikecualikan. Untuk mengelakkan risiko (kehilangan wang dan perumahan), perlu diperiksa:

Tiga mata pertama dikaitkan dengan risiko belum selesai: penjual mungkin didorong oleh keinginan untuk menyingkirkan benda tersebut tanpa kehilangan wang. Tanda yang jelas mengenai pembinaan "beku", apabila 70% - 80% daripada pangsapuri yang dijual di rumah tertentu ditawarkan di bawah perjanjian tugasan, dan kerja pembinaan di kemudahan itu hanya 20-40% selesai.

Dua yang terakhir dikaitkan dengan risiko kehilangan semua pelaburan, atau dengan risiko perbelanjaan yang tidak diduga. Jika pemegang saham terdahulu tidak sepenuhnya atau tidak membayar pangsapuri sama sekali, kewajipan untuk membayar akan ditugaskan kepada peserta baru dalam pembinaan bersama (walaupun dia telah membayar penjual sepenuhnya).

Sebagai persembahan amalan, terdapat juga kes kerap apabila penjual cuba menipu, menawarkan untuk memindahkan hak di bawah DDU awal.Perjanjian sedemikian tidak mempunyai kuasa undang-undang, kerana ia tidak didaftarkan di regpal. Tindakan penipuan sedemikian sering diiringi oleh jualan berganda dan selalu berakhir untuk pembeli tertipu dengan kehilangan wang dan perumahan.

Gadai janji: Prosedur

Sederhana, walaupun tidak difahami pada pandangan pertama, transaksi tugasan rumit apabila pembayaran dilakukan dengan mengorbankan dana gadai janji. Pertimbangkan tiga situasi yang berbeza dan susunan tindakan dalam setiap mereka.

1. Penjual membeli apartmen dengan mengorbankan dana gadai janji. Persoalan utama adalah bagaimana untuk memindahkan hak harta jika bank telah dibebankan?

Jika penjual membeli sebuah apartmen di gadai janji, transaksi pemindahan hanya akan berlaku selepas bayaran penuh hutang. Anda boleh membayar pinjaman dengan perbelanjaan pembeli dalam beberapa langkah (tetapi hanya dengan syarat pembeli mempunyai wang tunai):

• penjual dan pembeli perlu membuat perjanjian pinjaman atau resit (tidak tertakluk kepada pendaftaran, tetapi dibuat secara bertulis dalam salinan, disimpan dalam masa yang lama, dalam kes tuntutan) dan hanya selepas itu pemindahan wang untuk membayar balik pinjaman dan membuang "beban";
• pelaksanaan transaksi di bawah perjanjian tugasan.

2. Pembeli membeli sebuah apartmen di dalam gadai janji - bagaimana untuk melakukan transaksi dan mengurangkan kos?

Pinjaman untuk objek yang bersedia diserahkan dan direalisasikan melalui penyerahan hak tidak disediakan di semua bank dan pada peratusan yang agak besar (bukan pada peringkat awal pembinaan, bukan 9.5% setahun - 11-13%). Sehubungan dengan keadaan ini, pembeli mempunyai hak untuk menuntut diskaun yang besar dari penjual. Jika tidak ramai orang yang ingin membeli sebuah apartmen di bawah perjanjian tugasan, pihak lain akan terpaksa bertemu dengan mereka.

Untuk mendapatkan pinjaman, bank membuka akaun khas untuk pelanggan, di mana peminjam diwajibkan untuk meletakkan pembayaran. Dana kredit sedang diterima di sana. Prosedur ini berakhir dengan pemindahan keseluruhan jumlah kepada akaun penjual, yang dilakukan hanya setelah pendaftaran negara perjanjian penyerahan (dalam ruang regal).

3. Kedua belah pihak membuat pembelian menggunakan dana gadai janji.

Sekiranya pihak-pihak yang terlibat dalam urus niaga adalah dua "gadai janji", masih boleh memindahkan hak-hak jika pemegang saham pertama menerima persetujuan dari bank pemberi pinjaman mereka.

Sudah tentu, perjanjian mengenai pemindahan hak untuk perumahan adalah kompleks dan memerlukan pematuhan dengan beberapa nuansa undang-undang, serta penjagaan dan perhatian maksimum, baik pada pihak penjual dan pembeli. Tetapi sekarang anda tahu bagaimana untuk mengelakkan risiko yang paling mungkin dan membuat kontrak. Jangan lupa tentang risiko standard yang berkaitan dengan mana-mana urus niaga dengan hartanah (tuntutan pihak ketiga, saudara-mara, jualan oleh penjual yang tidak cekap, pemegang amanah yang tidak berhak untuk menjual harta itu, dll.).