Co to jest przeniesienie własności mieszkania w nowym budynku, odmiany i ryzyko

W celu uzyskania korzyści wielu inwestorów nieruchomości sprzedaje mieszkania na ostatnim etapie budowy, kiedy koszt mieszkania wzrósł (i więcej niż jeden raz) od początku projektu, a od budowniczego nie ma już mieszkań. Taki układ można zawrzeć jedynie poprzez przeniesienie własności mieszkania w nowym budynku, co to oznacza i jakie niuanse powinny być świadome, aby uchronić się przed najbardziej prawdopodobnym ryzykiem - przeczytaj ten artykuł.

Co to jest przeniesienie własności

Zanim dowiesz się, jak bezpiecznie jest kupować nieruchomość w ten sposób, musisz zrozumieć, jakie jest przeznaczenie mieszkania w nowym budynku, aby wyjaśnić prawnie istotne aspekty związane z tego rodzaju transakcją.

Przeniesienie praw majątkowych to jedyny sposób, aby inwestor sprzedał mieszkanie w niedokończonym domu przed jego oddaniem do użytku. Dlatego mówimy o cesji tylko wtedy, gdy sprzedawca nie jest deweloperem, ale osobą fizyczną (posiadaczem odsetek, który kupił mieszkanie od dewelopera) lub osobą prawną (firma wykonawcy, organizacja inwestora). Ta metoda przeniesienia praw do mieszkania jest przewidziana w ustawie federalnej „W sprawie udziału we wspólnej budowie”. Jest to możliwe od momentu rejestracji państwowej umowy o uczestnictwie w budownictwie (DDU) do momentu oddania domu do użytku.

Cesja mieszkania oznacza transakcję, w wyniku której następuje przeniesienie praw własności do mieszkania. Ale ponieważ mówimy o mieszkaniu w domu w budowie, wraz z prawami do niego, obowiązki akcjonariusza zostają przeniesione. W rzeczywistości przedmiotem sprzedaży nie jest sama obudowa, ale umowa, na podstawie której kupujący może zostać właścicielem w przyszłości (DDU). Do tego momentu mieszkanie nie jest tak naprawdę istniejącym obiektem, ale jedynie warunkowe, z danymi warunkowymi i numeracją (adres pocztowy, dokładna powierzchnia i numer mieszkania stają się znane dopiero po oddaniu domu do eksploatacji). Faktyczne przekazanie mieszkania nowemu właścicielowi odbywa się zgodnie z aktem przekazania i dopiero po uzyskaniu pozwolenia na oddanie do eksploatacji.

Zamiast słowa „przypisanie” w oficjalnych dokumentach często oznacza się termin prawny - cesja. Umowa o przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z DDU podlega rejestracji państwowej.

Ważne! Nieprzestrzeganie któregokolwiek z prawnie istotnych warunków może doprowadzić do unieważnienia transakcji.

Rodzaje przydziału

Transakcje cesji są podzielone na dwa typy, w zależności od tego, kim jest sprzedawca - osoba fizyczna lub organizacja (osoba prawna).

1. W pierwszym przypadku najczęściej mówimy o uzyskaniu korzyści z powodu różnicy między cenami na etapie wykopu i na końcowym etapie budowy (kilka miesięcy przed dostawą domu). Ponadto sprzedawca kieruje się chęcią unikania płacenia podatku. Dopóki akcjonariusz nie stanie się właścicielem, jest on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania (PIT), ale jednocześnie zaoszczędzić znaczną część (podatek nie będzie obliczany na podstawie wartości katastralnej, co oznacza bez wzrostu o współczynnik 0,7). Ale po zarejestrowaniu nieruchomości jako nieruchomości, właściciel jest zobowiązany do zapłaty 13% podatku od wartości sprzedaży (jeśli był właścicielem mieszkania przez mniej niż pięć lat). Jakie ryzyko może powstać przy przenoszeniu praw od akcjonariusza na inną osobę?

Po zawarciu umowy cesji akcjonariusz zmienia obecny DDU. Jednocześnie nowy akcjonariusz musi wyrazić zgodę na warunki dewelopera, które zostały uzgodnione z poprzednim uczestnikiem wspólnej budowy. Wprowadzanie zmian w DDU nie jest już możliwe.Ale to ma swój plus. Wszystkie obowiązki budowniczego pozostają takie same - nowy akcjonariusz otrzyma wskazane mieszkanie po ustalonej cenie i w uzgodnionym terminie.

2. W drugim przypadku - jeśli osoba prawna przenosi prawa i obowiązki wynikające z DDU, procedura przetwarzania transakcji nie różni się zbytnio od poprzedniej wersji. Jedynym wymogiem dla organizacji jest to, że rozliczenie z deweloperem musi być dokonane w formie bezgotówkowej i dopiero po rejestracji państwowej DDU.

Stosunek programistów do zadań i koordynacji

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Federacji Rosyjskiej (a mianowicie ustawą federalną nr 214) nie ma potrzeby uzgadniania umowy, jeśli cena umowy cesji zostanie w pełni zapłacona. Jeśli płatność jest dokonywana tylko częściowo, wówczas zgoda dewelopera jest warunkiem transakcji dotyczącej przeniesienia praw do mieszkania. Jest to ogólna zasada, od której istnieją wyjątki. Jeżeli budowniczy w DDU zalecił bezpośredni wymóg: „cesja praw bez porozumienia z budowniczym jest niemożliwa”, wówczas akcjonariusz jest zobowiązany do przestrzegania warunków umowy, na podstawie której złożył swój podpis.

Nie wszyscy programiści przyjmują oferty zleceń. Niektórzy po prostu zalecają w DDU potrzebę uzgodnienia transakcji przeniesienia. Inni wolą otrzymywać świadczenia: pobierają opłatę za możliwość przeniesienia roszczeń na inną osobę w wysokości 1-15% ceny mieszkania. Kto dokładnie powinien ponieść te wydatki, nie jest wyraźnie określone w przepisach, wszystko zależy od porozumienia między stronami. Najczęściej wydatki te pokrywa pierwszy akcjonariusz, który zgodził się na warunki dewelopera. Jednak w praktyce sprzedawca często zawyża cenę mieszkania, aby nadrobić różnicę.

I jeszcze inni zalecają w DDU bezpośredni zakaz tej transakcji. Co, nawiasem mówiąc, nie jest całkowicie legalne i można je zakwestionować w sądzie (jeśli wcześniejsza praktyka wykazywała bezsensowność takich odwołań od akcjonariuszy, teraz jest pozytywna tendencja - sędziowie coraz częściej opowiadają się po stronie uczestnika wspólnego budowania).

Ważne! Nawet jeśli w DDU nie ma klauzuli dotyczącej zakazu lub obowiązkowej zgody, strony są zobowiązane do powiadomienia dewelopera o zmianie akcjonariusza.

Ryzyko przydziału

Aby zrozumieć, czy w transakcji występują „pułapki”, musisz znać motywy napędzające sprzedawcę. W przypadku cesji praw do mieszkania w domu w budowie wszystko jest wyjątkowo jasne i możliwe do wyjaśnienia. Sprzedawca chce korzystać z podatków i unikać podatków. I nie ma znaczenia, kto jest właścicielem kapitału - prywatnym inwestorem lub organizacją.

Co więcej, prawdopodobieństwo spotkania oszustów nie jest wykluczone. Aby uniknąć ryzyka (utrata pieniędzy i mieszkań), warto sprawdzić:

Pierwsze trzy punkty wiążą się z ryzykiem niedokończenia: sprzedawca może kierować chęcią pozbycia się takiego przedmiotu bez utraty pieniędzy. Wyraźny znak „zamrożonej” konstrukcji, kiedy 70% - 80% sprzedanych mieszkań w pewnym domu jest oferowane na podstawie umowy zlecenia, a prace budowlane w obiekcie są ukończone tylko w 20–40%.

Dwa ostatnie wiążą się z ryzykiem utraty wszystkich inwestycji lub ryzykiem nieprzewidzianych wydatków. Jeżeli poprzedni akcjonariusz nie jest w całości lub w ogóle nie zapłacił za mieszkanie, obowiązek zapłaty zostanie przeniesiony na nowego uczestnika we wspólnej budowie (mimo że zapłacił już w całości sprzedającemu).

Jak pokazuje praktyka, często zdarzają się przypadki, gdy sprzedawcy próbują oszukiwać, oferując przeniesienie praw w ramach wstępnego DDU.Taka umowa nie ma mocy prawnej, ponieważ nie jest nawet zarejestrowana w regpalacie. Takim nieuczciwym działaniom często towarzyszy podwójna sprzedaż i zawsze kończą się oszukanym kupującym z utratą pieniędzy i mieszkań.

Kredyt hipoteczny: procedura

Prosta, choć niezrozumiała na pierwszy rzut oka, transakcja cesji jest skomplikowana, gdy płatność jest dokonywana kosztem funduszy hipotecznych. Rozważ trzy różne sytuacje i kolejność działań w każdej z nich.

1. Sprzedawca kupił mieszkanie na koszt funduszy hipotecznych. Główne pytanie brzmi: jak przenieść prawa własności, jeśli bank został obciążony?

Jeśli sprzedawca kupił mieszkanie hipoteczne, transakcja przeniesienia będzie możliwa dopiero po pełnej spłacie zadłużenia. Możesz spłacić pożyczkę na koszt kupującego w kilku krokach (ale tylko pod warunkiem, że kupujący ma gotówkę):

• sprzedawca i kupujący powinni sporządzić umowę pożyczki lub pokwitowania (niepodlegające rejestracji, ale sporządzone na piśmie w dwóch egzemplarzach, przechowywane przez długi czas, w przypadku roszczeń) i dopiero po tym przelać pieniądze na spłatę pożyczki i usunąć „obciążenie”;
• wykonanie transakcji na podstawie umowy cesji.

2. Kupujący kupuje mieszkanie w hipotece - jak przeprowadzić transakcję i zmniejszyć koszty?

Pożyczka na obiekt, który jest gotowy do przekazania i zrealizowany poprzez cesję praw, nie jest udzielana we wszystkich bankach i ma dość duży odsetek (nie ten na początkowym etapie budowy, zamiast 9,5% rocznie - 11-13%). W związku z tą sytuacją kupujący ma prawo żądać od sprzedawcy znacznej zniżki. Jeśli nie ma tak wielu osób, które chcą kupić mieszkanie na podstawie umowy przydziału, druga strona będzie musiała je spełnić.

Aby uzyskać pożyczkę, bank otwiera specjalny rachunek dla klienta, na którym pożyczkobiorca jest zobowiązany do spłaty zaliczki. Otrzymywane są tam fundusze kredytowe. Procedura kończy się przekazaniem całej kwoty na konto sprzedawcy, które odbywa się dopiero po rejestracji państwowej umowy cesji (w królewskiej komnacie).

3. Obie strony dokonują zakupu przy użyciu funduszy hipotecznych.

Jeżeli stronami transakcji są dwie „hipoteki”, przeniesienie praw jest nadal możliwe, jeżeli pierwszy akcjonariusz otrzyma zgodę od banku kredytującego.

Oczywiście umowa dotycząca przeniesienia praw do mieszkania jest złożona i wymaga przestrzegania szeregu legalnych niuansów, a także maksymalnej staranności i uwagi, zarówno ze strony sprzedawcy, jak i kupującego. Ale teraz wiesz, jak uniknąć najbardziej prawdopodobnego ryzyka i sporządzić umowę. Nie zapominaj o standardowych ryzykach związanych z każdą transakcją na nieruchomościach (roszczenia osób trzecich, krewnych, sprzedaż przez niekompetentnego sprzedawcę, powiernika, który nie ma prawa do sprzedaży nieruchomości itp.).