Para obter benefícios, muitos investidores imobiliários vendem apartamentos na fase final da construção, quando o custo da habitação aumentou (e mais de uma vez) desde o início do projeto, e não restam apartamentos do construtor. Esse acordo só pode ser feito transferindo a propriedade do apartamento no novo prédio, o que isso significa e quais nuances devem estar cientes para se proteger dos riscos mais prováveis - leia este artigo.
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O que é uma transferência de propriedade
Antes de descobrir como é seguro comprar um imóvel dessa maneira, você precisa entender qual é a atribuição de um apartamento em um novo prédio, para esclarecer os aspectos legalmente relevantes associados a esse tipo de transação.
A cessão de direitos de propriedade é a única maneira de um investidor vender um apartamento em uma casa inacabada antes de ser comissionado. Portanto, estamos falando de atribuição apenas quando o vendedor não é o construtor, mas a pessoa física (o acionista que comprou a habitação do construtor) ou a entidade legal (empresa contratada, organização investidora). Esse método de transferência de direitos para um apartamento é previsto na lei federal “Sobre a participação na construção compartilhada”. E é possível desde o momento do registro estadual do contrato de participação na construção (DDU) até o momento em que a casa é entregue.
Cessão de um apartamento significa uma transação, cujo resultado é a transferência de direitos de propriedade para uma habitação. Mas, como estamos falando de um apartamento em uma casa em construção, juntamente com os direitos a ele, as obrigações do acionista são transferidas. De fato, o objeto da venda não é o imóvel em si, mas um contrato sob o qual o comprador pode se tornar o proprietário no futuro (DDU). Até esse momento, o apartamento não é realmente um objeto existente, mas apenas condicional, com dados e numeração condicionais (o endereço para correspondência, a área exata e o número do apartamento são conhecidos somente após a operação da casa). A transferência real do apartamento para o novo proprietário é realizada de acordo com a escritura de transferência e somente após a obtenção da permissão para colocar em operação.
Em vez da palavra "designação" em documentos oficiais, o termo legal costuma ser entendido - cessão. O acordo sobre a transferência de direitos e obrigações sob a DDU está sujeito ao registro do estado.
Importante! O não cumprimento de qualquer uma das condições legalmente significativas pode levar à invalidação da transação.
Tipos de atribuição
As transações de atribuição são divididas em dois tipos, dependendo de quem é o vendedor - um indivíduo ou organização (entidade legal).
1. No primeiro caso, na maioria das vezes estamos falando em obter benefícios devido à diferença entre os preços na fase de escavação e na fase final da construção (alguns meses antes da entrega da casa). Além disso, o vendedor é motivado pelo desejo de evitar o pagamento de impostos. Até que o acionista se torne proprietário, ele é obrigado a pagar imposto de renda na venda de um apartamento (PIT), mas, ao mesmo tempo, economiza uma parte substancial (o imposto não será calculado com base no valor cadastral, ou seja, sem um aumento de 0,7). Mas, depois de registrar a propriedade como uma propriedade, o proprietário é obrigado a pagar 13% de imposto sobre o valor da venda (se ele é dono do apartamento há menos de cinco anos). Quais riscos podem surgir ao transferir direitos de um acionista para outro indivíduo?
Após a assinatura do contrato de cessão, o acionista altera o DDU atual. Ao mesmo tempo, o novo acionista precisa concordar com as condições do desenvolvedor que foram acordadas com o participante anterior na construção compartilhada. Não é mais possível fazer alterações na DDU.Mas isso tem sua própria vantagem. Todas as obrigações do construtor permanecem as mesmas - o novo acionista receberá o apartamento indicado pelo preço acordado e na data acordada.
2. No segundo caso - se a entidade legal transferir os direitos e obrigações da DDU, o procedimento de processamento da transação não difere muito da versão anterior. O único requisito para a organização é que o acordo com o desenvolvedor seja feito em forma não monetária e somente após o registro estadual da DDU.
Atitude dos desenvolvedores em relação à atribuição e coordenação
De acordo com a legislação atual da Federação Russa (a lei federal nº 214), não há necessidade de chegar a um acordo se o preço do contrato de cessão for totalmente pago. Se o pagamento for feito apenas parcialmente, o consentimento do desenvolvedor é um pré-requisito para a transação de transferência de direitos para o apartamento. Esta é uma regra geral da qual existem exceções. Se o construtor no DDU prescreve um requisito direto: “a cessão de direitos sem acordo com o construtor é impossível”, o acionista é obrigado a cumprir os termos do contrato sob o qual ele assinou.
Nem todos os desenvolvedores aceitam acordos de atribuição. Alguns simplesmente prescrevem na DDU a necessidade de concordar com uma transação de transferência. Outros preferem receber benefícios: cobram uma taxa pela possibilidade de transferir reivindicações para outra pessoa no valor de 1 a 15% do preço do apartamento. Quem exatamente deve arcar com essas despesas não está claramente indicado na legislação, tudo depende do acordo entre as partes. Na maioria das vezes, essas despesas são cobertas pelo primeiro acionista que concordou com os termos do desenvolvedor. No entanto, na prática, o vendedor costuma exagerar no preço do apartamento para compensar a diferença.
E ainda outros prescrevem no DDU uma proibição direta dessa transação. O que, aliás, não é totalmente legal e pode ser contestado em tribunal (se a prática anterior mostrasse a falta de sentido de tais recursos pelos acionistas, agora há uma tendência positiva - os juízes estão cada vez mais do lado do participante na construção compartilhada).
Importante! Mesmo se não houver cláusula de proibição ou aprovação obrigatória na DDU, as partes são obrigadas a notificar o desenvolvedor da mudança no acionista.
Riscos de atribuição
Para entender se existem “armadilhas” em uma transação, você precisa conhecer os motivos que motivam o vendedor. No caso de cessão de direitos a um apartamento em uma casa em construção, tudo é extremamente claro e explicável. O vendedor quer se beneficiar e evitar impostos. E não importa quem é o acionista - um comerciante particular ou uma organização.
Além disso, a probabilidade de encontrar golpistas não é excluída. Para evitar riscos (perda de dinheiro e moradia), vale a pena conferir:
- O objeto em construção em si (como o projeto está sendo implementado, houve algum atraso, as normas de construção estão sendo observadas);
- Desenvolvedor (sua história, grau de confiabilidade, análises sobre a empresa em fóruns e em co-investidores da comunidade);
- Documentação de permissão do projeto (contém todos os dados oficiais sobre o projeto e o desenvolvedor);
- É o procedimento para registro estadual de DDU realizado;
- Se o vendedor pagou o desenvolvedor integralmente (como em uma venda regular, o vendedor repassa os recibos de pagamento junto com outros documentos, no nosso caso, esse é o DDU).
Os três primeiros pontos estão associados ao risco de inacabado: o vendedor pode ser motivado pelo desejo de se livrar de um objeto desse tipo sem perder dinheiro. Um sinal claro de construção “congelada”, quando 70% - 80% dos apartamentos vendidos, em uma determinada casa, são oferecidos sob um contrato de atribuição, e o trabalho de construção na instalação é concluído apenas de 20 a 40%.
Os dois últimos estão associados ao risco de perda de todos os investimentos ou ao risco de despesas imprevistas. Se o acionista anterior não estiver na totalidade ou não pagar o apartamento, a obrigação de pagar será atribuída ao novo participante na construção compartilhada (mesmo que ele já tenha pago o vendedor na totalidade).
Como mostra a prática, também existem casos frequentes em que os vendedores tentam trapacear, oferecendo a transferência de direitos sob DDU preliminar.Esse acordo não tem força legal, porque nem está registrado no Regpalate. Tais ações fraudulentas costumam ser acompanhadas de vendas duplas e sempre terminam para o comprador enganado com a perda de dinheiro e moradia.
Hipoteca: Procedimento
Uma transação simples, embora não compreensível à primeira vista, é complicada quando o pagamento é feito à custa dos fundos hipotecários. Considere três situações diferentes e a ordem das ações em cada uma delas.
1. O vendedor comprou o apartamento às custas de fundos hipotecários. A principal questão é como transferir direitos de propriedade se o banco tiver sido onerado?
Se o vendedor tiver comprado um apartamento com uma hipoteca, uma transação de transferência será possível somente após o pagamento integral da dívida. Você pode reembolsar o empréstimo às custas do comprador em algumas etapas (mas somente se o comprador tiver dinheiro):
- o vendedor e o comprador devem elaborar um contrato de empréstimo ou recibo (não sujeito a registro, mas feito por escrito em duplicado, armazenado por um longo tempo, em caso de reclamações) e somente depois disso transferir dinheiro para pagar o empréstimo e remover o “ônus”;
- execução de uma transação sob um contrato de cessão.
2. O comprador compra um apartamento em uma hipoteca - como realizar uma transação e reduzir custos?
Um empréstimo para um objeto que está pronto para ser entregue e realizado através da cessão de direitos não é concedido em todos os bancos e em uma porcentagem bastante grande (não no estágio inicial da construção, em vez de 9,5% ao ano - 11-13%). Em conexão com esta circunstância, o comprador tem o direito de exigir um desconto substancial ao vendedor. Se não houver tantas pessoas que desejam comprar um apartamento sob um contrato de trabalho, o outro lado será forçado a encontrá-los.
Para obter um empréstimo, o banco abre uma conta especial para o cliente, na qual o mutuário é obrigado a efetuar o pagamento. Os fundos de crédito estão sendo recebidos lá. O procedimento termina com a transferência de todo o valor para a conta do vendedor, que é realizada somente após o registro estadual do contrato de cessão (na câmara real).
3. Ambas as partes fazem uma compra usando fundos hipotecários.
Se as partes da transação forem duas “hipotecas”, ainda é possível transferir os direitos se o primeiro acionista receber o consentimento do banco emprestador.
Obviamente, o acordo sobre a transferência de direitos à moradia é complexo e exige o cumprimento de várias nuances legais, bem como o máximo de cuidado e atenção, tanto por parte do vendedor quanto do comprador. Mas agora você sabe como evitar os riscos mais prováveis e elaborar um contrato. Não se esqueça dos riscos padrão associados a qualquer transação com imóveis (reclamações de terceiros, parentes, venda por um vendedor incompetente, um administrador que não tem o direito de vender o imóvel etc.).
