För att bli de första ägarna till nycklarna till en ny lägenhet, utan bråttom att välja golv och utsikt från fönstret, planera och implementera en ny istället för att ombygga den gamla - få kommer att vägra dessa fördelar när du väljer ett hem. Nybyggnad eller återförsäljning - vilket är bättre? För de oinitierade verkar en sådan fråga okomplicerad, och svaret på det är uppenbart - det nya är alltid bättre, vackrare och bekvämare än den gamla. Men köpare befinner sig ofta inför hårda tidsfrister och ekonomiska begränsningar.
Och då kommer andra skillnader fram: kostnaden för en kvadratmeter; inteckning villkor; villkor och nyanser för att registrera en lägenhet som en fastighet; juridisk status och möjliga risker. Endast med en detaljerad övervägande och nykter vägning av alla faktorer visar lösningen sig vara korrekt. För att hjälpa läsarna ta det snabbt, överväga de viktigaste skillnaderna och funktionerna i nya byggnader och sekundära bostäder.
innehåll:
Vilket är billigare: ett återförsäljning eller en ny byggnad?
Det antas att bostäderna under uppförande i förväg är billigare än det färdiga. Köpare agerar som medinvesterare - efter att ha investerat i utgrävningsstadiet får de en betydande rabatt. Och detta är sant - trots allt blir långa månader och oftare år av förväntningar det pris som betalas för låg kostnad. Men varje region har sina egna regler som marknaden föreskriver. Om du studerar statistiken kan du se att de lägre kostnaderna för den nya byggnaden inte alls är ett axiom.
Idag spelar Moskva, Leningrad-regionen och Nizhny Novgorod mot reglerna och säljer murar dyrare än färdiga lägenheter. Chelyabinsk, Rostov-on-Don och Samara visar ärligt en konkret skillnad till förmån för nya byggnader. I genomsnitt jämförs hela landet kostnaden per kvadratmeter i båda segmenten, även om sekundären fortfarande är dyrare.
Denna överträdelse av reglerna är lätt att förklara. Så fort utvecklaren tar fram nyutdelade lägenheter blir nya bostäder sekundära. Även om en mycket kort period går från det ögonblick då staten godkänner kommissionen, kommer behandlingen av transaktionen att vara annorlunda. I stället för eget kapital eller överföring av fordran kan säljaren och köparen teckna ett vanligt avtal om försäljning av fastigheter. De höga kostnaderna för sådana eftertraktade anläggningar påverkar marknaden och utjämnar statistiken i båda segmenten.
Den billigaste kostnaden är kvadratmeter, som existerar endast på papper hittills - här måste du vänta inte bara på registreringen av fastigheten, utan också på väggarna, medan det är omöjligt att få starka garantier för att konstruktionen kommer att ske enligt schema och inte frysa på något stadium. Du kan bara lita på din egen intuition och på den positiva historien om den valda utvecklaren.
Ju närmare statens kommission accepterar byggnaden, desto mer aktivt stiger priserna. Vid tidpunkten för avvecklingen kommer de att vara jämförbara med sekundärmarknaden, trots att leveransen av nycklar till att få ett ägarintyg kan ta från 6 månader till 2 år.
Inteckning: vad man ska välja med ett godkänt lån?
Kreditorganisationernas preferenser är uppenbara och kan lätt tippa skalorna mot nya byggnader. Först och främst jämför räntan positivt - i detta fall kommer skillnaden att vara från 0,5 till 1%. Med tanke på de långsiktiga hypoteksbetalningarna resulterar skillnaden på endast 1 procent så småningom i ett stort belopp.
Insamling och övervägande av dokument kommer att bli enklare - från köpare kommer det att krävas att endast tillhandahålla ett kapitalavtal med utvecklaren.Själva godkännandeprocessen kommer att gå snabbare - det kommer trots allt en hel del sådana transaktioner med en ackrediterad utvecklare i den valda banken. Köparen har också befriats från riskerna för en transaktionsstörning på grund av en godkänd inteckning - det kommer inte att finnas flera ägare, varav en plötsligt kommer att besluta att spela igen, eller negativa beslut från förmyndighetsmyndigheterna. Med ett stort antal erbjudanden kommer säljaren inte att välja en annan köpare utan tålamod vänta på alla godkännanden och godkännanden.
Med ett inteckningsköp på sekundärmarknaden måste låntagaren noggrant studera den tidigare köpshistoriken och komma ihåg hur bankerna inte gillar transaktioner med mindre ägare av aktier och med den befintliga attraktionen av moderskapskapital. Även om en grundlig kontroll av bankens hela kedja av tidigare ägare försäkrar köparen själv, kommer inte alla goda säljare att gå med på att vänta på det slutliga beslutet och godkännandet och tillhandahålla de begärda ytterligare dokumenten. Verkligen lönsamma alternativ kan mycket väl gå till köparen med gratis pengar.
Till skillnad från en vanlig säljare kommer företrädarna för utvecklaren att kunna korrekt och korrekt ge råd om frågor om ett inteckningsköp vid första överklagandet, baserat på den faktiska erfarenheten av samarbete med banken. Oftast erbjuds kunder gratis tjänster från specialister som kommer att följa med och vägleda klienten när de registrerar en inteckning.
Juridiska risker
Under de senaste åren har många ansträngningar gjorts för att lagligt säkra köpare. Året med den vilda marknaden ligger bakom, och förfarandet för statlig registrering av transaktionen utesluter de flesta möjliga bedrägerier. Men att helt garantera säkerhet är fortfarande inte möjligt.
Ett betydande minus av de sekundära lägenheterna är en lång historia av ägande. En obligatorisk regel gäller här - om transaktionen i ett skede erkänns som olaglig, visar sig alla efterföljande överföringar från ägare till ägare vara ogiltiga. Som ett resultat lider den ultimata ägaren alltid.
Den största risken är överföring av lag med viljan - det är omöjligt att bevisa att det inte finns några andra sökande för fastigheter. Framför allt gillar köpare inte en ny arv med vilje, de är misstänksamma mot donationer, de undviker alternativ där hyreskontraktet dök upp - trots allt kan alla ovanstående ifrågasättas i domstol.
Liknande risker för nya byggnader reduceras till noll, men deras fallgropar gömmer sig här. I grund och botten lider köpare av två sjukdomar - frysta konstruktioner med brist på finansiering och oupptäckta problem med dokumentation. Om det inte finns något köparens fel i investerarnas plötsliga ekonomiska svårigheter, och sorglig erfarenhet indikerar en eventuell förstörelse av till och med stora och tidigare framgångsrika utvecklare, blir i andra fall lata eller juridiska analfabetism orsaken.
All dokumentation ska tillhandahållas till kunder på begäran, och en samvetsgrann säljare kommer gärna och i detalj berätta om alla tillstånd som erhållits - från en hyresavtal eller köp av mark till de senaste godkännandena från myndigheterna. Sådana dokument bör publiceras på anläggningens officiella webbplats.
De godtroende medinvesterarna och aktieägarna drabbas mest, vilket underlåter tron att tillstånd kommer att utfärdas retroaktivt. Idag är standarderna och kraven mycket höga, och eventuella kränkningar i konstruktionen och tillstånd kan lätt bli ett skäl för att frysa ett föremål.
Statlig kontroll på detta område är så stark att ett framgångsrikt slutförande av konstruktionen inte garanterar en lycklig inredning. Redan färdiga och ockuperade byggnader med grova kränkningar och förfalskningar med papper kan erkännas som självbyggande och rivna.
Vad du behöver veta om nya byggnader
Högt i tak, rymliga hallar, moderna dekorationsmaterial och hållbara monolitiska strukturer - allt detta lockar nya köpare.Men detta är långt ifrån det enda man vet om dem. De hårda och obekväma verkligheterna bör separeras från reklambroschyren för nya bosättare.
1. Byggarbetsplats istället för gården. Vid uppförande av flera linjer eller byggnader istället för de utlovade gräsmattorna och barnstäderna under fönstren kan byggarbete fortsätta i flera år. Detta bör övervägas av köpare av den första etappen av stora bostadsområden.
2. Många föredrar att nya hem förkroppsligar de mest vågade designidéerna. Man måste dock komma ihåg att fantasi utan gränser endast är möjligt i monolitiska strukturer, tegel- och panelbyggnader kommer att kräva obligatorisk samordning av planerade ombyggnader, och vissa av deras alternativ kommer att vara omöjliga.
3. Med eller utan trim? När du tänker på vilken lägenhet som är bäst att köpa, ett återförsäljning eller en ny byggnad, glöm inte att en betydande del hyrs ut utan att efterbehandla, och det handlar inte alls om brickor eller tapeter. Köparen möts bokstavligen av nakna betongväggar, golv och bäckar. Investeringar i att föra en sådan "låda" till ett bostadsutseende kommer att kräva betydande, eftersom allt slutarbete från ledningar till gips kommer att falla på axlarna på de nya bosättarna.
I vilket fall kan du köpa en ny byggnad och för att föredra sekundära bostäder
Det finns omständigheter som strider mot våra planer och drömmar. När du väljer kommer mycket att bero inte bara på de objektiva pluserna och minusen för nya byggnader och återförsäljningar, utan också på de befintliga förutsättningarna och kapaciteten hos köparen.
Brådskande behov att flytta in i lägenheten
Vilken typ av bostäder är bättre att köpa, återförsäljning eller en ny byggnad om du behöver en lägenhet idag? I det här fallet är tiden slut, ekonomiska möjligheter är begränsade och människor och saker behöver verkligen ett nytt tak över huvudet. Om köpet blir den enda bostaden måste en ny byggnad överges. Ett mycket sällsynt föremål kan skryta med ett fullständigt sammanfall av de angivna tidsfristerna för leverans och avveckling med de verkliga, och den planerade flytten och hushållning kan till och med skjutas upp ett år även under framgångsrika omständigheter.
Bostadsinvesteringar
De kraftiga svängningarna i den nationella valutan tvingade många att vända sig till fastigheter som ett sätt att bevara eller till och med öka sina besparingar. Här ska du inte frestas av attraktiva priser i den gamla fonden. Idag anses byggnaderna på 60-80-talet redan vara föråldrade och i framtiden kommer de bara att bli billigare. De som vill spara pengar skulle vara klokare att titta på konstruktionen i avlägsna, men lovande områden, kontrollera billiga alternativ med 5-10 åriga stadsplaner. Tillsammans med utvecklingen av kommunikations- och transportnät kommer kostnaderna för sådana anläggningar att öka.
Lägenhet att hyra
Fastighetsmäklarnas åsikter om valet av lägenhet att hyra är inte enade. De flesta experter anser att det är bättre att investera i den gamla fonden i områden med utvecklad infrastruktur - trots allt så finner sådana bostäder sin hyresgäst så snabbt som möjligt. Här är bilder och takhöjd inte särskilt viktiga. Men vissa är säkra på att tider med dålig kvalitet är en saga historia, och en modern hyresgäst föredrar avlägsenhet och brist på befintlig infrastruktur framför högkvalitativ och modern konstruktion. Det är viktigt här att inte gå för långt, välja en mellanplan - annars kan du investera i en riktig ghetto, där hela verandor och byggnader kommer att hyras ut.
Inget behov av omedelbar instillation
Om lägenheten köps för dig själv, men det inte finns något behov av omedelbar bosättning, skulle den perfekta lösningen vara en ny byggnad med en gratis layout. Här kan du planera sovrummen, tänka på ytterligare tekniska rum, välja golv. Efterbehandlingen kommer att ske samtidigt i hela huset, och när de nya bosättarna flyttar kommer inte längre att bygga ljud från grannarna.
