Avantaj elde etmek amacıyla, birçok emlak yatırımcısı, inşaatın son aşamasında, konut maliyeti, projenin başlangıcından (ve bir kereden fazla) arttığı ve inşaatçıdan kalan daire olmadığı zaman, daireler satmaktadır. Bu tür bir anlaşma ancak dairenin mülkiyeti yeni binada devredilerek, bunun ne anlama geldiği ve kendinizi en muhtemel risklerden korumak için nelerin farkında olması gerektiği ile yapılabilir - bu makaleyi okuyun.
İçindekiler:
Mülkiyet devri nedir
Bu şekilde bir mülk satın almanın ne kadar güvenli olduğunu öğrenmeden önce, bu tür bir işlemle ilgili yasal olarak ilgili yönleri açıklığa kavuşturmak için yeni bir binada bir dairenin ne olduğunu anlamanız gerekir.
Mülkiyet haklarının devri, yatırımcıya, bitmemiş bir evde bir daire açmadan önce bir daire satması için tek yoldur. Bu nedenle, yalnızca satıcı üretici değil, fiziksel bir kişi (geliştiriciden konut alan bir faiz sahibi) veya bir tüzel kişilik (yüklenici firma, yatırımcı kuruluşu) olduğunda görevlendirmeden bahsediyoruz. Bir daireye hakların devredilmesi yöntemi, “Ortak inşaatlara katılım üzerine” federal yasa ile sağlanmıştır. Ve devlete katılım sözleşmesi imzalanmasından (DDU), evin işletmeye alındığı ana kadar mümkündür.
Bir apartmanın atanması, bir sonucu olarak mülk haklarının meskene devredilmesi gereken bir işlem anlamına gelir. Ancak, yapım aşamasında olan bir evde bir apartman dairesinden bahsettiğimizden, bu haklarla birlikte hissedarın yükümlülükleri devredildi. Aslında, satışın amacı konutun kendisi değil, alıcının gelecekte mal sahibi olabileceği bir sözleşmedir (DDU). Bu noktaya kadar, daire aslında mevcut bir nesne değildir, ancak koşullu veriler ve numaralandırma ile koşulludur (posta adresi, tam alan ve daire numarası ancak evin işletime alınmasından sonra belli olur). Dairenin yeni mal sahibine fiili olarak devredilmesi, devredilen senet uyarınca ve ancak işletmeye alınma izninin alınmasından sonra gerçekleştirilir.
Resmi belgelerde "atama" kelimesi yerine, yasal terim genellikle kastedilmektedir. DDU kapsamındaki hakların ve yükümlülüklerin devrine ilişkin anlaşma devlet kayıtlarına tabidir.
Önemli! Yasal olarak önemli koşullardan herhangi birine uyulmaması, işlemin geçersiz olmasına neden olabilir.
Görev türleri
Tahsis işlemleri, satıcının kim olduğuna bağlı olarak iki türe ayrılır - bir şahıs veya kuruluş (tüzel kişilik).
1. İlk durumda, en sık kazı aşamasında ve inşaatın son aşamasında (evin tesliminden birkaç ay önce) fiyatlar arasındaki fark nedeniyle fayda elde etmekten bahsediyoruz. Ayrıca satıcı, vergi ödemekten kaçınma arzusundan hareket ediyor. Pay sahibi mal sahibi oluncaya kadar, bir dairenin (PIT) satışından gelir vergisi ödemekle yükümlüdür, ancak aynı zamanda önemli bir kısmını da kurtarmak zorundadır (vergi, kadastro değeri esas alınarak hesaplanmayacaktır, bu da 0,7'lik bir artış olmadan). Ancak mülkiyeti mülk olarak tescil ettiren mülk sahibi, satışın değeri üzerinden% 13 vergi ödemekle yükümlüdür (daireye beş yıldan daha az bir süredir sahipse). Hakları bir hissedardan başka bir bireye devrederken hangi riskler ortaya çıkabilir?
Atama sözleşmesinin imzalanması üzerine, hissedar mevcut DDU’da değişir. Aynı zamanda, yeni hissedar, geliştiricinin, ortak inşaatta önceki katılımcı ile kararlaştırılan koşullarını kabul etmek zorundadır. DDU’da değişiklik yapmak artık mümkün değil.Ama bunun kendi artısı var. Geliştiricinin tüm yükümlülükleri aynı kalır - yeni hissedar belirtilen daireyi belirtilen fiyattan ve kararlaştırılan tarihte alır.
2. İkinci durumda - tüzel kişilik DDL uyarınca hak ve yükümlülükleri devrederse, işlem işleme prosedürü önceki sürümden çok farklı değildir. Kuruluşun tek şartı, geliştiriciyle yapılan anlaşmanın nakitsiz olarak ve ancak DDU’nun devlet tescilinden sonra yapılması gerekmesidir.
Geliştiricilerin görevlendirme ve koordinasyona karşı tutumu
Rusya Federasyonu'nun yürürlükteki mevzuatına göre (yani, 214 sayılı federal kanun), atama sözleşmesinin bedelinin tamamen ödenip ödenmediği konusunda bir anlaşmaya varmaya gerek yoktur. Ödeme sadece kısmen yapılmışsa, geliştiricinin onayı, daireye hakların devredilmesi işlemi için ön koşuldur. Bu, istisnaların olduğu genel bir kuraldır. DDU’daki inşaatçı doğrudan bir şart öngördüğünde: “inşaatçı ile anlaşmadan hakların atanması imkansız” ise, hissedar imzaladığı sözleşmenin şartlarına uymakla yükümlüdür.
Tüm geliştiriciler atama anlaşmalarını kabul etmemektedir. Bazıları sadece DDU’da bir transfer işlemi üzerinde anlaşmaya varılması gerektiğini öngörüyor. Diğerleri yardım almayı tercih ederler: apartman bedelinin% 1-15'i kadar taleplerini başkalarına devretme olasılığı için bir ücret alırlar. Bu harcamaları tam olarak kimin karşılaması gerektiği mevzuatta açıkça belirtilmemiştir, bunların tümü taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Çoğu zaman, bu giderler geliştirici şartlarını kabul eden ilk hissedar tarafından karşılanır. Bununla birlikte, pratikte satıcı, farkı telafi etmek için genellikle apartmanın fiyatını abartır.
Ve yine de diğerleri DDU’da bu işleme doğrudan bir yasak koyuyor. Bu, tesadüfen, tamamen yasal değildir ve mahkemeye itiraz edilebilir (önceki uygulama, hissedarlar tarafından bu tür temyizlerin anlamsızlığını ortaya koyarsa, şimdi olumlu bir eğilim vardır - hâkimler ortak inşaatta katılımcının tarafını tutmaktadır).
Önemli! DDU'daki yasak ya da zorunlu onay konusunda bir hüküm bulunmasa bile, taraflar hissedardaki değişikliği geliştiriciye bildirmekle yükümlüdür.
Görevin riskleri
Bir işlemde “tuzaklar” olup olmadığını anlamak için satıcıyı harekete geçiren nedenleri bilmeniz gerekir. Yapım aşamasında olan bir evde bir daireye hakların verilmesi durumunda, her şey son derece net ve açıklanabilir. Satıcı vergiden yararlanmak ve fayda sağlamak istiyor. Ve hissedarın kim olduğu önemli değildir - özel bir tüccar veya bir organizasyon.
Dahası, dolandırıcılarla karşılaşma olasılığı göz ardı edilmedi. Risklerden (para ve konut kaybı) kaçınmak için kontrol etmeye değer:
- Yapım aşamasında olan nesne (projenin nasıl uygulandığı, herhangi bir gecikme oldu mu, inşaat normlarına uyuluyor mu);
- Geliştirici (tarihçesi, güvenilirlik derecesi, forumlardaki ve topluluk ortak yatırımcılarındaki şirket hakkındaki yorumlar);
- Proje izin belgeleri (proje ve geliştirici hakkındaki tüm resmi verileri içerir);
- DDU’nun durum tescili prosedürü gerçekleştiriliyor mu?
- Satıcının geliştiriciye tam ödeme yapıp yapmadığı (normal bir satışta olduğu gibi, satıcı ödeme makbuzlarını diğer belgelerle birlikte geçer, bizim durumumuzda, bu DDU'dur).
İlk üç puan bitmemiş riski ile ilişkili: satıcı para kaybetmeden böyle bir nesneden kurtulma isteği ile tahrik olabilir. Belli bir evde satılan dairelerin% 70 -% 80'i bir atama sözleşmesi kapsamında teklif edildiğinde ve tesisteki inşaat işleri sadece% 20-40 arasında tamamlandığında “donmuş” inşaatın açık bir işareti.
Son ikisi, tüm yatırımların kaybı riskiyle veya öngörülemeyen giderlerin riskiyle ilişkilidir. Eğer önceki hissedar tam değilse veya daireyi hiç ödememişse, ödeme yükümlülüğü yeni inşaatçıya ortak inşaatta (satıcıya tam olarak ödeme yapsa bile) verilecektir.
Uygulamada görüldüğü gibi, satıcıların hile yapmaya çalıştıkları ve ilk DDU kapsamında hakların devredileceği teklifleri sık sık gösteren durumlar da var.Böyle bir anlaşmanın yasal bir gücü yoktur, çünkü hatta bu hatta bir ruhsatta kayıtlı değildir. Bu tür sahtekarlık eylemlerine genellikle çifte satış eşlik eder ve aldatılmış alıcı için daima para ve konut kaybıyla sona erer.
Mortgage: İşlem
Basit, ilk bakışta anlaşılabilir olmasa da, ipotek fonları pahasına ödeme yapıldığında atama işlemi karmaşıktır. Her biri için üç farklı durum ve prosedürü düşünün.
1. Satıcı daireyi ipotek fonu pahasına satın aldı. Asıl soru, banka banka kazandığında mülkiyet haklarının nasıl devredileceğidir.
Satıcı ipotek üzerine bir daire satın aldıysa, bir transfer işlemi ancak borcun tamamen geri ödenmesinden sonra mümkün olacaktır. Krediyi alıcının pahasına birkaç adımda geri ödeyebilirsiniz (yalnızca alıcının nakit parası olması şartıyla):
- satıcı ve alıcı bir kredi anlaşması veya makbuzu hazırlamalı (makbuza tabi değil, yazılı olarak yapılmış, talep halinde uzun süre saklanmış) ve sadece borcunu ödemek ve “yükü” kaldırmak için para transferinden sonra;
- Bir işlemin bir atama anlaşması altında yapılması.
2. Alıcı ipotek içinde bir daire satın alır - nasıl bir işlem yürütülür ve maliyetler düşürülür?
Hakların devredilmesi ve devredilmesine hazır bir nesnenin kredisi, tüm bankalarda ve oldukça büyük bir oranda verilmez (inşaatın ilk aşamasında değil, yıllık% 9,5 -% 11-13). Bu durumla ilgili olarak, alıcı satıcıdan önemli bir indirim talep etme hakkına sahiptir. Bir ödev anlaşması uyarınca daire satın almak isteyen çok fazla kişi yoksa, diğer taraf onları karşılamak zorunda kalacak.
Borç almak için banka, borçlunun ödeme yapmak zorunda olduğu müşteri için özel bir hesap açar. Orada kredi fonları alınıyor. Bu prosedür, miktarın tamamının satıcının hesabına aktarılmasıyla sona erer, ancak yalnızca atama sözleşmesinin devlet tescilinden sonra (bölge))
3. Her iki taraf da ipotek fonu kullanarak alım yapıyor.
İşlemin tarafları iki “ipotek” ise, ilk hissedar borç verme bankalarından onay alırsa haklarını devretmek mümkündür.
Tabii ki, hakların konutlara devredilmesi anlaşması karmaşıktır ve hem satıcı hem de alıcı tarafında azami özen ve azami özen ve dikkat ile uyumu gerektirir. Fakat şimdi en olası risklerden nasıl kaçınılacağınızı ve bir sözleşme nasıl yapacağınızı biliyorsunuz. Gayrimenkulle ilgili herhangi bir işlemle ilgili standart riskleri unutmayın (üçüncü şahısların, akrabaların, yetersiz bir satıcının satması, mülkiyeti satma hakkına sahip olmayan bir mütevelli vb.).
