Hyötyjen saamiseksi monet kiinteistösijoittajat myyvät asuntoja rakentamisen viimeisessä vaiheessa, kun asumisen kustannukset ovat nousseet (ja useammin kuin kerran) hankkeen alusta alkaen, eikä rakentajalta ole jäänyt asuntoja. Tällainen kauppa voidaan tehdä vain siirtämällä uuden rakennuksen asunnon omistusoikeus, mitä tämä tarkoittaa ja mitkä vivahteet tulisi olla tietoinen suojautuaksesi todennäköisimmiltä riskeiltä - lue tämä artikkeli.
sisältö:
Mikä on omistusoikeuden siirto
Ennen kuin selvität, kuinka turvallista on ostaa kiinteistö tällä tavoin, sinun on ymmärrettävä, mikä on asunnon luovuttaminen uudessa rakennuksessa, selvittääksesi tämän tyyppisiin liiketoimiin liittyvät oikeudellisesti merkitykselliset näkökohdat.
Omistusoikeuksien luovuttaminen on sijoittajalle ainoa tapa myydä asunto valmiissa talossa ennen sen käyttöönottoa. Siksi puhumme toimeksiannosta vain silloin, kun myyjä ei ole rakennuttaja, vaan fyysinen henkilö (koronomistaja, joka osti asunnon rakentajalta) tai oikeushenkilö (urakoitsijayhtiö, sijoittajaorganisaatio). Tämä menetelmä asuntojen oikeuksien siirtämiseksi säädetään liittovaltion laissa osallistumisesta yhteiseen rakentamiseen. Ja se on mahdollista siitä hetkestä lähtien kun valtiollinen rekisteröintisopimus rakennustöistä (DDU) on talon käyttöönottohetkeen saakka.
Asunnon luovutuksella tarkoitetaan liiketointa, jonka seurauksena omistusoikeudet siirtyvät asuntoon. Mutta koska puhumme rakenteilla olevan talon asunnosta ja oikeuksista siihen, osakkeenomistajan velvollisuudet siirtyvät. Itse asiassa myynnin kohde ei ole itse asunto, vaan sopimus, jonka perusteella ostaja voi tulla omistajaksi tulevaisuudessa (DDU). Tähän saakka asunto ei ole tosiasiallisesti olemassa oleva esine, vaan vain ehdollista, ehdollisilla tiedoilla ja numeroinnilla (postiosoite, tarkka alue ja asunnon numero saadaan tietoon vasta talon käyttöönoton jälkeen). Asunnon tosiasiallinen siirto uudelle omistajalle tapahtuu siirtoasiakirjan mukaisesti ja vasta käyttöönottoluvan saamisen jälkeen.
Sana "toimeksianto" virallisissa asiakirjoissa tarkoitetaan usein juridista termiä - siirtäminen. DDU: n mukainen oikeuksien ja velvollisuuksien siirtoa koskeva sopimus edellyttää valtion rekisteröintiä.
Tärkeää! Minkä tahansa oikeudellisesti merkittävän edellytyksen noudattamatta jättäminen voi johtaa kaupan mitätöintiin.
Tehtävien tyypit
Toimeksiannot jaetaan kahteen tyyppiin riippuen siitä, kuka myyjä on - yksityishenkilö tai organisaatio (oikeushenkilö).
1. Ensimmäisessä tapauksessa puhumme useimmiten etujen saamisesta, koska hinnat eroavat toisistaan louhintavaiheessa ja rakentamisen viimeisessä vaiheessa (muutama kuukausi ennen talon toimittamista). Myyjää ajaa myös halu välttää verojen maksaminen. Ennen kuin osakkeenomistajasta on tullut omistaja, hän on velvollinen maksamaan tuloveroa asunnon myynnistä (PIT), mutta samalla säästää huomattavan osan (veroa ei lasketa kiinteistörekisteriarvon perusteella, mikä tarkoittaa ilman korotusta kertoimella 0,7). Mutta kun kiinteistö on rekisteröity omaisuudeksi, omistajan on maksettava 13% veroa myynnin arvosta (jos hän on omistanut asunnon alle viisi vuotta). Mitä riskejä voi syntyä siirrettäessä oikeuksia omistajalta toiselle?
Kun toimeksiantosopimus on toteutettu, osakkeenomistaja muuttuu nykyisessä DDU: ssa. Samanaikaisesti uuden osakkeenomistajan on hyväksyttävä ne kehittäjän ehdot, joista sovittiin edellisen yhteisen rakentamisen osanottajan kanssa. DDU: n muutokset eivät ole enää mahdollisia.Mutta tällä on oma plussa. Kaikki rakentajan velvollisuudet pysyvät ennallaan - uusi osakkeenomistaja saa ilmoitetun asunnon sovittuun hintaan ja sovittuna päivänä.
2. Toisessa tapauksessa - jos oikeushenkilö siirtää DDU: n mukaiset oikeudet ja velvollisuudet, tapahtumien käsittelymenettely ei poikkea liikaa edellisestä versiosta. Ainoa organisaatiolle asetettu vaatimus on, että selvitys kehittäjän kanssa on tehtävä muussa muodossa kuin käteisellä ja vasta DDU: n valtion rekisteröinnin jälkeen.
Kehittäjien asenne toimeksiantoon ja koordinaatioon
Venäjän federaation nykyisen lainsäädännön (nimittäin liittovaltion lain nro 214) mukaan kaupasta ei tarvitse sopia, jos toimeksiannon hinta on täysin maksettu. Jos maksu suoritetaan vain osittain, rakennuttajan suostumus on edellytys asunnon oikeuksien siirtoa koskevalle kaupalle. Tämä on yleinen sääntö, josta on poikkeuksia. Jos DDU: n rakentaja asetti välittömän vaatimuksen: ”oikeuksien luovuttaminen ilman sopimusta rakentajan kanssa on mahdotonta”, niin osakkeenomistajan on noudatettava sopimusehtoa, jonka allekirjoittanut hän on.
Kaikki kehittäjät eivät ole tyytyväisiä toimeksiantotarjouksiin. Jotkut yksinkertaisesti määräävät DDU: ssa tarpeen sopia siirtotapahtumasta. Toiset mieluummin saavat etuuksia: perivät 1-15% huoneiston hinnasta mahdollisuuden siirtää korvauksia toiselle henkilölle. Kenelle tarkalleen ottaen tulisi vastata nämä kulut, ei ole selvästi määritelty lainsäädännössä, kaikki riippuu osapuolten välisestä sopimuksesta. Useimmiten nämä kulut kattaa ensimmäinen osakkeenomistaja, joka suostui kehittäjän ehtoihin. Käytännössä myyjä kuitenkin usein yliarvioi asunnon hinnan tasaamiseksi.
Ja vielä toiset määräävät DDU: ssa suoran kiellon tälle kaupalle. Mikä ei muuten ole täysin laillista ja voidaan riitauttaa tuomioistuimessa (jos aikaisempi käytäntö osoitti osakkeenomistajien tällaisten muutoksenhakujen merkityksettömyyttä, nyt on nähtävissä positiivinen suuntaus - tuomarit ottavat yhä enemmän yhteisen rakentamisen osapuolen puolen).
Tärkeää! Vaikka DDU: ssa ei ole kieltoa tai pakollista hyväksyntää koskevaa lauseketta, osapuolten on velvollisuus ilmoittaa kehittäjälle osakkeenomistajan muutoksesta.
Toimeksiannon riskit
Jotta ymmärrät, onko kaupassa "sudenkuoppia", sinun on tiedettävä myyjää ajavat motiivit. Mikäli oikeudet siirretään rakenteilla olevan talon asuntoon, kaikki on erittäin selkeää ja selitettävää. Myyjä haluaa hyötyä ja välttää veroja. Ja sillä ei ole väliä kuka osakkeenomistaja on - yksityinen kauppias tai organisaatio.
Lisäksi huijareiden kohtaamisen todennäköisyyttä ei ole suljettu pois. Riskien (rahan menetyksen ja asumisen) välttämiseksi on syytä tarkistaa:
- Itse rakenteilla oleva kohde (miten hanke toteutetaan, jos viivästyksiä tapahtuu, noudatetaanko rakennusnormeja);
- Kehittäjä (sen historia, luotettavuusaste, katsaukset yrityksestä foorumeilla ja yhteisösijoittajilla);
- Projektilupa-asiakirjat (se sisältää kaikki viralliset tiedot hankkeesta ja kehittäjästä);
- Onko DDU: n valtion rekisteröintimenettely suoritettu?
- Maksiko myyjä maksaa kehittäjälle kokonaisuudessaan (kuten tavallisen myynnin yhteydessä, myyjä välittää maksukupit yhdessä muiden asiakirjojen kanssa, tässä tapauksessa tämä on DDU).
Kolme ensimmäistä seikkaa liittyy keskeneräiseen riskiin: myyjää voi ajaa halu päästä eroon tällaisesta esineestä menettämättä rahaa. Selvä merkki "jäädytetystä" rakentamisesta, kun 70–80% tietyssä talossa myytävistä asunnoista tarjotaan toimeksiantosopimuksen nojalla ja rakennustyöt laitoksessa ovat vain 20–40% päätökseen.
Kaksi viimeksi mainittua liittyy kaikkien sijoitusten menetyksen tai odottamattomien menojen riskiin. Jos edellinen osakkeenomistaja ei ole kokonaan tai ei maksanut asuntoa lainkaan, uusiin osallistujiin maksetaan maksuvelvollisuus yhteiskäytössä (vaikka hän on jo maksanut myyjälle kokonaan).
Kuten käytäntö osoittaa, on myös usein tapauksia, joissa myyjät yrittävät huijata tarjoamalla oikeuden siirtää alustavan DDU: n nojalla.Tällaisella sopimuksella ei ole juridista voimaa, koska sitä ei edes rekisteröidä säädökseen. Tällaisiin vilpillisiin toimiin liittyy usein kaksinkertainen myynti, ja loppuu petetylle ostajalle aina rahaa ja asuntoa menettämällä.
Asuntolaina: Menettely
Yksinkertainen, vaikkakaan ei ensi silmäyksellä ymmärrettävä, toimeksianto on monimutkainen, kun maksu suoritetaan asuntolainavarojen kustannuksella. Harkitse kolmea erilaista tilannetta ja menettelytapaa kussakin niistä.
1. Myyjä osti asunnon asuntolainavarojen kustannuksella. Pääkysymys on, miten omistusoikeudet voidaan siirtää, jos pankki on rasitettu?
Jos myyjä on ostanut asunnon asuntolainalla, siirtotapahtuma on mahdollista vasta velan täydellisen maksamisen jälkeen. Voit maksaa lainan takaisin ostajan kustannuksella muutamassa vaiheessa (mutta vain sillä ehdolla, että ostajalla on rahaa):
- myyjän ja ostajan olisi laadittava lainasopimus tai kuitti (jota ei tarvitse rekisteröidä, vaan se tehdään kirjallisesti kahtena kappaleena, varastoidaan pitkään, jos on vaatimuksia) ja vasta sen jälkeen siirtää rahaa lainan takaisinmaksamiseksi ja ”taakan” poistamiseksi;
- tapahtuman toteuttaminen toimeksiannon perusteella.
2. Ostaja ostaa asunnon asuntolainalla - miten toteuttaa kauppa ja vähentää kustannuksia?
Lainaa esineelle, joka on valmis luovuttamaan ja realisoimaan oikeuksien luovuttamisen kautta, ei anneta kaikissa pankeissa ja suhteellisen suurella prosentilla (ei rakennuksen alkuvaiheessa, vaan 9,5% vuodessa - 11-13%). Tämän olosuhteen yhteydessä ostajalla on oikeus vaatia myyjältä huomattavaa alennusta. Jos asuntoa ei ole niin paljon, joka haluaa ostaa asunnon toimeksiannon perusteella, toinen osapuoli pakotetaan tapaamaan heidät.
Lainan saamiseksi pankki avaa asiakkaalle erityisen tilin, jolle lainanottaja on velvollinen suorittamaan ennakkomaksun. Luottorahoja vastaanotetaan siellä. Menettely loppuu koko summan siirtämisellä myyjän tilille, joka suoritetaan vasta, kun toimeksiantosopimus on rekisteröity valtiossa (kirkkokammioon).
3. Molemmat osapuolet tekevät oston asuntolainavaroilla.
Jos kaupan osapuolina on kaksi ”asuntolainaa”, oikeudet on edelleen mahdollista siirtää, jos ensimmäinen osakkeenomistaja saa suostumuksensa luotonantajapankistaan.
Asunto-oikeuksien siirtämistä koskeva sopimus on tietysti monimutkainen ja vaatii monien laillisten vivahteiden noudattamista sekä maksimaalista huolellisuutta ja huomiota sekä myyjän että ostajan kannalta. Mutta nyt tiedät miten välttää todennäköisimmät riskit ja laatia sopimus. Älä unohda kiinteistökauppaan liittyviä tavanomaisia riskejä (kolmansien osapuolten, sukulaisten vaatimukset, epäpätevän myyjän myynti, omaisuudenhoitaja, jolla ei ole oikeutta myydä kiinteistöä jne.).
