Norėdami tapti pirmaisiais naujo buto raktų savininkais, neskubėdami pasirinkti grindų ir vaizdo pro langą, suplanuokite ir įgyvendinkite naują, o ne rekonstruokite seną - nedaugelis atsisako šių pranašumų renkantis namus. Naujas pastatas ar perpardavimas - kas geriau? Neišmanantiems toks klausimas atrodo nesudėtingas, o atsakymas į jį akivaizdus - naujasis visada yra geresnis, gražesnis ir patogesnis nei senasis. Tačiau pirkėjai dažnai susiduria su griežtais terminais ir finansiniais apribojimais.
Ir tada išryškėja kiti skirtumai: kvadratinio metro kaina; hipotekos sąlygos; buto kaip turto registravimo sąlygos ir niuansai; teisinis statusas ir galima rizika. Tik išsamiai apsvarsčius ir blaiviai pasveriant visus veiksnius, sprendimas pasirodys teisingas. Norėdami padėti skaitytojams greitai jį priimti, atsižvelkite į pagrindinius naujų pastatų ir antrinio būsto skirtumus ir ypatybes.
Turinys:
Kuris yra pigesnis: perpardavimas ar naujas pastatas?
Manoma, kad statomas būstas a priori yra pigesnis už gatavą. Pirkėjai veikia kaip bendrainvestoriai - investavę žemės kasimo etape gauna nemažą nuolaidą. Ir tai tiesa - ilgainiui, o dažniausiai ir ilgesniems lūkesčių metams, tampa mažų sąnaudų skaičiavimas. Tačiau kiekvienas regionas turi savo taisykles, kurias diktuoja rinka. Jei pažiūrėsite į statistiką, galite pastebėti, kad mažesnės naujojo pastato išlaidos išvis nėra aksioma.
Šiandien Maskva, Leningrado sritis ir Žemutinis Naugardas žaidžia prieš taisykles, parduoda sienas brangesniais nei baigtais butais. Čeliabinskas, Rostovas prie Dono ir Samara sąžiningai demonstruoja akivaizdų skirtumą naujų pastatų naudai. Vidutiniškai visoje šalyje pamažu lyginamos kvadratinio metro kainos abiejuose segmentuose, nors antrinė vis tiek brangesnė.
Šį taisyklių pažeidimą lengva paaiškinti. Kai tik vystytojas surašo naujai atiduotus butus, naujas būstas tampa antraeiliu. Nors nuo to laiko, kai juos priims Valstybinė komisija, praeis labai trumpas laikotarpis, operacija bus tvarkoma kitaip. Vietoj nuosavybės ar reikalavimo perleidimo pardavėjas ir pirkėjas galės pasirašyti įprastą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Didelės tokių geidžiamų objektų kainos daro įtaką rinkai, suvienodindamos abiejų segmentų statistiką.
Pigiausia kaina yra kvadratiniai metrai, kurie kol kas egzistuoja tik popieriuje - čia turėsite laukti ne tik turto registracijos, bet ir sienų įrengimo, tuo tarpu neįmanoma gauti tvirtų garantijų, kad statybos vyks pagal grafiką ir jokiame etape neužšals. Galite pasikliauti tik savo intuicija ir teigiama pasirinkto kūrėjo istorija.
Kuo arčiau pastatą priims valstybinė komisija, tuo aktyviau kyla kainos. Iki atsiskaitymo laiko jie bus palyginami su antrine rinka, nepaisant to, kad nuo raktų pristatymo iki nuosavybės pažymėjimo gavimo gali prireikti nuo 6 mėnesių iki 2 metų.
Hipoteka: ką pasirinkti su patvirtinta paskola?
Kredito organizacijų pageidavimai yra akivaizdūs ir gali lengvai paversti skalę naujų pastatų link. Visų pirma, palūkanų norma yra lyginama palankiai - šiuo atveju skirtumas bus nuo 0,5 iki 1%. Atsižvelgiant į ilgalaikes hipotekos įmokas, tik 1 proc. Skirtumas galiausiai lemia didelę sumą.
Rinkti ir nagrinėti dokumentus bus lengviau - iš pirkėjų reikės pateikti tik nuosavybės sutartį su kūrėju.Pats patvirtinimo procesas bus spartesnis - juk pasirinktame banke bus daug tokių operacijų su akredituotu kūrėju. Pirkėjas taip pat buvo atleistas nuo sandorio nutraukimo rizikos, susijusios su patvirtinta hipoteka - nebus keletas savininkų, kurių vienas staiga nuspręs pakartoti, arba neigiamų globos institucijų sprendimų. Turėdamas daug pasiūlymų, pardavėjas nepasirinks kito pirkėjo, o kantriai lauks visų patvirtinimų ir patvirtinimų.
Įsigijęs hipoteką antrinėje rinkoje, paskolos gavėjas turės atidžiai išstudijuoti ankstesnę pirkimo istoriją, prisimindamas, kaip bankai nemėgsta operacijų su smulkiais akcijų savininkais ir esamo motinystės kapitalo pritraukimo. Nors banko atliktas kruopštus visos ankstesnių savininkų grandinės patikrinimas patikina patį pirkėją, ne visi sąžiningi pardavėjai sutiks laukti galutinio sprendimo ir patvirtinimo bei pateiks prašomus papildomus dokumentus. Tikrai pelningi variantai pirkėjui gali atnešti nemokamų pinigų.
Skirtingai nei įprastas pardavėjas, kūrėjo atstovai galės teisingai ir tiksliai patarti hipotekos pirkimo klausimais per pirmą apeliaciją, remdamiesi faktine bendradarbiavimo su banku patirtimi. Dažniausiai klientams bus siūlomos nemokamos specialistų, kurie lydės ir ves klientą registruodami hipoteką, paslaugos.
Teisinė rizika
Pastaraisiais metais buvo dedama daug pastangų siekiant teisiškai apsaugoti pirkėjus. Laukinės rinkos metai atsilieka, o valstybinio sandorio registravimo procedūra atmeta daugumą galimų apgaulingų schemų. Tačiau visiškai garantuoti saugumo vis dar neįmanoma.
Didelis antrinių butų minusas yra ilga nuosavybės istorija. Čia taikoma privaloma taisyklė - jei viename etape sandoris pripažįstamas neteisėtu, tada visi vėlesni perdavimai iš savininko į savininką taip pat tampa negaliojantys. Dėl to visada kenčia galutinis savininkas.
Didžiausia rizika yra įstatymo perdavimas testamentu - neįmanoma įrodyti, kad nėra kitų pareiškėjų dėl nekilnojamojo turto. Labiausiai pirkėjai nemėgsta naujo paveldėjimo pagal testamentą, įtaria dovanas, vengia variantų, kur atsirado nuomos sutartis - juk visa tai, kas išdėstyta, gali užginčyti teisme.
Panaši rizika naujų pastatų atveju sumažinama iki nulio, tačiau čia slepiasi jų spąstai. Iš esmės pirkėjai kenčia dėl dviejų nesklandumų - užšaldytos statybos, trūkstant lėšų ir nenustatytų problemų dėl dokumentų. Jei dėl staigių investuotojų finansinių sunkumų nėra nė vieno pirkėjo kaltės, o liūdna patirtis rodo galimą net didelių ir anksčiau sėkmingų kūrėjų sužlugdymą, antruoju atveju priežastimi tampa tingumas ar teisinis neraštingumas.
Visa dokumentacija turėtų būti pateikta klientams paprašius, o sąžiningas pardavėjas noriai ir išsamiai papasakos apie visus gautus leidimus - nuo žemės nuomos ar pirkimo iki paskutinių valdžios institucijų patvirtinimų. Tokie dokumentai turėtų būti paskelbti oficialioje objekto svetainėje.
Labiausiai kenčia netikri investuotojai ir akcininkai, pasidarę įsitikinę, kad leidimai bus išduoti atgaline data. Šiandien standartai ir reikalavimai yra labai aukšti, o bet kokie statybų ir leidimų pažeidimai gali lengvai tapti objekto užšalimo priežastimi.
Valstybinė kontrolė šioje srityje yra tokia stipri, kad sėkmingai baigę statybas negarantuosite laimingo namų statymo. Jau baigti statyti ir užimti pastatai, turintys rimtų pažeidimų ir klastoję dokumentus, gali būti pripažinti savadarbiais pastatais ir nugriauti.
Ką reikia žinoti apie naujus pastatus
Aukštos lubos, erdvios salės, modernios apdailos medžiagos ir tvirtos monolitinės konstrukcijos - visa tai pritraukia naujus pirkėjus.Bet tai toli gražu ne vienintelis dalykas, kurį apie juos reikia žinoti. Atšiaurią ir nepatogią tikrovę reikėtų atskirti nuo reklaminių brošiūrų malonumų naujiems naujakuriams.
1. Statybvietė vietoj kiemo. Statant kelias linijas ar pastatus vietoj žadėtos vejos ir vaikų miestelių po langais, statybos darbai gali tęstis kelerius metus. Tai turėtų apsvarstyti didelių gyvenamųjų kompleksų pirmojo etapo pirkėjai.
2. Daugelis renkasi naujus namus, kad įkūnytų drąsiausias dizaino idėjas. Tačiau reikia atsiminti, kad fantazija be sienų yra įmanoma tik monolitinėse konstrukcijose, plytų ir skydinių pastatuose reikės privalomai derinti planuojamus pertvarkymus, o kai kurie jų variantai bus neįmanomi.
3. Su apdaila ar be jos? Galvodami apie tai, kurį butą geriau pirkti, ar perparduoti, ar naują pastatą, nepamirškite, kad nemaža dalis yra išnuomojama neapdailos, ir tai visai ne apie plyteles ar tapetus. Pirkėją tiesiogine prasme pasitiks plikos betoninės sienos, grindys ir upeliai. Investicijos į tokios „dėžutės“ pritraukimą į gyvenamojo namo išvaizdą reikės nemažų sumų, nes visi apdailos darbai nuo elektros instaliacijos iki gipso kris ant naujųjų naujakurių pečių.
Tokiu atveju galite nusipirkti naują pastatą, o kuriame pirmenybę teikti antriniam būstui
Yra aplinkybių, kurios prieštarauja mūsų planams ir svajonėms. Renkantis daug kas priklausys ne tik nuo objektyvių pliusų ir minusų naujiems pastatams ir perpardavimams, bet ir nuo esamų pirkėjo sąlygų bei galimybių.
Skubu persikelti į butą
Kokį būstą geriau pirkti, perparduoti ar įsigyti naują pastatą, jei jums šiandien reikia buto? Iš tiesų šiuo atveju laikas bėga, finansinės galimybės yra ribotos, o žmonėms ir daiktams labai reikia naujo stogo virš galvos. Jei pirkinys taps vieninteliu būstu, naujo pastato teks atsisakyti. Labai retas objektas gali pasigirti visiškai sutapęs nurodytais pristatymo ir atsiskaitymo terminais su tikraisiais, o planuojamas perkėlimas ir namų tvarkymas net sėkmingomis aplinkybėmis gali būti atidėtas vieneriems metams.
Būsto investicijos
Staigūs nacionalinės valiutos svyravimai privertė daugelį kreiptis į nekilnojamąjį turtą, kaip būdą išsaugoti ar net padidinti santaupas. Čia neturėtų būti gundomi patraukliomis senojo fondo kainomis. Šiandien 60–80-ųjų pastatai jau laikomi pasenusiais ir ateityje jie tik taps pigesni. Norintiems sutaupyti, protingiau būtų pažvelgti į statybas atokiose, tačiau perspektyviose vietose, patikrinti nebrangius variantus su 5–10 metų miesto planais. Vystant ryšių ir transporto tinklus, tokių įrenginių kaina didės.
Buto nuoma
Nekilnojamojo turto nuomininkai dėl buto pasirinkimo nuomai nesutampa. Dauguma ekspertų mano, kad geriau investuoti į senąjį fondą tose vietose, kuriose išplėtota infrastruktūra - juk toks būstas kuo greičiau susiranda savo nuomininką. Čia filmuota medžiaga ir lubų aukštis nėra labai svarbūs. Tačiau kai kurie įsitikinę, kad nekokybiški laikai yra praeitis, o šiuolaikinis nuomininkas labiau norėtų atokumo ir esamos infrastruktūros stokos, o ne aukštos kokybės ir modernios statybos. Svarbu čia per daug nesirinkti, renkantis vidurį - kitaip galite investuoti į tikrą getą, kur bus nuomojamos visos verandos ir pastatai.
Nereikia nedelsiant įpilti
Jei butą įsigysite sau, bet nereikia nedelsiant atsiskaityti, idealus sprendimas būtų naujas pastatas su nemokamu išplanavimu. Čia galite suplanuoti miegamųjų vietą, apgalvoti papildomus techninius kambarius, pasirinkti grindis. Apdailos darbai bus vykdomi vienu metu visame name, ir kol naujakuriai persikels, kaimynų pastatų triukšmas nebebus varginamas.
