Siekdami naudos, daugelis nekilnojamojo turto investuotojų parduoda butus paskutiniame statybos etape, kai būsto kaina padidėjo (ir ne kartą) nuo projekto pradžios, o iš statytojo neliko nė vieno buto. Tokį sandorį galima sudaryti tik perleidžiant nuosavybės teises į butą naujame pastate, ką tai reiškia ir kokius niuansus reikėtų žinoti, norint apsisaugoti nuo labiausiai tikėtinos rizikos - perskaitykite šį straipsnį.
Turinys:
Kas yra nuosavybės perdavimas
Prieš išsiaiškindami, kaip saugu tokiu būdu nusipirkti turtą, turite suprasti, kas yra buto priskyrimas naujam pastatui, išsiaiškinti teisiškai svarbius aspektus, susijusius su šio tipo sandoriais.
Turto teisių perleidimas yra vienintelis būdas investuotojui parduoti butą nebaigtame name prieš jam pradedant eksploatuoti. Todėl mes kalbame apie priskyrimą tik tada, kai pardavėjas yra ne kūrėjas, o fizinis asmuo (interesų turėtojas, nusipirkęs būstą iš vystytojo) arba juridinis asmuo (rangovo įmonė, investuotojų organizacija). Šis teisių į butą perdavimo būdas yra numatytas federaliniame įstatyme „Dėl dalyvavimo bendro naudojimo statybose“. Ir tai įmanoma nuo valstybinės sutarties dėl dalyvavimo statybose registracijos momento (DDU) iki namo eksploatacijos pradžios.
Buto perleidimas reiškia sandorį, kurio rezultatas yra nuosavybės teisių perėjimas į būstą. Bet kadangi mes kalbame apie statomo namo butą ir teises į jį, akcininko įsipareigojimai pereina. Iš tikrųjų pardavimo objektas yra ne pats būstas, o sutartis, pagal kurią pirkėjas ateityje gali tapti savininku (DDU). Iki šiol butas iš tikrųjų nėra esamas objektas, o tik sąlyginis, su sąlyginiais duomenimis ir numeracija (pašto adresas, tikslus plotas ir buto numeris tampa žinomi tik po namo eksploatavimo). Faktinis buto perdavimas naujam savininkui vykdomas pagal perdavimo aktą ir tik gavus leidimą pradėti eksploatuoti.
Vietoj žodžio „paskyrimas“ oficialiuose dokumentuose dažnai galvojama apie teisinį terminą - perleidimas. Sutartis dėl teisių ir pareigų perdavimo pagal DDU turi būti įregistruota valstybėje.
Svarbu! Neįvykdžius kurios nors teisiškai reikšmingos sąlygos, sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.
Užduoties tipai
Priskyrimo operacijos skirstomos į dvi rūšis, atsižvelgiant į tai, kas yra pardavėjas - fizinis asmuo ar organizacija (juridinis asmuo).
1. Pirmuoju atveju dažniausiai kalbame apie naudos gavimą dėl kainų skirtumo kasimo etape ir paskutiniame statybos etape (porą mėnesių prieš namo pristatymą). Taip pat pardavėją skatina noras vengti mokėti mokesčius. Kol akcininkas netaps savininku, jis privalo sumokėti pajamų mokestį už buto pardavimą (GPM), tačiau tuo pačiu sutaupyti nemažą dalį (mokestis nebus skaičiuojamas pagal kadastrinę vertę, tai reiškia, nepadidinus koeficiento 0,7). Bet įregistravęs turtą kaip turtą, savininkas privalo sumokėti 13% mokesčio nuo pardavimo vertės (jei butas jam priklausė mažiau nei penkerius metus). Kokia rizika gali kilti perleidžiant nuosavybės teises iš nuosavybės savininko kitam asmeniui?
Įvykdžius perleidimo sutartį, akcininkas pasikeičia dabartiniame DDU. Tuo pačiu metu naujasis akcininkas turi sutikti su tomis vystytojo sąlygomis, dėl kurių buvo susitarta su ankstesniu bendrosios statybos dalyviu. DDU pakeisti nebeįmanoma.Bet tai turi savo pliusą. Visi statytojo įsipareigojimai išlieka tie patys - naujasis akcininkas nurodytą butą gaus už sutartą kainą ir sutartą dieną.
2. Antruoju atveju - jei juridinis asmuo perduoda teises ir pareigas pagal DDU, operacijos apdorojimo procedūra per daug nesiskiria nuo ankstesnės versijos. Vienintelis reikalavimas organizacijai yra tas, kad atsiskaitymas su kūrėju turi būti atliekamas negrynaisiais pinigais ir tik po valstybinės DDU registracijos.
Kūrėjų požiūris į užduotį ir koordinavimas
Pagal šiuo metu galiojančius Rusijos Federacijos įstatymus (būtent federalinį įstatymą Nr. 214) nereikia susitarti dėl sandorio, jei perleidimo sutarties kaina yra visiškai sumokėta. Jei išmoka mokama tik iš dalies, tada būtinas vystytojo sutikimas sudaryti sandorį dėl teisių į butą perdavimo. Tai yra bendra taisyklė, kuriai daromos išimtys. Jei statytojas DDU nustatė tiesioginį reikalavimą: „teisių perleisti be sutarimo su statytoju neįmanoma“, tada akcininkas privalo laikytis sutarties, pagal kurią jis pasirašė, sąlygų.
Ne visi kūrėjai džiaugiasi paskyrimo pasiūlymais. Kai kurie tiesiog DDU nurodo būtinybę susitarti dėl pervedimo operacijos. Kiti nori gauti pašalpas: imasi 1-15% buto kainos už galimybę perduoti pretenzijas kitam asmeniui. Kas tiksliai turėtų padengti šias išlaidas, teisės aktuose nėra aiškiai nurodyta, viskas priklauso nuo šalių susitarimo. Dažniausiai šias išlaidas apmoka pirmasis akcininkas, sutikęs su kūrėjo sąlygomis. Tačiau praktikoje pardavėjas dažnai viršija buto kainą, kad sudarytų skirtumą.
Ir dar kiti DDU nurodo tiesioginį šio sandorio draudimą. Kuris, beje, nėra visiškai teisėtas ir gali būti nuginčytas teisme (jei ankstesnė praktika parodė tokių akcijų savininkų apeliacijų beprasmiškumą, dabar pastebima teigiama tendencija - teisėjai vis labiau imasi bendro statybų dalyvio pusės).
Svarbu! Net jei DDU nėra nuostatos dėl draudimo ar privalomo patvirtinimo, šalys privalo pranešti kūrėjui apie dalininko pasikeitimą.
Paskyrimo rizika
Norėdami suprasti, ar sandoryje yra trūkumų, turite žinoti pardavėjo paskatinimo motyvus. Perduodant teises į statomo namo butą, viskas yra labai aišku ir paaiškinta. Pardavėjas nori gauti naudos ir išvengti mokesčių. Ir nesvarbu, kas yra akcininkas - privatus prekybininkas ar organizacija.
Be to, neatmetama tikimybė susidurti su sukčiais. Norint išvengti rizikos (pinigų ir būsto praradimo), verta patikrinti:
- Pats statomas objektas (kaip įgyvendinamas projektas, jei buvo vėlavimų, ar laikomasi statybos normų);
- Kūrėjas (jos istorija, patikimumo laipsnis, apžvalgos apie kompaniją forumuose ir bendruomenės investuotojams);
- Projekto leidimo dokumentacija (joje yra visi oficialūs duomenys apie projektą ir jo rengėją);
- Ar atliekama DDU valstybinės registracijos procedūra;
- Nesvarbu, ar pardavėjas sumokėjo kūrėjui pilną sumą (kaip ir įprasto pardavimo atveju, pardavėjas perduoda mokėjimo kvitus kartu su kitais dokumentais, mūsų atveju tai yra DDU).
Pirmieji trys punktai yra siejami su nebaigto darbo rizika: pardavėją gali paskatinti noras atsikratyti tokio objekto neprarandant pinigų. Aiškus „įšaldytos“ statybos požymis, kai 70–80% parduodamų butų tam tikrame name siūlomi pagal pavedimo sutartį, o objekto statybos darbai baigti tik 20–40%.
Pastarosios dvi yra susijusios su visų investicijų praradimo rizika arba su nenumatytų išlaidų rizika. Jei ankstesnis akcininkas nėra visiškai sumokėjęs arba apskritai nemokėjo buto, prievolė sumokėti bus paskirta naujam bendrosios statybos dalyviui (nors jis jau sumokėjo pardavėjui visą sumą).
Kaip rodo praktika, taip pat dažnai pasitaiko atvejų, kai pardavėjai bando apgauti, siūlydami perduoti teises pagal preliminarų DDU.Tokia sutartis neturi teisinės galios, nes ji net nėra įregistruota reglale. Tokie nesąžiningi veiksmai dažnai būna lydimi dvigubo pardavimo ir apgaulingam pirkėjui visada baigiasi prarandant pinigus ir būstą.
Hipoteka: procedūra
Paprasta, nors iš pirmo žvilgsnio nesuprantama, pavedimo operacija yra sudėtinga, kai mokėjimas atliekamas hipotekos lėšų sąskaita. Apsvarstykite tris skirtingas situacijas ir kiekvienos iš jų veiksmų tvarką.
1. Pardavėjas nupirko butą hipotekos lėšų sąskaita. Pagrindinis klausimas yra, kaip perduoti nuosavybės teises, jei bankas buvo apsunkintas?
Jei pardavėjas įsigijo butą hipoteka, perleidimo sandoris bus įmanomas tik visiškai sumokėjus skolą. Galite grąžinti paskolą pirkėjo sąskaita keliais etapais (tačiau tik su sąlyga, kad pirkėjas turi grynųjų):
- pardavėjas ir pirkėjas turėtų sudaryti paskolos sutartį arba kvitą (neregistruojami, tačiau sudaromi raštu dviem egzemplioriais, ilgą laiką saugomi, jei yra pretenzijų) ir tik po to perves pinigus, kad grąžintų paskolą ir pašalintų „naštą“;
- operacijos vykdymas pagal pavedimo sutartį.
2. Pirkėjas perka butą hipoteka - kaip atlikti sandorį ir sumažinti išlaidas?
Paskola objektui, kuris yra pasirengęs perduoti ir realizuotas perleidžiant teises, nėra suteiktas visuose bankuose ir gana didelis procentas (ne tas, kad pradiniame statybos etape, o ne 9,5% per metus - 11–13%). Dėl šios aplinkybės pirkėjas turi teisę reikalauti iš pardavėjo didelę nuolaidą. Jei nėra tiek daug žmonių, norinčių įsigyti butą pagal pavedimo sutartį, antroji pusė bus priversta juos patenkinti.
Bankas, norėdamas gauti paskolą, atidaro klientui specialią sąskaitą, kurioje skolininkas privalo sumokėti įmoką. Čia gaunamos kreditinės lėšos. Procedūra baigiasi visos sumos pervedimu į pardavėjo sąskaitą, kuri atliekama tik po to, kai valstybiškai užregistruojama reikalavimo perleidimo sutartis (karalių rūmuose).
3. Abi šalys perka naudodamosi hipotekos fondais.
Jei sandorio šalys yra dvi „hipotekos“, teises vis tiek įmanoma perleisti, jei pirmasis akcininkas gauna sutikimą iš jų skolinančio banko.
Žinoma, susitarimas dėl teisių į būstą perkėlimo yra sudėtingas ir reikalauja laikytis daugybės teisinių niuansų, taip pat maksimalios atsargumo ir dėmesio tiek pardavėjo, tiek pirkėjo atžvilgiu. Bet dabar jūs žinote, kaip išvengti labiausiai tikėtinos rizikos ir sudaryti sutartį. Nepamirškite apie standartinę riziką, susijusią su bet kokiais sandoriais su nekilnojamuoju turtu (trečiųjų šalių, artimųjų pretenzijos, nekompetentingo pardavėjo pardavimas, patikėtinis, neturintis teisės parduoti turto ir kt.).
