Pentru a deveni primii proprietari ai cheilor unui apartament nou, fără grabă să alegeți un etaj și o vedere de la fereastră, planificați și implementați unul nou în loc să îl remodelați pe cel vechi - puțini vor refuza aceste avantaje atunci când aleg o casă. Clădire nouă sau revânzare - care este mai bună? Pentru cei neinițiați, o astfel de întrebare pare necomplicată, iar răspunsul la aceasta este evident - noul este întotdeauna mai bun, mai frumos și mai confortabil decât cel vechi. Dar de multe ori cumpărătorii se confruntă cu termene stricte și constrângeri financiare.
Și apoi apar alte diferențe: costul unui metru pătrat; condiții ipotecare; termenii și nuanțele înregistrării unui apartament ca proprietate; statutul juridic și riscurile posibile. Doar cu o atenție detaliată și o cântărire sobră a tuturor factorilor, soluția se va dovedi corectă. Pentru a ajuta cititorii să o ia rapid, luați în considerare diferențele cheie și caracteristicile clădirilor noi și ale locuințelor secundare.
Cuprins:
Care este mai ieftin: o revânzare sau o clădire nouă?
Se crede că locuințele în construcție sunt a priori mai ieftine decât cele terminate. Cumpărătorii acționează ca co-investitori - au investit în stadiul de excavare, primesc o reducere substanțială. Și acest lucru este adevărat - la urma urmei, lunile lungi și, mai des, anii de așteptare, devin socoteala pentru costuri reduse. Cu toate acestea, fiecare regiune are propriile reguli pe care le dictează piața. Dacă studiați statisticile, puteți vedea că costul mai mic al clădirii noi nu este deloc o axiomă.
Astăzi, Moscova, regiunea Leningrad și Nizhny Novgorod se joacă împotriva regulilor, vânzând ziduri mai scumpe decât apartamentele terminate. Chelyabinsk, Rostov-on-Don și Samara demonstrează sincer o diferență tangibilă în favoarea clădirilor noi. În medie, în toată țara, costul pe metru pătrat în ambele segmente este comparat treptat, deși cel secundar este încă mai scump.
Această încălcare a regulilor este ușor de explicat. De îndată ce dezvoltatorul întocmește apartamente nou predate, locuințele noi devin secundare. Deși trece o perioadă foarte scurtă din momentul acceptării de către Comisia de stat, prelucrarea tranzacției va fi diferită. În loc de capitaluri proprii sau de transfer de creanță, vânzătorul și cumpărătorul vor putea semna un contract regulat de vânzare de bunuri imobiliare. Costul ridicat al unor astfel de instalații căutate afectează piața, egalizând statistici în ambele segmente.
Cel mai ieftin cost este de metri pătrați, care există doar pe hârtie până acum - aici va trebui să așteptați nu numai la înregistrarea proprietății, ci și la ridicarea zidurilor, în timp ce este imposibil să obțineți garanții ferme că construcția va merge în termen și nu va îngheța în nicio etapă. Te poți baza doar pe propria intuiție și pe povestea pozitivă a dezvoltatorului selectat.
Cu cât este mai aproape de acceptarea clădirii de către Comisia de stat, cu atât prețurile cresc mai activ. Până la data decontării, acestea vor fi comparabile cu piața secundară, în ciuda faptului că de la livrarea cheilor până la obținerea unui certificat de proprietate pot dura de la 6 luni la 2 ani.
Ipoteca: ce să alegeți cu un împrumut aprobat?
Preferințele organizațiilor de credit sunt evidente și pot orienta cu ușurință scalele către clădirile noi. În primul rând, rata dobânzii se compară favorabil - în acest caz, diferența va fi de la 0,5 la 1%. Având în vedere plățile ipotecare pe termen lung, diferența de doar 1 la sută are ca rezultat, în cele din urmă, o sumă mare.
Colectarea și examinarea documentelor vor fi mai ușoare - de la cumpărători va trebui să furnizeze doar un acord de echitate cu dezvoltatorul.Procesul de aprobare în sine va fi mai rapid - la urma urmei, vor fi o mulțime de astfel de tranzacții cu un dezvoltator acreditat în banca selectată. De asemenea, cumpărătorul a fost scutit de riscurile unei întreruperi a tranzacției din cauza unei credite ipotecare aprobate - nu vor exista mai mulți proprietari, dintre care unul va decide brusc reluarea sau deciziile negative ale autorităților de tutelă. Cu un număr mare de oferte, vânzătorul nu va alege un alt cumpărător, ci va aștepta cu răbdare toate aprobările și aprobările.
Cu o achiziție ipotecară pe piața secundară, împrumutatul va trebui să studieze cu atenție istoricul achizițiilor anterioare, amintind cum băncile nu le plac tranzacțiile cu proprietarii minori de acțiuni și cu atracția existentă a capitalului maternității. Deși o verificare amănunțită de către banca a întregului lanț de proprietari anteriori asigură cumpărătorul în sine, nu toți vânzătorii de bună credință vor fi de acord să aștepte decizia finală și aprobarea și să furnizeze documentele suplimentare solicitate. Opțiunile cu adevărat rentabile pot merge bine la cumpărător cu bani gratuite.
Spre deosebire de un vânzător obișnuit, reprezentanții dezvoltatorului vor putea sfătui corect și cu exactitate cu privire la problemele unei achiziții ipotecare la prima contestație, pe baza experienței reale a cooperării cu banca. Cel mai adesea, clienților li se vor oferi servicii gratuite de specialiști care vor însoți și ghida clientul atunci când înregistrează o ipotecă.
Riscuri legale
În ultimii ani, s-au depus multe eforturi pentru a asigura cumpărătorii legal. Anii pieței sălbatice au rămas în urmă, iar procedura de înregistrare a statului a tranzacției exclude majoritatea posibilelor scheme frauduloase. Dar garantarea deplină a securității nu este încă posibilă.
Un minus semnificativ al apartamentelor secundare este o istorie lungă de proprietate. O regulă obligatorie se aplică aici - dacă la un moment dat tranzacția este recunoscută drept nelegitimă, toate transferurile ulterioare de la proprietar la proprietar se dovedesc de asemenea invalide. Drept urmare, proprietarul final suferă întotdeauna.
Cel mai mare risc este transferul legii prin testament - este imposibil de dovedit că nu există alți solicitanți pentru imobiliare. Cel mai mult, cumpărătorilor nu le place o moștenire proaspătă prin voință, sunt suspecte de donații, evită opțiunile în care a apărut contractul de rentă - până la urmă, toate cele de mai sus pot fi contestate în instanță.
Riscuri similare în cazul clădirilor noi sunt reduse la zero, cu toate acestea, capcanele lor se ascund aici. Practic, cumpărătorii suferă de două boxe - construcții înghețate, cu o lipsă de finanțare și probleme nedetectate cu documentația. Dacă nu există nicio vină a cumpărătorului în dificultățile financiare subite ale investitorilor și experiența tristă indică posibila ruină a dezvoltatorilor chiar mari și care au avut succes, atunci în al doilea caz, lenea sau analfabetismul legal devin motivul.
Toată documentația trebuie să fie furnizată clienților la cerere, iar un vânzător conștiincios va informa de bună voie și în detaliu despre toate permisele primite - de la un contract de închiriere sau cumpărare de terenuri până la cele mai recente aprobări ale autorităților de stat. Aceste documente ar trebui publicate pe site-ul oficial al instalației.
Cei mai mulți co-investitori și deținătorii de acțiuni suferă cel mai mult, cedând credinței că permisiunile vor fi emise retroactiv. Astăzi, standardele și cerințele sunt foarte ridicate și orice încălcare a construcției și a permiselor poate deveni cu ușurință un motiv pentru înghețarea unui obiect.
Controlul statului în această zonă este atât de puternic încât finalizarea cu succes a construcției nu va garanta o încălzire fericită a casei. Clădirile deja terminate și ocupate cu încălcări grave și falsificări cu acte pot fi recunoscute ca fiind auto-construite și demolate.
Ce trebuie să știți despre clădirile noi
Tavanele înalte, sălile spațioase, materialele moderne de decor și structurile monolitice durabile - toate acestea atrag noi cumpărători.Dar acest lucru este departe de singurul lucru de știut despre ei. Realitățile dure și incomode ar trebui să fie separate de încântările broșurii de publicitate pentru noii coloniști.
1. Șantier în loc de curte. Atunci când ridicați mai multe linii sau clădiri în locul gazonelor promise și orașelor pentru copii sub ferestre, lucrările de construcție pot continua câțiva ani. Acest lucru ar trebui luat în considerare de către cumpărătorii primei etape a complexelor rezidențiale mari.
2. Mulți preferă casele noi pentru a întruchipa cele mai îndrăznețe idei de design. Cu toate acestea, trebuie să ne amintim că fantezia fără frontiere este posibilă doar în structurile monolitice, clădirile din cărămidă și panou vor necesita coordonarea obligatorie a reamenajărilor planificate, iar unele dintre opțiunile lor vor fi imposibile.
3. Cu sau fără ornamente? Când vă gândiți la ce apartament este mai bine să cumpărați, la o revânzare sau la o clădire nouă, nu uitați că o parte semnificativă este închiriată fără finisare, iar aceasta nu este deloc legată de gresie sau tapet. Cumpărătorul va fi literalmente întâmpinat de pereți, pardoseli și pâraie din beton gol. Investițiile în aducerea unei astfel de „cutii” într-un aspect rezidențial vor necesita semnificativ, deoarece toate lucrările de finisare de la cablare la tencuială vor cădea pe umerii noilor coloniști.
În acest caz puteți cumpăra o clădire nouă și în care să acordați preferință locuințelor secundare
Există circumstanțe care contravin planurilor și viselor noastre. Atunci când alegeți, multe vor depinde nu numai de plusurile și minusurile obiective ale clădirilor și revânzărilor noi, ci și de condițiile și capacitățile existente ale cumpărătorului.
Nevoie urgentă să vă mutați în apartament
Ce fel de locuințe este mai bine să cumpere, o revânzare sau o clădire nouă dacă ai nevoie de un apartament astăzi? Într-adevăr, în acest caz timpul se termină, oportunitățile financiare sunt limitate, iar oamenii și lucrurile au mare nevoie de un nou acoperiș peste cap. Dacă achiziția devine singura locuință, o nouă clădire va trebui abandonată. Un obiect foarte rar se poate lăuda cu o coincidență completă a termenelor indicate pentru livrare și decontare cu cele reale, iar relocarea și încălzirea planificată pot fi amânate chiar și pentru un an, chiar și în circumstanțe de succes.
Investiții pentru locuințe
Fluctuațiile puternice ale monedei naționale au obligat pe mulți să apeleze la imobiliare ca modalitate de a-și păstra sau chiar să-și crească economiile. Aici nu ar trebui să fiți tentat de prețuri atractive din fondul vechi. Astăzi, clădirile anilor 60-80 sunt deja considerate învechite, iar în viitor vor deveni doar mai ieftine. Cei care doresc să economisească bani ar fi mai înțelepți să privească construcția în zone îndepărtate, dar promițătoare, verificând opțiunile ieftine cu planuri urbane de 5-10 ani. Odată cu dezvoltarea rețelelor de comunicații și transport, costul acestor facilități va crește.
Apartament de închiriat
Opiniile agenților imobiliari cu privire la alegerea unui apartament de închiriat nu sunt unite. Majoritatea experților consideră că este mai bine să investești în fondul vechi în zone cu infrastructură dezvoltată - la urma urmei, o astfel de locuință își găsește chiriașul cât mai repede posibil. Aici înregistrările și înălțimea plafonului nu sunt foarte importante. Dar unii sunt siguri că perioadele de proastă calitate sunt un lucru al trecutului, iar un chiriaș modern ar prefera îndepărtarea și lipsa infrastructurii existente decât construcțiile moderne și de înaltă calitate. Este important aici să nu mergeți prea departe, alegând un teren de mijloc - altfel puteți investi într-un ghetou adevărat, unde se vor închiria pridvoare și clădiri întregi.
Nu este nevoie de instilare imediată
Dacă apartamentul este achiziționat pentru tine, dar nu este nevoie de o soluționare imediată, atunci soluția ideală ar fi o clădire nouă, cu o dispunere gratuită. Aici puteți planifica locația dormitoarelor, gândiți-vă la camerele tehnice suplimentare, alegeți o podea. Lucrările de finalizare vor avea loc simultan în întreaga casă, iar până când noii coloniști se vor muta, zgomotele de construcție ale vecinilor nu vor mai deranja.
