De dragul profitului, mulți investitori imobiliari vând apartamente în faza finală a construcției, când costul locuinței a crescut (și de mai multe ori) de la începutul proiectului și nu mai există apartamente de la constructor. O astfel de afacere poate fi făcută numai prin transferul proprietății asupra apartamentului în noua clădire, ce înseamnă acest lucru și ce nuanțe ar trebui să fie conștiente pentru a vă proteja de cele mai probabile riscuri - citiți acest articol.
Cuprins:
Ce este un transfer de proprietate
Înainte de a afla cât de sigur este să cumpărați o proprietate în acest mod, trebuie să înțelegeți care este transferul unui apartament într-o clădire nouă, să clarificați aspectele relevante din punct de vedere legal asociate cu acest tip de tranzacție.
Atribuirea drepturilor de proprietate este singura modalitate prin care un investitor poate vinde un apartament într-o casă neterminată înainte de a fi pus în funcțiune. Prin urmare, vorbim despre cesiune numai atunci când vânzătorul nu este dezvoltatorul, ci o persoană fizică (deținător de dobândă care a cumpărat locuință de la dezvoltator) sau o persoană juridică (compania contractantă, organizația de investitori). Această metodă de transfer al drepturilor asupra unui apartament este prevăzută de legea federală „Cu privire la participarea la construcții comune”. Și este posibil din momentul înregistrării de stat a acordului privind participarea la construcții (DDU) până la momentul livrării casei.
Atribuirea unui apartament înseamnă o tranzacție, a cărei rezultat este transferul drepturilor de proprietate către o locuință. Dar, întrucât vorbim despre un apartament într-o casă în construcție, împreună cu drepturile asupra acestuia, obligațiile acționarului sunt transferate. De fapt, obiectul vânzării nu este locuința în sine, ci un contract în baza căruia cumpărătorul poate deveni proprietar în viitor (DDU). Până în acest moment, apartamentul nu este de fapt un obiect existent, ci doar condiționat, cu date condiționate și numerotare (adresa poștală, zona exactă și numărul apartamentului sunt cunoscute numai după punerea în funcțiune a casei). Transferul efectiv al apartamentului către noul proprietar se realizează conform faptei de transfer și numai după obținerea permisiunii de punere în funcțiune.
În locul cuvântului „atribuire” în documentele oficiale, termenul legal este adesea înțeles - cedare. Acordul privind transferul drepturilor și obligațiilor în baza DDU este supus înregistrării de stat.
Important! Nerespectarea oricăreia dintre condițiile semnificative din punct de vedere legal poate duce la invalidarea tranzacției.
Tipuri de sarcini
Tranzacțiile de cesiune sunt împărțite în două tipuri, în funcție de cine este vânzătorul - o persoană fizică sau organizație (persoană juridică).
1. În primul caz, cel mai adesea vorbim despre obținerea de beneficii datorită diferenței dintre prețuri în stadiul de excavare și în faza finală a construcției (cu câteva luni înainte de livrarea casei). De asemenea, vânzătorul este determinat de dorința de a evita plata impozitului. Până când acționarul a devenit proprietar, este obligat să plătească impozitul pe venit la vânzarea unui apartament (PIT), dar, în același timp, economisește o parte substanțială (impozitul nu va fi calculat pe baza valorii cadastrale, ceea ce înseamnă fără o creștere de 0,7). Însă, după ce a înregistrat proprietatea ca proprietate, proprietarul este obligat să plătească 13% impozit pe valoarea vânzării (dacă deține apartamentul mai puțin de cinci ani). Ce riscuri pot apărea la transferul drepturilor de la un titular de capital către o altă persoană?
La executarea contractului de cesiune, acționarul se modifică în DDU curent. În același timp, noul acționar trebuie să fie de acord cu condițiile dezvoltatorului care au fost de acord cu participantul anterior la construcția comună. Nu mai este posibil să faceți modificări la DDU.Dar acesta are propriul său plus. Toate obligațiile constructorului rămân aceleași - noul acționar va primi apartamentul indicat la prețul convenit și la data convenită.
2. În cel de-al doilea caz - dacă persoana juridică transferă drepturile și obligațiile în conformitate cu DDU, procedura de procesare a tranzacțiilor nu diferă prea mult de versiunea anterioară. Singura cerință a organizației este ca acordul cu dezvoltatorul să se facă în formă fără numerar și numai după înregistrarea de stat a DDU.
Atitudinea dezvoltatorilor față de atribuire și coordonare
În conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse (și anume, legea federală nr. 214), nu este necesar să fie de acord asupra unui acord dacă prețul acordului de cesiune este plătit integral. Dacă plata se face doar parțial, consimțământul dezvoltatorului este o condiție prealabilă pentru tranzacția cu privire la transferul drepturilor asupra apartamentului. Aceasta este o regulă generală de la care există excepții. Dacă constructorul din DDU a prescris o cerință directă: „cesiunea de drepturi fără acord cu constructorul este imposibilă”, atunci acționarul este obligat să respecte condițiile contractului în care și-a pus semnătura.
Nu toți dezvoltatorii acceptă oferte de atribuire. Unii prescriu pur și simplu în DDU necesitatea de a conveni asupra unei tranzacții de transfer. Alții preferă să primească beneficii: percep o taxă pentru posibilitatea de a transfera cereri către o altă persoană în valoare de 1-15% din prețul apartamentului. Cine trebuie să suporte aceste cheltuieli nu este clar menționat în legislație, totul depinde de acordul dintre părți. Cel mai adesea, aceste cheltuieli sunt acoperite de primul acționar care a fost de acord cu condițiile dezvoltatorului. Cu toate acestea, în practică, vânzătorul exagerează adesea prețul apartamentului pentru a compensa diferența.
Și încă alții prescriu în DDU o interdicție directă a acestei tranzacții. Ceea ce, întâmplător, nu este în totalitate legal și poate fi contestat în instanță (dacă practica anterioară arăta lipsa de sens a unor astfel de apeluri de către deținătorii de capitaluri proprii, acum există o tendință pozitivă - judecătorii iau din ce în ce mai mult partea participantului la construcția comună).
Important! Chiar dacă nu există nicio clauză privind interzicerea sau aprobarea obligatorie în DDU, părțile sunt obligate să notifice dezvoltatorului schimbarea acționarului.
Riscurile de atribuire
Pentru a înțelege dacă există „capcanele” într-o tranzacție, trebuie să cunoașteți motivele care îl determină pe vânzător. În cazul cesiunii drepturilor asupra unui apartament dintr-o casă în construcție, totul este extrem de clar și explicabil. Vânzătorul dorește să beneficieze și să evite impozitele. Și nu contează cine este titularul capitalului propriu - un comerciant privat sau o organizație.
Mai mult decât atât, probabilitatea de a întâlni escroci nu este exclusă. Pentru a evita riscurile (pierderi de bani și locuințe), merită să verificați:
- Obiectul în construcție în sine (modul în care se implementează proiectul, au existat întârzieri, se respectă normele de construcție);
- Dezvoltator (istoricul său, gradul de fiabilitate, recenzii despre companie pe forumuri și în co-investitori comunitari);
- Documentația autorizației de proiect (conține toate datele oficiale despre proiect și dezvoltator);
- Procedura de înregistrare a DDU este efectuată;
- Indiferent dacă vânzătorul a plătit dezvoltatorului integral (ca și în cazul unei vânzări obișnuite, vânzătorul transmite chitanțele de plată împreună cu alte documente, în cazul nostru, acesta este DDU).
Primele trei puncte sunt asociate cu riscul neterminării: vânzătorul poate fi determinat de dorința de a scăpa de un astfel de obiect fără a pierde bani. Un semn clar al construcției „înghețate”, când 70% - 80% din apartamentele vândute, într-o anumită casă, sunt oferite în baza unui contract de cesiune, iar lucrările de construcție la instalație sunt doar 20-40% finalizate.
Ultimele două sunt asociate cu riscul pierderii tuturor investițiilor sau cu riscul unor cheltuieli neprevăzute. Dacă acționarul anterior nu este complet sau nu a plătit apartamentul deloc, obligația de plată va fi atribuită noului participant la construcția comună (chiar dacă el a plătit vânzătorului în întregime).
După cum arată practica, există și cazuri frecvente în care vânzătorii încearcă să înșele, oferindu-se să transfere drepturi în baza DDU preliminară.Un astfel de acord nu are forță juridică, deoarece nu este nici măcar înregistrat în regpalate. Astfel de acțiuni frauduloase sunt adesea însoțite de vânzări duble și se termină întotdeauna pentru cumpărătorul înșelat cu pierderea de bani și locuințe.
Ipoteca: Procedura
O tranzacție simplă, deși nu poate fi înțeleasă la prima vedere, este complicată atunci când plata se face în detrimentul fondurilor ipotecare. Luați în considerare trei situații diferite și ordinea acțiunilor în fiecare dintre ele.
1. Vânzătorul a cumpărat apartamentul în detrimentul fondurilor ipotecare. Întrebarea principală este cum să transferați drepturile de proprietate dacă banca a fost gravată?
Dacă vânzătorul a achiziționat un apartament cu o ipotecă, o tranzacție de transfer va fi posibilă numai după rambursarea integrală a datoriei. Puteți rambursa împrumutul în detrimentul cumpărătorului în câțiva pași (dar numai cu condiția ca cumpărătorul să aibă numerar):
- vânzătorul și cumpărătorul ar trebui să întocmească un contract sau o chitanță de împrumut (care nu este supus înregistrării, ci făcut în scris în două exemplare, păstrat mult timp, în caz de creanțe) și numai după transferul de bani pentru a rambursa împrumutul și a înlătura „sarcina”;
- executarea unei tranzacții în baza unui contract de cesiune.
2. Cumpărătorul cumpără un apartament într-o ipotecă - cum să efectueze o tranzacție și să reducă costurile?
Un împrumut pentru un obiect care este gata de a fi predat și realizat prin cesiunea de drepturi nu este oferit la toate băncile și la un procent destul de mare (nu acela în faza inițială a construcției, în loc de 9,5% pe an - 11-13%). În legătură cu această circumstanță, cumpărătorul are dreptul să solicite vânzătorului o reducere substanțială. Dacă nu există atât de multe persoane care doresc să cumpere un apartament în baza unui contract de cesiune, cealaltă parte va fi obligată să le întâlnească.
Pentru a obține un împrumut, banca deschide un cont special pentru client, pe care împrumutatul este obligat să achite plata. Fondurile de credit sunt primite acolo. Procedura se încheie cu transferul întregii sume în contul vânzătorului, care se realizează numai după înregistrarea de către stat a contractului de cesiune (în camera regală).
3. Ambele părți efectuează o achiziție folosind fonduri ipotecare.
Dacă părțile la tranzacție sunt două „ipoteci”, este încă posibil să se transfere drepturile dacă primul acționar primește consimțământul băncii lor de creditare.
Desigur, acordul privind transferul drepturilor de locuință este complex și necesită respectarea unui număr de nuanțe legale, precum și îngrijire și atenție maximă, atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului. Însă acum știți cum să evitați cele mai probabile riscuri și să întocmiți un contract. Nu uitați de riscurile standard asociate oricărei tranzacții cu bunuri imobiliare (creanțe ale unor terți, rude, vânzare de către un vânzător incompetent, un mandatar care nu are dreptul de a vinde proprietatea etc.).
