Aby ste sa stali prvými majiteľmi kľúčov k novému bytu, v žiadnom zhone si nevyberajte podlahu a pohľad z okna, naplánujte a zrealizujte nový namiesto prestavby starého - len málo z nich odmietne tieto výhody pri výbere domu. Nová budova alebo ďalší predaj - čo je lepšie? Nezainteresovaným sa takáto otázka javí nekomplikovaná a odpoveď na ňu je zrejmá - nová je vždy lepšia, krajšia a pohodlnejšia ako tá stará. Kupujúci sa však často stretávajú s prísnymi termínmi a finančnými obmedzeniami.
A potom sa dostanú do popredia ďalšie rozdiely: náklady na meter štvorcový; hypotekárne podmienky; podmienky a nuansy registrácie bytu ako nehnuteľnosti; právne postavenie a možné riziká. Riešenie sa ukáže byť správne iba po podrobnom zvážení a dôkladnom zvážení všetkých faktorov. Ak chcete čitateľom pomôcť rýchlo ich vziať do úvahy, zvážte hlavné rozdiely a vlastnosti nových budov a sekundárneho bývania.
obsah:
Čo je lacnejšie: ďalší predaj alebo nová budova?
Predpokladá sa, že rozostavané bývanie je a priori lacnejšie ako hotové. Kupujúci pôsobia ako spoluinvestori - keď investovali vo fáze výkopu, dostávajú výraznú zľavu. A to je pravda - koniec koncov, dlhé mesiace a častejšie roky očakávania sa stanú predpokladom nízkych nákladov. Každý región má však svoje vlastné pravidlá, ktoré si vyžaduje trh. Ak študujete štatistiku, vidíte, že nižšie náklady na novú budovu vôbec nie sú axiómom.
Dnes Moskva, Leningradská oblasť a Nižný Novgorod hrajú proti pravidlám a predávajú múry za drahšie ako dokončené byty. Čeľabinsk, Rostov na Done a Samara čestne preukazujú hmatateľný rozdiel v prospech nových budov. V priemere v celej krajine sa náklady na meter štvorcový v oboch segmentoch postupne porovnávajú, hoci sekundárne sú stále drahšie.
Toto porušenie pravidiel sa dá ľahko vysvetliť. Akonáhle developer pripraví novo odovzdané byty, nové bývanie sa stane sekundárnym. Aj keď od okamihu prijatia štátnou komisiou uplynie veľmi krátka lehota, spracovanie transakcie sa bude líšiť. Predávajúci a kupujúci budú mať namiesto vlastného imania alebo prevodu pohľadávky možnosť podpisu riadnej zmluvy o predaji nehnuteľností. Vysoké náklady na tieto vyhľadávané zariadenia ovplyvňujú trh a vyrovnávajú štatistiku v oboch segmentoch.
Najlacnejšie sú metre štvorcové, ktoré existujú doteraz iba na papieri - tu budete musieť čakať nielen na registráciu nehnuteľnosti, ale aj na výstavbu stien, pričom nie je možné získať pevné záruky, že stavba bude prebiehať podľa plánu a v žiadnom štádiu nezmrzne. Môžete sa spoľahnúť iba na svoju vlastnú intuíciu a na pozitívny príbeh vybraného vývojára.
Čím bližšie je akceptácia budovy štátnou komisiou, tým aktívnejšie stúpajú ceny. V čase vyrovnania budú porovnateľné s sekundárnym trhom napriek tomu, že od doručenia kľúčov po získanie osvedčenia o vlastníctve môže trvať 6 mesiacov až 2 roky.
Hypotéka: čo si vybrať so schválenou pôžičkou?
Preferencie úverových organizácií sú zrejmé a môžu ľahko posunúť stupnice smerom k novým budovám. Najskôr je porovnateľná úroková sadzba - v tomto prípade bude rozdiel od 0,5 do 1%. Vzhľadom na dlhodobé splátky hypotéky vedie rozdiel iba 1 percenta k veľkej sume.
Zhromažďovanie a posudzovanie dokumentov bude jednoduchšie - od kupujúcich sa bude vyžadovať, aby poskytli iba developerskú zmluvu o vlastnom imaní.Samotný proces schvaľovania bude rýchlejší - vo vybranej banke bude koniec koncov veľa takýchto transakcií s akreditovaným vývojárom. Kupujúci bol tiež oslobodený od rizika prerušenia transakcie v dôsledku schválenej hypotéky - nebude viac majiteľov, z ktorých jeden sa náhle rozhodne hrať, alebo negatívne rozhodnutia opatrovníckeho orgánu. Pri veľkom počte ponúk si predávajúci nevyberie iného kupujúceho, ale bude trpezlivo čakať na všetky schválenia a schválenia.
Pri kúpe hypotéky na sekundárnom trhu si dlžník bude musieť dôkladne preštudovať predchádzajúcu históriu nákupu, pričom nezabúda na to, ako banky nemajú radi transakcie s malými majiteľmi akcií a na existujúcu príťažlivosť materského kapitálu. Aj keď dôkladná kontrola celého reťazca predchádzajúcich vlastníkov zo strany banky poistí samotného kupujúceho, nie všetci predajcovia v dobrej viere sa budú dohodnúť, že budú čakať na konečné rozhodnutie a schválenie, a poskytnú požadované ďalšie dokumenty. Naozaj výhodné možnosti môžu kupujúci získať zadarmo.
Na rozdiel od bežných predajcov budú zástupcovia developera schopní správne a presne poradiť v otázkach hypotekárneho nákupu pri prvom odvolaní na základe skutočných skúseností so spoluprácou s bankou. Najčastejšie budú zákazníkom ponúkané bezplatné služby odborníkov, ktorí sprevádzajú a sprevádzajú klienta pri registrácii hypotéky.
Právne riziká
V posledných rokoch sa vynaložilo veľké úsilie na právne zabezpečených kupujúcich. Roky divého trhu sú pozadu a postup štátnej registrácie transakcie vylučuje väčšinu možných podvodných schém. Plná záruka bezpečnosti však stále nie je možná.
Významným mínusom sekundárnych bytov je dlhá história vlastníctva. Platí tu záväzné pravidlo - ak je transakcia v jednom štádiu uznaná ako nelegitímna, všetky následné prevody z vlastníka na vlastníka sa tiež ukážu ako neplatné. Výsledkom je, že konečný vlastník vždy trpí.
Najväčším rizikom je prevod zákona vôľou - nie je možné dokázať, že neexistujú žiadni ďalší žiadatelia o nehnuteľnosť. Kupujúci nemajú radi čerstvé dedičstvo podľa vôle, sú podozrievaví z darov, vyhýbajú sa možnosti, kde sa nájomná zmluva objavila - koniec koncov, všetky uvedené skutočnosti môžu byť napadnuté na súde.
Podobné riziká sa v prípade nových budov znížia na nulu, ich úskalia sa tu však skrývajú. V podstate kupujúci trpia dvoma chorobami - zmrazenou stavbou s nedostatkom finančných prostriedkov a nezistenými problémami s dokumentáciou. Ak nenastane chyba kupujúceho v náhlych finančných ťažkostiach investorov a smutná skúsenosť naznačuje možné zrúcanie aj veľkých a predtým úspešných vývojárov, potom sa v druhom prípade stáva lenivosť alebo právna negramotnosť.
Všetka dokumentácia by sa mala na požiadanie poskytovať zákazníkom a svedomitý predajca ochotne a podrobne rozpráva o všetkých obdržaných povoleniach - od prenájmu alebo kúpy pozemku až po najnovšie schválenia od štátnych orgánov. Takéto dokumenty by sa mali zverejniť na oficiálnej webovej stránke zariadenia.
Trpaslí spolus investori a majitelia akcií trpia najviac, podľahajú viere, že povolenia sa vydajú spätne. V súčasnosti sú normy a požiadavky veľmi vysoké a akékoľvek porušenie konštrukcie a povolení sa môže ľahko stať dôvodom zmrazenia predmetu.
Štátna kontrola v tejto oblasti je taká silná, že úspešné dokončenie stavby nezaručí šťastné prežitie domácnosti. Už dokončené a obývané budovy s hrubým porušením a sfalšovaním dokladov možno považovať za samostavbu a zbúranie.
Čo potrebujete vedieť o nových budovách
Vysoké stropy, priestranné haly, moderné dekoratívne materiály a odolné monolitické štruktúry - to všetko priťahuje nových zákazníkov.Ale to nie je zďaleka jediné, čo sa o nich dá vedieť. Tvrdá a nepríjemná realita by sa mala oddeliť od pôžitkov z reklamnej brožúry pre nových osadníkov.
1. Stavenisko namiesto dvora. Pri stavbe niekoľkých sál alebo budov namiesto zasľúbených trávnikov a detských miest pod oknami môžu stavebné práce trvať niekoľko rokov. Toto by mali zvážiť kupujúci prvej fázy veľkých obytných komplexov.
2. Mnohí dávajú prednosť novým domom stelesňujúcim tie najodvážnejšie nápady na dizajn. Treba si však uvedomiť, že fantázia bez hraníc je možná iba v monolitických stavbách, tehlové a panelové budovy si budú vyžadovať povinnú koordináciu plánovaných sanácií a niektoré z ich možností nebudú možné.
3. S obložením alebo bez neho? Keď premýšľate o tom, ktorý byt je lepšie kúpiť, o ďalšom predaji alebo novej budove, nezabudnite, že podstatná časť sa prenajíma bez dokončenia a nejde vôbec o dlaždice alebo tapety. Kupujúceho doslova potkajú holé betónové steny, podlahy a potoky. Investície do uvedenia takéhoto „boxu“ do obytného vzhľadu si budú vyžadovať značné, pretože všetky dokončovacie práce od elektroinštalácie po omietku padnú na plecia nových osadníkov.
V takom prípade si môžete kúpiť novú budovu av ktorej uprednostniť sekundárne bývanie
Existujú okolnosti, ktoré sú v rozpore s našimi plánmi a snami. Pri výbere bude veľa závisieť nielen od objektívnych cieľov a nevýhod nových budov a opätovného predaja, ale aj od existujúcich podmienok a možností kupujúceho.
Naliehavá potreba sa presťahovať do bytu
Aký druh bývania je lepšie kúpiť, ďalší predaj alebo novú budovu, ak dnes potrebujete byt? V tomto prípade skutočne dôjde čas, finančné možnosti sú obmedzené a ľudia a veci skutočne potrebujú novú strechu nad hlavou. Ak sa nákup stane jediným bývaním, bude musieť opustiť novú budovu. Veľmi zriedkavý objekt sa môže pochváliť úplnou zhodou vyznačených termínov na dodanie a vysporiadanie so skutočnými a plánované premiestnenie a otepľovanie domácnosti možno dokonca odložiť aj o jeden rok, a to aj za úspešných okolností.
Investície do bývania
Prudké výkyvy v národnej mene donútili mnohých obrátiť sa na nehnuteľnosť ako spôsob, ako zachovať, alebo dokonca zvýšiť svoje úspory. Tu by ste sa nemali pokúšať o atraktívne ceny v starom fonde. Dnes sú budovy 60. - 80. rokov už považované za zastarané a v budúcnosti budú lacnejšie. Tí, ktorí chcú ušetriť peniaze, by boli múdrejší, keby sa pozreli na stavbu v odľahlých, ale sľubných oblastiach a skontrolovali lacné možnosti s 5-10 ročnými urbanistickými plánmi. Spolu s rozvojom komunikačných a dopravných sietí sa zvýšia náklady na tieto zariadenia.
Byt na prenájom
Názory realitných kancelárií týkajúce sa výberu bytu na prenájom nie sú jednotné. Väčšina expertov sa domnieva, že je lepšie investovať do starého fondu v oblastiach s rozvinutou infraštruktúrou - toto bývanie nakoniec nájde nájomcu čo najrýchlejšie. Výška záberov a stropov tu nie sú veľmi dôležité. Niektorí si však sú istí, že časy zlej kvality sú minulosťou a moderný nájomník by uprednostnil odľahlosť a nedostatok existujúcej infraštruktúry pred kvalitnou a modernou stavbou. Je dôležité, aby ste neprišli príliš ďaleko a nevybrali si stredný terén - inak môžete investovať do skutočného geta, v ktorom sa prenajímajú celé verandy a budovy.
Nie je potrebná okamžitá instilácia
Ak je byt kúpený pre seba, ale nie je potrebné okamžité riešenie, ideálnym riešením by bola nová budova s dispozičným riešením. Tu si môžete naplánovať umiestnenie spální, premyslieť ďalšie technické miestnosti, zvoliť si podlahu. Dokončovacie práce budú prebiehať súčasne v celom dome a v čase, keď sa noví osadníci presunú, už sa nebude rušiť budovanie zvukov susedov.
