Колики је пренос власништва стана у новоградњи, сорте и ризици

Ради стицања погодности, многи инвеститори у некретнине продају станове у завршној фази изградње, када су трошкови становања од почетка пројекта порасли (и више пута), а од градитеља нема станова. Такав договор се може постићи само преношењем власништва над станом у новој згради, шта то значи и које нијансе треба да имате на уму да бисте се заштитили од највероватнијих ризика - прочитајте овај чланак.

Шта је пренос власништва

Пре него што откријете колико је безбедно купити некретнину на овај начин, морате да разумете шта је додељивање стана у новој згради и да разјасните правно релевантне аспекте повезане са овом врстом трансакције.

Додјељивање имовинских права једини је начин да инвеститор прода стан у недовршеној кући прије него што га наручи. Стога, о преносу говоримо само када продавац није програмер, већ физичко лице (заинтересовани корисник који је купио стамбено земљиште од програмера) или правно лице (извођач радова, организација инвеститора). Овакав начин преноса права на стан предвиђен је савезним законом „О учешћу у заједничкој изградњи“. А то је могуће од тренутка државне регистрације споразума о учешћу у изградњи (ДДУ) до тренутка пуштања у рад куће.

Додјела стана значи трансакцију, чији је резултат преношење власничких права на стан. Али, будући да говоримо о стану у кући која се гради, заједно са правима на њега, преносе се обавезе акционара. У ствари, предмет продаје није само кућиште, већ уговор на основу којег купац у будућности може постати власник (ДДУ). До овог тренутка стан заправо није постојећи објекат, већ само условни, са условним подацима и бројењем (поштанска адреса, тачна површина и број стана постају познати тек након што кућа буде пуштена у рад). Стварни пренос стана новом власнику врши се сходно акту о преносу и тек након што се добије дозвола за стављање у функцију.

Уместо речи „додељивање“ у званичним документима, правни израз се често подразумева - цесија. Уговор о преносу права и обавеза по ДДУ подложан је државној регистрацији.

Важно! Непоштивање било којег од правно значајних услова може довести до неваљања трансакције.

Врсте додељивања

Трансакције додјеле подијељене су у двије врсте, зависно од тога ко је продавац - појединац или организација (правно лице).

1. У првом случају најчешће говоримо о добијању користи због разлике између цена у фази ископавања и у завршној фази изградње (неколико месеци пре испоруке куће). Такође, продавца води жеља да избегне плаћање пореза. Док акционар не постане власник, дужан је да плати порез на доходак од продаје стана (ПИТ), али истовремено уштеди значајан део (порез се неће обрачунавати на основу катастарске вредности, што значи без повећања за 0,7). Али региструјући некретнину као имовину, власник је дужан платити 13% пореза на вредност продаје (ако је стан био власник мање од пет година). Који ризици могу настати приликом преноса права са власника удела у капитал на друго лице?

Након извршења уговора о преносу, акционар се мења у тренутном ДДУ-у. Истовремено, нови акционар мора пристати на оне услове програмера који су договорени с претходним учесником у заједничкој изградњи. Није више могуће мењати ДДУ.Али то има свој плус. Све обавезе градитеља остају исте - нови акционар ће добити наведени стан по договореној цени и на договорени датум.

2. У другом случају - ако правно лице пренесе права и обавезе из ДДУ-а, поступак обраде трансакција се не разликује превише од претходне верзије. Једини захтев за организацију је да се нагодба са програмером мора извршити у безготовинском облику и тек након државне регистрације ДДУ-а.

Став програмера на доделу и координацију

Према важећем законодавству Руске Федерације (наиме, савезном закону бр. 214), нема потребе да се договоримо о споразуму ако се цена уговора о преносу потпуно плати. Ако је плаћање извршено само делимично, тада је сагласност програмера предуслов за трансакцију преноса права на стан. Ово је опште правило од кога постоје изузеци. Ако је градитељ у ДДУ прописао директан захтев: "додељивање права без договора са градитељем је немогуће", тада је акционар дужан да се придржава услова уговора под којим је ставио свој потпис.

Нису сви програмери добродошли у вези са додељивањем уговора. Неки једноставно прописују у ДДУ-у потребу договора о трансакцији преноса. Други радије добијају бенефиције: наплаћују накнаду за могућност преноса захтева на другу особу у износу од 1-15% од цене стана. Ко тачно треба да сноси ове трошкове, није јасно наведено у законодавству, све зависи од договора страна. Најчешће, те трошкове покрива први акционар који је пристао на услове програмера. Међутим, у пракси, продавац често прецењује цену стана да би надокнадио разлику.

И још увек други у ДДУ-у прописују директну забрану ове трансакције. Што, успут, није у потпуности легално и може се оспорити на суду (ако је ранија пракса показала бесмисленост таквих жалби акционара, сада постоји позитиван тренд - судије све више узимају страну учесника у заједничкој изградњи).

Важно! Чак и ако не постоји клаузула о забрани или обавезном одобрењу у ДДУ-у, стране су дужне да обавесте програмера о промени акционара.

Ризици уступања

Да бисте схватили да ли постоје "замке" у трансакцији, морате знати мотиве који покрећу продавца. У случају додјеле права на стан у кући која се гради, све је крајње јасно и објашњено. Продавац жели да користи и избегне порезе. И није важно ко је власник капитала - приватни трговац или организација.

Штавише, вероватноћа да ће наићи на преваре није искључена. Да бисте избјегли ризике (губитак новца и становања), вриједи провјерити:

Прве три тачке повезане су са ризиком од недовршеног: продавац може бити вођен жељом да се таквог предмета ријеши без губитка новца. Јасан знак „замрзнуте“ градње, када се 70% - 80% продатих станова у одређеној кући нуди на основу уговора о додјели, а грађевински радови на објекту су завршени само 20-40%.

Последње две повезане су са ризиком губитка свих инвестиција или са ризиком непредвиђених трошкова. Ако претходни акционар није у целости или уопште није платио стан, обавеза плаћања биће додељена новом учеснику у заједничкој изградњи (иако је продавац већ у целости платио).

Као што пракса показује, чести су и случајеви када продавци покушавају да варају, нудећи преношење права по прелиминарном ДДУ-у.Такав споразум нема правну снагу, јер није ни регистрован у реглалату. Овакве преварантне радње често су праћене двоструком продајом, а превареног купца увек завршавају губитком новца и становања.

Хипотека: поступак

Једноставна, иако на први поглед не разумљива трансакција преноса је компликована када се плаћање врши на терет хипотекарних средстава. Размотрите три различите ситуације и редослед поступака у свакој од њих.

1. Продавац је стан купио о трошку хипотекарних средстава. Главно питање је како пренети имовинска права ако је банка оптерећена?

Ако је продавац купио стан на хипотеци, трансакција преноса биће могућа тек након пуне отплате дуга. Можете да вратите кредит на терет купца у неколико корака (али само под условом да купац има новац):

• продавац и купац треба да саставе уговор о позајмици или потврду (не подлежу регистрацији, али се израђују у писаном облику у дупликату, чувају се дуже време, у случају потраживања) и тек након тога пренесу новац како би вратили кредит и уклонили "терет";
• извршење трансакције на основу уговора о преносу.

2. Купац купује стан хипотеком - како извршити трансакцију и смањити трошкове?

Зајам за објекат који је спреман да се преда и реализује додељивањем права не даје се у свим банкама и то у прилично великом проценту (не у почетној фази градње, уместо 9,5% годишње - 11-13%). У вези са овом околношћу, купац има право да од продавца захтева знатан попуст. Ако нема толико људи који желе да купе стан по уговору о преносу, друга страна ће бити приморана да им изађе у сусрет.

Да би добила кредит, банка отвара посебан рачун за клијента, на који је дужник дужан да плати. Тамо се примају кредитна средства. Поступак се завршава преношењем целокупног износа на рачун продавца, који се врши тек након државне регистрације уговора о уступању (у регалној комори).

3. Обје стране купују користећи хипотекарна средства.

Ако су стране у трансакцији две "хипотеке", и даље је могуће пренети права ако први акционар добије сагласност од њихове банке позајмице.

Наравно, договор о преносу права на становање је сложен и захтева поштовање низа законских нијанси, као и максималну бригу и пажњу, како са стране продавца, тако и купца. Али сада знате како да избегнете највероватније ризике и саставите уговор. Не заборавите на стандардне ризике повезане са било којом трансакцијом са некретнинама (потраживања трећих лица, рођака, продаја од неспособног продавца, повереника који нема право да прода имовину, итд.).