Per convertir-se en els primers propietaris de les claus d’un nou apartament, no tingueu pressa de triar un pis i una vista des de la finestra, planifiqueu i implementeu-ne un de nou en lloc de remodelar l’antic, pocs rebutjaran aquests avantatges a l’hora d’escollir una casa. Edifici nou o revenda: que és millor? Per als no iniciats, aquesta pregunta sembla poc complicada i la resposta a ella és obvia: el nou sempre és millor, més bell i còmode que el vell. Però els compradors se solen trobar amb terminis estrictes i restriccions financeres.
I després surten altres diferències: el cost d’un metre quadrat; termes de la hipoteca; termes i matisos de registre d’un apartament com a propietat; estat legal i possibles riscos. Només amb una consideració detallada i un pes pesat de tots els factors, la solució resultarà correcta. Per ajudar els lectors a agafar-se ràpidament, considereu les diferències i característiques claus dels edificis nous i dels habitatges secundaris.
Contingut:
Quin és més barat: una revenda o un edifici nou?
Es creu que l’habitatge en construcció és a priori més barat que l’acabat. Els compradors actuen com a co-inversors: després d’haver invertit a l’etapa d’excavació, reben un descompte substancial. I això és cert: després de llargs mesos, i més sovint, anys d’expectativa, es converteixen en el calcul de baix cost. Tanmateix, cada regió té les seves pròpies regles que dicta el mercat. Si estudieu les estadístiques, podeu veure que el cost inferior del nou edifici no és en absolut un axioma.
Avui, Moscou, la regió de Leningrad i Nizhny Novgorod estan jugant contra les regles, venent parets més cares que els apartaments acabats. Chelyabinsk, Rostov-on-Don i Samara demostren sincerament una diferència tangible a favor dels nous edificis. De mitjana, a tot el país, el cost per metre quadrat en tots dos segments es compara gradualment, tot i que el secundari continua sent més car.
Aquesta violació de les normes és fàcil d’explicar. Tan bon punt el promotor elabora apartaments acabats de cedir, els nous habitatges passen a ser secundaris. Tot i que transcorre un període molt curt des del moment de l’acceptació per part de la Comissió de l’Estat, la tramitació de la transacció serà diferent. En lloc d'equitat o de transferència de reclamacions, el venedor i el comprador podran signar un contracte regular de venda de béns immobles. L'elevat cost d'aquestes instal·lacions buscades afecta el mercat, igualant les estadístiques en ambdós segments.
El cost més barat és els metres quadrats, que existeixen només en paper fins ara, aquí hauràs d’esperar no només pel registre de la propietat, sinó també per l’erecció de les parets, tot i que és impossible obtenir garanties fermes que la construcció s’avanci i no es congelarà en cap moment. Només podeu confiar en la vostra pròpia intuïció i en la història positiva del desenvolupador seleccionat.
Com més a prop de l’acceptació de l’edifici per part de la Comissió estatal, augmenten els preus més activament. En el moment de la liquidació, seran comparables al mercat secundari, malgrat que des del lliurament de claus fins a l'obtenció d'un certificat de propietat es pot passar de 6 mesos a 2 anys.
Hipoteca: què triar amb un préstec aprovat?
Les preferències de les organitzacions de crèdit són òbvies i poden inclinar fàcilment les escales cap a edificis nous. En primer lloc, el tipus d’interès es compara favorablement, en aquest cas, la diferència serà del 0,5 a l’1%. Tenint en compte els pagaments hipotecaris a llarg termini, la diferència de només un 1 per cent resulta en una gran quantitat.
La recopilació i consideració de documents serà més fàcil; als compradors se'ls haurà de proporcionar només un acord de capital amb el promotor.El propi procés d’aprovació serà més ràpid: al capdavall, hi haurà moltes operacions d’aquest tipus amb un desenvolupador acreditat al banc seleccionat. El comprador també ha estat alleujat dels riscos d'una interrupció de la transacció a causa d'una hipoteca aprovada. No hi haurà diversos propietaris, un dels quals de sobte decidirà la reproducció o les decisions negatives de les autoritats tutelars. Amb un gran nombre d’ofertes, el venedor no triarà un altre comprador, però esperarà amb paciència totes les aprovacions i aprovacions.
Amb una compra d’hipoteca al mercat secundari, el prestatari haurà d’estudiar amb deteniment l’historial de compres anterior, recordant com els bancs no els agraden les transaccions amb propietaris menors d’accions i amb l’atracció existent de capital per maternitat. Tot i que el control complet del banc de tota la cadena de propietaris anteriors assegura el propi comprador, no tots els venedors de bona fe es comprometran a esperar la decisió i aprovació finals i aportarà els documents addicionals sol·licitats. Opcions realment rendibles poden anar al comprador amb diners gratuïts.
A diferència d’un venedor habitual, els representants del desenvolupador podran assessorar de forma correcta i precisa sobre els problemes d’una compra d’hipoteca en la primera crida, basada en l’experiència real de la cooperació amb el banc. Molt sovint, als clients se’ls oferirà serveis gratuïts d’especialistes que acompanyaran i guiaran el client a l’hora de registrar una hipoteca.
Riscos legals
En els darrers anys s’han fet molts esforços per assegurar els compradors legalment. Els anys del mercat salvatge han quedat enrere i el procediment per registrar l'estat de la transacció exclou la majoria dels possibles esquemes fraudulents. Però no és possible garantir la seguretat del tot.
Una part important dels apartaments secundaris és una llarga història de propietat. Aquí s'aplica una regla obligatòria: si en una etapa es reconeix la transacció com a il·legítima, totes les transferències posteriors del propietari al propietari també resulten nul·les. Com a resultat, el propietari final sempre pateix.
El risc més gran és la transferència de llei per voluntat, ja que és impossible demostrar que no hi ha altres sol·licitants de béns immobles. Sobretot, als compradors no els agrada una nova herència per voluntat, desconfien de les donacions, eviten opcions on aparegués el contracte de lloguer; al cap i a la fi, tot el que es pot contestar davant els tribunals.
Els riscos similars en el cas dels nous edificis es redueixen a zero, no obstant això, les seves trampes s’amaguen aquí. Bàsicament, els compradors pateixen dos mals: la construcció gelada amb una manca de finançament i problemes no documentats amb la documentació. Si no hi ha culpa del comprador en les dificultats financeres sobtades dels inversors i la trista experiència indica la possible ruïna de fins i tot grans desenvolupadors amb èxit, aleshores en el segon cas es converteix la deixadesa o l’analfabetisme legal.
Tota la documentació s’ha de proporcionar als clients prèvia sol·licitud i un venedor conscient explicarà de manera voluntària i detallada tots els permisos rebuts, des d’un contracte d’arrendament o compra d’un terreny fins a les darreres aprovacions de les autoritats governamentals. Aquests documents s’han de publicar al lloc web oficial de la instal·lació.
Els codirectors i inversors titulars de capital són els que més pateixen, succeint en la creença que els permisos es publicaran amb caràcter retroactiu. Avui en dia, els estàndards i els requisits són molt alts, i les infraccions en la construcció i en els permisos poden convertir-se fàcilment en un motiu de congelació d’un objecte.
El control de l’Estat en aquesta zona és tan fort que l’èxit de l’acabament de la construcció no garantirà un bon funcionament de l’habitatge. Els edificis ja acabats i ocupats amb violacions greus i falsificacions amb papers es poden reconèixer com a edificis d’auto-edifici i enderrocats.
Què necessiteu saber sobre els edificis nous
Sostres alts, amplis vestíbuls, moderns materials de decoració i estructures monolítiques duradores, tot això atrau nous compradors.Però això està lluny de l’únic que es pot saber d’ells. Les dures i incòmodes realitats haurien de separar-se de les delícies del fulletó publicitari per als nous colons.
1. Lloc de construcció en lloc del pati. En aixecar diverses línies o edificis en lloc de les gespes promeses i les ciutats infantils sota les finestres, els treballs de construcció poden continuar durant diversos anys. Això ho han de considerar els compradors de la primera etapa dels grans complexos residencials.
2. Molts prefereixen nous habitatges per encarnar les idees de disseny més atrevides. Tot i això, cal recordar que la fantasia sense fronteres només és possible en estructures monolítiques, els edificis de maons i panells necessitaran una coordinació obligatòria de les reurbanitzacions previstes, i algunes de les seves opcions seran impossibles.
3. Amb o sense retallar? Quan penseu en quin apartament és millor comprar, una revenda o un edifici nou, no oblideu que una part important es lloga sense acabar, i no es tracta, en absolut, de rajoles o paper pintat. El comprador, literalment, trobarà parets, terres i rierols de formigó nu. Les inversions per portar aquesta casella a un aspecte residencial necessitaran importants, ja que tots els treballs d'acabat des del cablejat fins al guix cauran a les espatlles dels nous colons.
En aquest cas es pot comprar un edifici nou i en què es preferirà l'habitatge secundari
Hi ha circumstàncies que van en contra dels nostres plans i somnis. A l’hora d’escollir, molt dependrà no només dels avantatges i dels menors objectius de nous edificis i revenda, sinó també de les condicions i capacitats existents del comprador.
Necessitat urgent per traslladar-se a l'apartament
Quin tipus d’habitatge és millor comprar, una revenda o un edifici nou si necessiteu un apartament avui? De fet, en aquest cas s’acaba el temps, les oportunitats financeres són limitades i les persones i les coses tenen una necessitat extrema d’un nou sostre sobre els seus caps. Si la compra es converteix en l’única vivenda, caldrà abandonar un nou edifici. Un objecte molt rar pot presumir d’una coincidència completa dels terminis indicats per a l’entrega i l’assentament amb els reals, i la trasllada i l’habitatge previstos fins i tot es poden ajornar durant un any fins i tot en circumstàncies d’èxit.
Inversions d’habitatge
Les fortes fluctuacions de la moneda nacional van obligar a molts a recórrer a béns immobles com a manera de preservar, o fins i tot augmentar els seus estalvis. Aquí no us hauríeu de temptar amb preus atractius del fons antic. Avui, els edificis dels anys 60-80 ja es consideren obsolets, i en el futur només seran més barats. Els que desitgen estalviar diners serien més prudents de contemplar la construcció en zones remotes però prometedores, comprovar opcions de baix cost amb plans urbanístics de 5 a 10 anys. Juntament amb el desenvolupament de xarxes de comunicacions i transport, augmentarà el cost d’aquestes instal·lacions.
Pis en lloguer
Les opinions dels agents immobiliaris sobre l’elecció d’un pis en lloguer no estan unides. La majoria dels experts creuen que és millor invertir en l'antic fons en zones amb infraestructures desenvolupades; al cap i a la fi, aquest habitatge troba el seu inquilí el més ràpidament possible. Aquí el metratge i l’altura del sostre no són gaire importants. Però alguns estan segurs que els temps de mala qualitat són una cosa del passat, i un arrendatari modern preferiria la remotació i la manca d'infraestructures existents a les de construcció moderna i d'alta qualitat. Aquí és important no anar gaire lluny, escollint un terreny mitjà; en cas contrari, es pot invertir en un autèntic gueto, on es posaran en lloguer uns porxos i edificis sencers.
No cal que s’inculli immediatament
Si l’apartament es compra per si mateix, però no cal que s’assoleixi de forma immediata, la solució ideal seria un edifici nou amb un disseny lliure. Aquí podeu planificar la ubicació dels dormitoris, pensar en habitacions tècniques addicionals, escollir un pis. Els treballs de finalització es faran simultàniament a tota la casa i, a mesura que els nous pobladors es desplacin, els sorolls de la construcció dels veïns deixaran de molestar.
