Què és la transferència de propietat d’un apartament en un edifici nou, varietats i riscos

Amb l'objectiu d'obtenir beneficis, molts inversors immobiliaris venen apartaments en l'etapa final de la construcció, quan el cost de l'habitatge ha augmentat (i més d'una vegada) des del començament del projecte, i no hi ha apartaments del constructor. Aquest acord només es pot fer transferint la propietat de l’apartament al nou edifici, què vol dir i quins matisos ha de tenir en compte per protegir-se dels riscos més probables. Llegiu aquest article.

Què és una transferència de propietat

Abans d’esbrinar el segur que és comprar una propietat d’aquesta manera, heu d’entendre quina és la cessió d’un pis d’un edifici nou per aclarir els aspectes rellevants legalment relacionats amb aquest tipus de transaccions.

L’assignació dels drets de propietat és l’única manera que un inversor pugui vendre un apartament en una casa inacabada abans de ser encarregat. Per tant, parlem de cessió només quan el venedor no és el promotor, sinó una persona física (un titular d’interès que va comprar un habitatge al promotor) o una persona jurídica (empresa contractista, organització d’inversors). Aquest mètode de transferència de drets sobre un apartament està previst per la llei federal "Sobre la participació en la construcció compartida". I és possible des del moment del registre estatal de l’acord de participació en la construcció (DDU) fins al moment en què es fa l’encàrrec de la casa.

Cessió d’un apartament significa una transacció, el resultat de la qual és la transferència de drets de propietat a una vivenda. Però, com que parlem d’un apartament d’una casa en construcció, juntament amb els drets sobre aquest, es transfereixen les obligacions de l’accionista. De fet, l'objecte de la venda no és l'habitatge en si, sinó un contracte en virtut del qual el comprador pot convertir-se en propietari en el futur (DDU). Fins a aquest punt, l'apartament no és en realitat un objecte existent, sinó només condicional, amb dades condicionals i numeració (l'adreça de correu, la zona exacta i el número d'apartament només es coneixen després de la posada en funcionament de la casa). La cessió real del pis al nou propietari es realitza segons l’escriptura de cessió i només després d’haver obtingut el permís per entrar en funcionament.

En lloc de la paraula "assignació" als documents oficials, sovint s'entén el terme legal: cessió. L’acord sobre la transferència de drets i obligacions en virtut de la DDU està subjecte al registre estatal.

Important! L’incompliment de qualsevol de les condicions legalment significatives pot comportar la invalidació de la transacció.

Tipus d’assignació

Les transaccions d'assignació es divideixen en dos tipus, segons qui sigui el venedor: una persona o una organització (entitat jurídica).

1. En el primer cas, sovint parlem d’obtenir beneficis degut a la diferència entre preus en l’etapa d’excavació i en l’etapa final de la construcció (un parell de mesos abans del lliurament de la casa). A més, el venedor es veu impulsat pel desig d’evitar pagar impostos. Fins que l’accionista s’ha convertit en propietari, està obligat a pagar l’impost sobre la renda per la venda d’un pis (PIT), però al mateix temps estalviarà una part substancial (l’impost no es calcularà a partir del valor cadastral, cosa que significa sense augment d’un factor de 0,7). Però, després d’haver registrat la propietat com a propietat, el propietari està obligat a pagar un 13% d’impostos sobre el valor de la venda (si és propietari del pis durant menys de cinc anys). Quins riscos poden aparèixer quan es transfereixen drets d’un titular de capital a un altre individu?

Després de l'execució del contracte d'assignació, l'accionista canvia en la DDU actual. Al mateix temps, el nou accionista ha d’acordar les condicions del desenvolupador que es van acordar amb el participant anterior en la construcció compartida. Ja no és possible fer canvis al DDU.Però això té el seu plus. Totes les obligacions del desenvolupador segueixen sent les mateixes: el nou accionista rebrà el pis indicat al preu acordat i a la data acordada.

2. En el segon cas, si l’entitat jurídica transfereix els drets i obligacions en virtut de la DDU, el procediment de tramitació de transaccions no difereix massa de la versió anterior. L’únic requisit per a l’organització és que la liquidació amb el desenvolupador s’hagi de fer de forma sense efectiu i només després del registre estatal de la DDU.

Actitud dels desenvolupadors per l'assignació i coordinació

Segons la legislació actual de la Federació Russa (és a dir, la llei federal núm. 214), no cal pactar cap acord si es paga íntegrament el preu del contracte de cessió. Si el pagament es fa només parcialment, el consentiment del promotor és un requisit previ per a la transacció sobre la transferència de drets a l’apartament. Aquesta és una regla general de la qual hi ha excepcions. Si el constructor de la DDU va prescriure un requisit directe: "la cessió de drets sense acord amb el constructor és impossible", l'accionista està obligat a complir els termes del contracte en què va signar la seva signatura.

No tots els desenvolupadors acullen ofertes d'assignació. Alguns simplement prescriuen a la DDU la necessitat d’acordar una transacció de transferència. D’altres prefereixen rebre prestacions: cobren una taxa per la possibilitat de transferir reclamacions a una altra persona per un import de l’1-15% del preu de l’apartament. Qui exactament hauria de suportar aquestes despeses no està expressat clarament a la legislació, tot depèn de l’acord entre les parts. Molt sovint, aquestes despeses són a càrrec del primer accionista que va acceptar les condicions del desenvolupador. No obstant això, a la pràctica, el venedor sovint sobrepassa l’apartament per compensar la diferència.

I encara d'altres prescriuen a la DDU la prohibició directa d'aquesta transacció. La qual cosa, per cert, no és del tot legal i pot ser impugnada en els tribunals (si la pràctica anterior demostrava la insensibilitat d’aquests recursos per part dels accionistes, ara hi ha una tendència positiva: els jutges estan cada cop més al costat del participant en la construcció compartida).

Important! Fins i tot si no hi ha cap clàusula sobre la prohibició o aprovació obligatòria en el DDU, les parts estan obligades a notificar al promotor el canvi en l'accionista.

Riscos de cessió

Per entendre si hi ha “trampes” en una transacció, heu de conèixer els motius que impulsen el venedor. En cas de cessió de drets sobre un apartament d’una casa en construcció, tot és extremadament clar i explicable. El venedor vol beneficiar-se i evitar impostos. I no importa qui sigui el titular de capital, un comerciant privat o una organització.

A més, no s'exclou la probabilitat de trobar-se amb estafadors. Per evitar riscos (pèrdua de diners i habitatge), val la pena revisar:

Els primers tres punts estan associats al risc de no acabar: el venedor es pot impulsar pel desig de desfer-se d’un objecte sense perdre diners. Un signe clar de la construcció “congelada”, quan el 70% - 80% dels apartaments venuts, en una casa determinada, s’ofereixen en virtut d’un acord de cessió i les obres de construcció a la instal·lació només acaben entre el 20 i el 40%.

Les dues darreres estan associades al risc de pèrdua de totes les inversions o al risc de despeses imprevistes. Si l’accionista anterior no està íntegrament o no va pagar en absolut l’apartament, l’obligació de pagar s’assignarà al nou participant en la construcció compartida (tot i que ja ha pagat el venedor íntegrament).

Tal com demostra la pràctica, també hi ha casos freqüents quan els venedors intenten estafar, oferint la transferència de drets en virtut de DDU preliminar.Aquest acord no té força legal, perquè ni tan sols està registrat al regpalate. Aquestes accions fraudulentes sovint s’acompanyen de vendes dobles i acaben sempre per al comprador enganyat amb la pèrdua de diners i l’habitatge.

Hipoteca: Procediment

Una simple, encara que no és comprensible a primera vista, la transacció de cessions es complica quan es fa el pagament a compte dels fons hipotecaris. Considereu tres situacions diferents i l’ordre d’accions en cadascuna d’elles.

1. El venedor va comprar el pis a costa de fons hipotecaris. La pregunta principal és com transferir els drets de propietat si el banc ha estat gravat?

Si el venedor ha comprat un apartament amb una hipoteca, una transacció de transferència només serà possible després del reemborsament complet del deute. Podeu tornar el préstec a compte del comprador en uns quants passos (però només si el comprador té efectiu):

• el venedor i el comprador han d’elaborar un contracte o rebut de préstec (no subjecte a registre, però realitzat per escrit per duplicat, guardat durant molt de temps, en cas de reclamacions) i només després d’aquesta transferència de diners per a pagar el préstec i eliminar la “càrrega”;
• execució d’una transacció en virtut d’un acord d’assignació.

2. El comprador compra un apartament en una hipoteca: com realitzar una transacció i reduir costos?

No es proporciona un préstec per a un objecte que estigui preparat per ser lliurat i realitzat mitjançant la cessió de drets en tots els bancs i en un percentatge força gran (no que en la fase inicial de la construcció, en lloc del 9,5% anual - 11-13%). En relació amb aquesta circumstància, el comprador té dret a exigir al venedor un descompte substancial. Si no hi ha tantes persones que vulguin comprar un apartament en virtut d’un contracte de cessió, l’altra banda es veurà obligada a complir-los.

Per obtenir un préstec, el banc obre un compte especial per al client, on el prestatari està obligat a abonar el pagament. Els fons de crèdit s’estan rebent allà. El procediment finalitza amb la transferència de l’import total al compte del venedor, que es realitza només després del registre estatal de l’acord de cessió (a la cambra regal).

3. Les dues parts fan una compra amb fons hipotecaris.

Si les parts en la transacció són dues “hipoteques”, és possible transferir els drets si el primer accionista rep el consentiment del seu banc de préstecs.

Per descomptat, l’acord sobre la transferència de drets a l’habitatge és complex i requereix el compliment de diversos matisos legals, així com la màxima cura i atenció, tant per part del venedor com del comprador. Però ara sap evitar els riscos més probables i elaborar un contracte. No oblideu els riscos estàndard associats a qualsevol transacció amb béns immobles (reclamacions de tercers, familiars, venda d’un venedor incompetent, un fideïcomís que no té dret a vendre l’immoble, etc.).