להפוך לבעלים הראשונים של המפתחות לדירה חדשה, לא ממהרים לבחור קומה ונוף מהחלון, לתכנן וליישם חדשה במקום לבצע שיפוץ מחדש של הישן - מעטים יסרבו ליתרונות אלה בבחירת בית. בניין חדש או מכירה חוזרת - מה עדיף? שאלה כזו נראית פשוטה שלא הושקה, והתשובה עליה ברורה - החדשה תמיד טובה יותר, יפה ונוחה יותר מהישנה. אך לרוב הקונים מוצאים עצמם מתמודדים עם מועדים צרים ואילוצים כלכליים.
ואז מופיעים הבדלים אחרים: עלות מטר מרובע; תנאי משכנתא; תנאים וניואנסים של רישום דירה כנכס; מעמד משפטי וסיכונים אפשריים. רק תוך שיקול מפורט ושקילה מפוכחת של כל הגורמים יתברר כי הפיתרון נכון. כדי לעזור לקוראים לקחת זאת במהירות, שקלו את ההבדלים העיקריים ותכונותיהם של בניינים חדשים ודיור משני.
תוכן:
מה זול יותר: מכירה חוזרת או בניין חדש?
ההערכה היא כי הדיור הנמצא בבנייה הוא זול יותר מקודמו מהסיים. הקונים פועלים כמשקיעים משותפים - לאחר שהשקיעו בשלב החפירה הם מקבלים הנחה משמעותית. וזה נכון - אחרי הכל, חודשים ארוכים, ולעתים קרובות יותר, שנים של ציפייה, הופכים למחיר שמשולם עבור עלות נמוכה. עם זאת, לכל אזור כללים משלו שמכתיב השוק. אם אתה לומד את הסטטיסטיקות, אתה יכול לראות שהעלות הנמוכה יותר של הבניין החדש אינה בכלל אקסיומה.
כיום, מוסקבה, אזור לנינגרד וניז'ני נובגורוד משחקים נגד החוקים ומוכרים קירות יקרים יותר מדירות מוגמרות. צ'ליאבינסק, רוסטוב און דון וסמארה מדגימים ביושר את ההבדל המוחשי לטובת בניינים חדשים. בממוצע ברחבי הארץ משווים בהדרגה את העלות למ"ר בשני הקטעים, אם כי המשני עדיין יקר יותר.
קל להסביר הפרה זו של הכללים. ברגע שהיזם מכין דירות שנמסרו לאחרונה, הדיור החדש הופך למשני. אף שעוברת תקופה קצרה מאוד מרגע קבלתה של נציבות המדינה, עיבוד העסקה יהיה שונה. במקום הון עצמי או העברת תביעה, המוכר והקונה יוכלו לחתום על חוזה מכר מקרקעין רגיל. העלות הגבוהה של מתקנים מבוקשים כאלה משפיעה על השוק, ומשווה נתונים סטטיסטיים בשני המגזרים.
העלות הזולה ביותר היא מטרים רבועים, הקיימים רק על הנייר עד כה - כאן תצטרכו לחכות לא רק לרישום הנכס, אלא גם להקמת הקירות, ואילו אי אפשר לקבל ערבויות נוקשות שהבנייה תעבור לפי לוח הזמנים ולא תקפיא בשום שלב. אתה יכול לסמוך רק על האינטואיציה שלך, ועל הסיפור החיובי של היזם שנבחר.
ככל שקרוב יותר לקבלה של הבניין על ידי נציבות המדינה, כך המחירים עולים באופן פעיל יותר. בזמן ההתיישבות, הם יהיו דומים לשוק המשני, למרות העובדה שמסירת מפתחות לקבלת תעודת בעלות יכולה לארוך 6 חודשים עד שנתיים.
משכנתא: מה לבחור בהלוואה מאושרת?
העדפותיהם של ארגוני אשראי ברורים ויכולים להטות בקלות את הכף כלפי מבנים חדשים. ראשית, הריבית משתווה לטובה - במקרה זה ההפרש יהיה בין 0.5 ל -1%. בהתחשב בתשלומי המשכנתא לטווח הארוך, ההפרש של אחוז אחד בלבד מביא בסופו של דבר לכמות גדולה.
איסוף המסמכים ושיקולם יהיה קל יותר - מהקונים הוא יידרש לספק הסכם הון עם היזם בלבד.תהליך האישור עצמו יהיה מהיר יותר - אחרי הכל, יהיו הרבה עסקאות כאלה עם מפתח מוסמך בבנק שנבחר. הקונה גם הוקל מהסיכונים של הפרעה בעסקה בגלל משכנתא מאושרת - לא יהיו כמה בעלי, שאחד מהם יחליט לפתע לשוב לשחק, או החלטות שליליות של רשויות האפוטרופסות. עם מספר גדול של הצעות, המוכר לא יבחר ברוכש אחר, אלא יחכה בסבלנות לכל האישורים והאישורים.
עם רכישת משכנתא בשוק המשני, הלווה יצטרך ללמוד בקפידה את היסטוריית הרכישה הקודמת, תוך שהוא נזכר כיצד בנקים לא אוהבים עסקאות עם בעלי מניות קטנות, ובמרכז המשיכה הקיימת של הון יולדות. למרות שבדיקה יסודית של הבנק של כל שרשרת הבעלים הקודמים מבטחת את הקונה בעצמו, לא כל מוכרי הטרדה יסכימו להמתין להחלטה הסופית ולאישור, ולספק את המסמכים הנוספים המבוקשים. אפשרויות רווחיות באמת עשויות בהחלט להגיע לקונה בכסף חינם.
שלא כמו מוכר רגיל, נציגי היזם יוכלו לייעץ בצורה נכונה ומדויקת בנושאי רכישת משכנתא בערעור הראשון, על סמך הניסיון בפועל של שיתוף פעולה עם הבנק. לרוב, יוצעו ללקוחות שירותים בחינם של מומחים שילוו וידריכו את הלקוח בעת רישום משכנתא.
סיכונים משפטיים
בשנים האחרונות נעשו מאמצים רבים לאבטחת קונים באופן חוקי. שנות השוק הפראי מאחור, והליך רישום המדינה של העסקה מחריג את מרבית תוכניות ההונאה האפשריות. אך עדיין אין אפשרות להבטיח אבטחה מלאה.
מינוס משמעותי מדירות המשנה הוא היסטוריה ארוכה של בעלות. כאן חל חוק חובה - אם בשלב מסוים מוכרת העסקה כלא לגיטימית, הרי שכל העברות שלאחר מכן מבעלים לבעלים מתבררות כלא תקפות. כתוצאה מכך, הבעלים האולטימטיבי תמיד סובל.
הסיכון הגדול ביותר הוא העברת החוק ברצון - אי אפשר להוכיח כי אין מבקשים אחרים למקרקעין. יותר מכל, הקונים אינם אוהבים ירושה טרייה כרצונם, הם חושדים בתרומות, הם נמנעים מאופציות בהן הופיע חוזה השכירות - הרי ניתן לערער על כל האמור לעיל בבית המשפט.
סיכונים דומים במקרה של בניינים חדשים מצטמצמים לאפס, אולם מלכודותיהם מסתתרות כאן. בעיקרון, הקונים סובלים משתי מחלות - בנייה קפואה עם חוסר מימון ובעיות לא מתגלות בתיעוד. אם אין אשם של קונה בקשיים הכספיים הפתאומיים של המשקיעים, וניסיון עצוב מעיד על חורבה אפשרית של אפילו מפתחים גדולים ומוצלחים בעבר, במקרה השני העצלות או האנאלפבית המשפטית הופכים להיות הסיבה לכך.
יש לספק את כל התיעוד ללקוחות על פי דרישה, ומוכר מצפוני יספר ברצון ובפירוט על כל האישורים שהתקבלו - מחכירה או רכישת קרקעות ועד לאישורים האחרונים מרשויות הממשלה. יש לפרסם מסמכים כאלה באתר הרשמי של המתקן.
המשקיעים הנאמנים ובעלי המניות סובלים יותר מכול, ונכנעים לאמונה שהרשאות יינתנו למפרע. כיום הסטנדרטים והדרישות הם גבוהים מאוד וכל הפרה בבנייה ובהיתרים יכולה בקלות להפוך לסיבה להקפאת חפץ.
הפיקוח על המדינה בתחום זה כה חזק עד שהשלמת הבנייה המוצלחת לא תבטיח התחממות בית שמחה. ניתן להכיר בבניינים מוגמרים וכבושים שכבר עם הפרות גסות וזיופים עם ניירות, והרסו.
מה שאתה צריך לדעת על בניינים חדשים
תקרות גבוהות, אולמות מרווחים, חומרי קישוט מודרניים ומבנים מונוליטיים עמידים - כל זה מושך קונים חדשים.אבל זה רחוק מהדבר היחיד לדעת עליהם. יש להפריד בין המציאויות הקשות והבלתי נוחות לתענוג שבעלון הפרסום למתיישבים חדשים.
1. אתר בנייה במקום החצר. בעת הקמת כמה קווים או בניינים במקום המדשאות והעיירות המובטחות מתחת לחלונות, עבודות הבנייה עשויות להימשך מספר שנים. יש לשקול זאת על ידי רוכשי השלב הראשון של מתחמי מגורים גדולים.
2. רבים מעדיפים בתים חדשים לגלם את רעיונות העיצוב הנועזים ביותר. עם זאת, צריך לזכור שפנטזיה ללא גבולות אפשרית רק במבנים מונוליטיים, בנייני לבנים ופאנלים ידרשו תיאום חובה של שיפוצים מתוכננים, וחלק מהאפשרויות שלהם לא יהיו אפשריות.
3. עם או בלי לקצץ? כשחושבים על איזו דירה עדיף לקנות, מכירה חוזרת או בניין חדש, אל תשכחו שחלק משמעותי מושכר ללא גימור, וזה בכלל לא קשור לאריחים או טפטים. הקונה ממש ייפגש על ידי קירות בטון חשופים, רצפות ונחלים. השקעות בהבאת "קופסה" כזו למראה מגורים ידרשו משמעותיות, מכיוון שכל עבודות הגמר מחיווט לטיח ייפלו על כתפי המתנחלים החדשים.
במקרה כזה תוכלו לקנות בניין חדש, ובו לתת עדיפות לדיור משני
יש נסיבות הנוגדות את התוכניות והחלומות שלנו. בבחירתנו, הרבה יהיה תלוי לא רק בתוספות ובמינוסים האובייקטיביים של בניינים חדשים ומשווקים חדשים, אלא גם בתנאים והיכולות הקיימים של הקונה.
צורך דחוף לעבור לדירה
איזה סוג דיור עדיף לקנות, מכירה חוזרת או בניין חדש אם אתה זקוק לדירה היום? אכן, במקרה זה הזמן אוזל, ההזדמנויות הכספיות מוגבלות, ואנשים ודברים זקוקים מאוד לגג חדש מעל ראשם. אם הרכישה הופכת לדיור היחיד, יהיה צורך לנטוש בניין חדש. חפץ נדיר מאוד יכול להתהדר בצירוף מקרים מוחלט של מועדי המועצה המסוירים וההסדר עם אלה האמיתיים, ואת המעבר המתוכנן והתחממות הבית ניתן אפילו לדחות לשנה אפילו בנסיבות מוצלחות.
השקעות דיור
התנודות החדות במטבע הלאומי אילצו רבים לפנות לנדל"ן כדרך לשמר, או אפילו להגדיל את חסכונותיהם. כאן אסור להתפתות למחירים אטרקטיביים בקרן הישנה. כיום, הבניינים בשנות ה-60-80 כבר נחשבים מיושנים ובעתיד הם רק יהפכו לזולים יותר. מי שמעוניין לחסוך כסף יהיה חכם יותר לבחון את הבנייה באזורים מרוחקים אך מבטיחים, ולבדוק אפשרויות זולות עם תוכניות עירוניות של 5-10 שנים. יחד עם פיתוח רשתות תקשורת ותחבורה, עלות מתקנים כאלה תעלה.
דירה להשכרה
חוות הדעת של מתווכים לגבי בחירת דירה להשכרה אינה מאוחדת. מרבית המומחים מאמינים שעדיף להשקיע בקרן הישנה באזורים עם תשתיות מפותחות - אחרי הכל, דיור כזה מוצא את הדייר שלו מהר ככל האפשר. כאן הקטעים וגובה התקרה אינם חשובים במיוחד. אך חלקם בטוחים כי זמנים באיכות ירודה הם נחלת העבר, ושוכר מודרני יעדיף את המרוחק והיעדר התשתיות הקיימים על פני בנייה איכותית ומודרנית. חשוב כאן לא להרחיק לכת, לבחור בשטח אמצע - אחרת תוכלו להשקיע בגטו אמיתי, בו יעמדו להשכרה מרפסות ומבנים שלמים.
אין צורך בהקמה מיידית
אם הדירה נרכשת לעצמכם, אך אין צורך בהתיישבות מיידית, אז הפיתרון האידיאלי יהיה בניין חדש עם מתווה חופשי. כאן תוכלו לתכנן את מיקום חדרי השינה, לחשוב על חדרים טכניים נוספים, לבחור קומה. עבודות הגמר יתקיימו במקביל ברחבי הבית, ועד שהמתנחלים החדשים יעברו, רעשי בניין מהשכנים כבר לא יטרידו.
