מהי העברת הבעלות על דירה בבניין חדש, זנים וסיכונים

לצורך השגת הטבות, משקיעים רבים בנדל"ן מוכרים דירות בשלב הסופי של הבנייה, כאשר עלות הדיור עלתה (ולא פעם) מתחילת הפרויקט, ולא נותרו דירות מהבונה. עסקה כזו יכולה להתבצע רק על ידי העברת בעלות על הדירה בבניין החדש, מה המשמעות של זה ואילו ניואנסים צריך להיות מודע כדי להגן על עצמך מפני הסיכונים הסבירים ביותר - קרא מאמר זה.

מהו העברת בעלות

לפני שתברר כמה זה בטוח לרכוש נכס בדרך זו, עליך להבין מהי הקצאת דירה בבניין חדש, כדי להבהיר את ההיבטים הרלוונטיים מבחינה משפטית הקשורים לעסקה מסוג זה.

הקצאת זכויות קניין היא הדרך היחידה עבור משקיע למכור דירה בבית לא גמור לפני שתוזמן. לכן מדובר במשימה רק כאשר המוכר אינו היזם, אלא אדם פיזי (בעל אינטרס שקנה ​​דיור מהיזם) או גורם משפטי (חברת קבלן, ארגון משקיעים). שיטה זו להעברת זכויות לדירה נקבעת בחוק הפדרלי "על השתתפות בבנייה משותפת." וזה אפשרי מרגע רישום המדינה של ההסכם על השתתפות בבנייה (DDU) ועד לרגע ביצוע הבית.

הקצאת דירה פירושה עסקה שתוצאתה היא העברת זכויות קניין לדירה. אך מכיוון שמדובר על דירה בבית הנמצא בבנייה, יחד עם הזכויות בה, מועברים החובות של בעל המניות. למעשה, מטרת המכירה אינה הדיור עצמו, אלא חוזה שתחתיו הקונה יכול להפוך לבעלים בעתיד (DDU). עד לנקודה זו הדירה אינה למעשה חפץ קיים, אלא מותנה בלבד, עם נתונים ומספר מותנים (כתובת התפוצה, האזור המדויק ומספר הדירה נודעים רק לאחר הפעלת הבית). העברת הדירה בפועל לבעלים החדש מתבצעת על פי שטר ההעברה ורק לאחר קבלת אישור להפעלה.

במקום המילה "הקצאה" במסמכים רשמיים, המונח המשפטי נועד לרוב - הפעלה. ההסכם בנושא העברת זכויות וחובות במסגרת ה- DDU כפוף לרישום המדינה.

חשוב! אי עמידה בתנאי מהתנאים המשמעותיים מבחינה משפטית עלול להביא לביטול העסקה.

סוגי המטלות

עסקאות הקצאה מחולקות לשני סוגים, תלוי מיהו המוכר - יחיד או ארגון (ישות משפטית).

1. במקרה הראשון, לרוב מדובר על השגת הטבות עקב ההבדל בין המחירים בשלב החפירה ובשלב הסיום של הבנייה (חודשיים לפני מסירת הבית). כמו כן, המוכר מונע על ידי הרצון להימנע מתשלום מס. עד שבעל המניות הפך לבעלים, הוא מחויב בתשלום מס הכנסה על מכירת דירה (PIT), אך יחד עם זאת חוסך חלק מהותי (המס לא יחושב על בסיס הערך הקדסטרלי שפירושו ללא עלייה בגורם 0.7). אולם לאחר שרשום את הנכס כנכס, הבעלים מחויב בתשלום מס של 13% על שווי המכירה (אם היה ברשותו הדירה פחות מחמש שנים). אילו סיכונים עשויים להיווצר בעת העברת זכויות מבעל מניות ליחיד אחר?

עם ביצוע הסכם ההקצאה, בעל המניות משתנה ב- DDU הנוכחי. במקביל, על בעל המניות החדש להסכים לתנאים של היזם שהוסכם עם המשתתף הקודם בבנייה משותפת. לא ניתן עוד לבצע שינויים ב- DDU.אבל יש לזה פלוס משלו. כל ההתחייבויות של הקבלן נשארות זהות - בעל המניות החדש יקבל את הדירה המצוינת במחיר המוסכם ובתאריך המוסכם.

2. במקרה השני - אם הגורם המשפטי מעביר את הזכויות וההתחייבויות במסגרת ה- DDU, נוהל עיבוד העסקאות אינו שונה יותר מהגירסה הקודמת. הדרישה היחידה לארגון היא שההסדר עם היזם צריך להתבצע בצורה לא במזומן ורק לאחר רישום המדינה של ה- DDU.

יחס המפתחים להקצאה ותיאום

על פי החקיקה הנוכחית של הפדרציה הרוסית (קרי החוק הפדרלי מס '214), אין צורך להסכים על עסקה אם מחיר הסכם ההקצאה ישולם במלואו. אם התשלום מתבצע רק באופן חלקי, אז הסכמת היזם היא תנאי הכרחי לעסקה בהעברת הזכויות לדירה. זהו כלל כללי ממנו ישנם חריגים. אם הקבלן ב- DDU קבע דרישה ישירה: "הקצאת זכויות ללא הסכמה עם הקבלן היא בלתי אפשרית", אז בעל המניות מחויב לעמוד בתנאי החוזה לפיו הוא שם את חתימתו.

לא כל המפתחים מברכים על עסקאות הקצאה. יש שפשוט רושמים ב- DDU את הצורך להסכים על עסקת העברה. אחרים מעדיפים לקבל הטבות: הם גובים תשלום בגין האפשרות להעביר תביעות לאדם אחר בסכום של 1-15% ממחיר הדירה. מי בדיוק צריך לשאת בהוצאות אלה לא נאמר בבירור בחקיקה, הכל תלוי בהסכם בין הצדדים. לרוב, ההוצאות הללו מכוסות על ידי בעל המניות הראשון שהסכים לתנאי היזם. עם זאת, בפועל, המוכר מרבה להפריז במחיר הדירה כדי ליצור את ההבדל.

ועוד כאלה שקובעים ב- DDU איסור ישיר על עסקה זו. אשר, אגב, אינו חוקי לחלוטין וניתן לערער עליו בבית המשפט (אם פרקטיקה קודמת הראתה את חוסר המשמעות של ערעורים כאלה על ידי בעלי מניות, כעת יש מגמה חיובית - שופטים לוקחים יותר ויותר את הצד של המשתתף בבנייה משותפת).

חשוב! גם אם אין סעיף באיסור או אישור חובה ב- DDU, הצדדים מחויבים להודיע ​​למפתח על השינוי בבעל המניות.

סיכוני ההקצאה

כדי להבין אם יש "מלכודות" בעסקה, אתה צריך לדעת את המניעים המניעים את המוכר. במקרה של חלוקת זכויות לדירה בבית בבנייה, הכל ברור ומובהר ביותר. המוכר רוצה ליהנות ולהימנע ממיסים. ולא משנה מי הוא בעל ההון - סוחר פרטי או ארגון.

יתר על כן, לא מסתיימת ההסתברות להיתקל ברמאים. כדי למנוע סיכונים (אובדן כסף ודיור), כדאי לבדוק:

שלוש הנקודות הראשונות קשורות לסיכון הבלתי גמור: המוכר עשוי להיות מונע על ידי רצון להיפטר מחפץ כזה מבלי להפסיד כסף. סימן ברור לבנייה "קפואה", כאשר 70% - 80% מהדירות שנמכרו בבית מסוים מוצעות במסגרת הסכם הקצאה, ועבודות הבנייה במתקן הושלמו רק 20-40%.

השניים האחרונים קשורים לסיכון לאובדן כל ההשקעות, או לסיכון של הוצאות בלתי צפויות. אם בעל המניות הקודם אינו מלא או לא שילם את הדירה כלל, חובת התשלום תוטל על המשתתף החדש בבנייה משותפת (למרות שהוא כבר שילם למוכר במלואו).

כפי שמראה בפועל, ישנם מקרים תכופים בהם מוכרים מנסים לרמות, ומציעים להעביר זכויות במסגרת DDU ראשונית.להסכם כזה אין כוח משפטי, מכיוון שהוא אפילו לא רשום ברפלפט. פעולות הונאה כאלה מלוות לרוב במכירות כפולות ומסתיימות תמיד עבור הקונה הונאה עם אובדן כסף ודיור.

משכנתא: נוהל

עסקה בהקצאה פשוטה, אם כי לא מובנת ממבט ראשון, מסובכת כאשר התשלום מתבצע על חשבון קרנות המשכנתא. קחו בחשבון שלושה מצבים שונים וסדר הפעולות בכל אחד מהם.

1. המוכר קנה את הדירה על חשבון כספי המשכנתא. השאלה העיקרית היא כיצד להעביר זכויות קניין במידה והבנק היה מעוקם?

אם המוכר רכש דירה במשכנתא, עסקת העברה תתאפשר רק לאחר פירעון החוב המלא. אתה יכול להחזיר את ההלוואה על חשבון הקונה בכמה צעדים (אך רק בתנאי שיש לקונה מזומנים):

• על המוכר והקונה לערוך הסכם הלוואה או קבלה (לא בכפוף לרישום, אלא שנעשה בכתב בשכפול, המאוחסן זמן רב, במקרה של תביעות) ורק לאחר מכן להעביר כספים להחזר ההלוואה ולהסרת ה"נטל ";
• ביצוע עסקה במסגרת הסכם הקצאה.

2. הקונה קונה דירה במשכנתא - כיצד לבצע עסקה ולהוזיל עלויות?

הלוואה לחפץ שמוכן למסירה ולמימוש באמצעות חלוקת הזכויות אינה ניתנת כלל בבנקים ובאחוז די גדול (לא זה בשלב הבנייה הראשוני, במקום 9.5% לשנה - 11-13%). בקשר לנסיבות אלה, לרשות הקונה הזכות לדרוש הנחה משמעותית מהמוכר. אם אין כל כך הרבה אנשים שרוצים לקנות דירה במסגרת הסכם הקצאה, הצד השני ייאלץ לפגוש אותם.

לקבלת הלוואה, הבנק פותח עבור הלקוח חשבון מיוחד עליו מחויב הלווה להוציא תשלום. מתקבלים שם קרנות אשראי. הנוהל מסתיים בהעברת הסכום כולו לחשבון המוכר, שמתבצע רק לאחר רישום המדינה של הסכם ההקצאה (בתא המלכותי).

3. שני הצדדים מבצעים רכישה באמצעות קרנות משכנתא.

אם הצדדים לעסקה הם שני "משכנתא", עדיין ניתן להעביר את הזכויות אם בעל המניות הראשון יקבל הסכמה מהבנק המלווה שלהם.

כמובן שהעסקה בנושא העברת זכויות לדיור היא מורכבת ומחייבת עמידה במספר ניואנסים משפטיים, כמו גם טיפול ותשומת לב מירביים, הן מצד המוכר והן של הקונה. אבל עכשיו אתה יודע כיצד להימנע מהסיכונים הסבירים ביותר ולגבש חוזה. אל תשכח מהסיכונים הסטנדרטיים הקשורים לעסקה כלשהי עם נדל"ן (תביעות של צדדים שלישיים, קרובי משפחה, מכירה על ידי מוכר פסול דין, נאמן שלא זכותו למכור את הנכס וכו ').