Om de eerste eigenaars van de sleutels van een gloednieuw appartement te worden, zonder haast om een vloer en uitzicht vanuit het raam te kiezen, een nieuwe te plannen en te implementeren in plaats van de oude te verbouwen, zullen weinigen deze voordelen weigeren bij het kiezen van een huis. Nieuw gebouw of wederverkoop - wat is beter? Zo'n vraag lijkt eenvoudig ingewikkeld en het antwoord daarop ligt voor de hand - het nieuwe is altijd beter, mooier en comfortabeler dan het oude. Maar kopers worden vaak geconfronteerd met krappe deadlines en financiële beperkingen.
En dan komen andere verschillen naar voren: de kosten van een vierkante meter; hypotheek voorwaarden; voorwaarden en nuances voor het registreren van een appartement als onroerend goed; juridische status en mogelijke risico's. Alleen met een gedetailleerde afweging en een nuchtere afweging van alle factoren zal de oplossing correct blijken te zijn. Overweeg de belangrijkste verschillen en kenmerken van nieuwe gebouwen en secundaire woningen om de lezers er snel bij te helpen.
inhoud:
Wat is goedkoper: een wederverkoop of een nieuw gebouw?
Er wordt aangenomen dat de in aanbouw zijnde behuizing a priori goedkoper is dan de voltooide. Kopers fungeren als mede-investeerders - na te hebben geïnvesteerd in de fase van opgraving, ontvangen ze een aanzienlijke korting. En dit is waar - tenslotte worden lange maanden, en vaker, jaren van verwachting de afrekening voor lage kosten. Elke regio heeft echter zijn eigen regels die de markt dicteert. Als u de statistieken bestudeert, kunt u zien dat de lagere kosten van het nieuwe gebouw helemaal geen axioma zijn.
Tegenwoordig spelen Moskou, de regio Leningrad en Nizhny Novgorod tegen de regels en verkopen ze duurdere muren dan afgewerkte appartementen. Chelyabinsk, Rostov aan de Don en Samara tonen eerlijk een tastbaar verschil ten gunste van nieuwe gebouwen. Gemiddeld worden in het hele land de kosten per vierkante meter in beide segmenten geleidelijk vergeleken, hoewel de secundaire nog steeds duurder is.
Deze overtreding van de regels is eenvoudig uit te leggen. Zodra de ontwikkelaar nieuw opgestelde appartementen opstelt, worden nieuwe woningen secundair. Hoewel een zeer korte periode verstrijkt vanaf het moment van aanvaarding door de Staatscommissie, zal de verwerking van de transactie anders verlopen. In plaats van eigen vermogen of overdracht van claim, kunnen de verkoper en de koper een regulier verkoopcontract voor onroerend goed ondertekenen. De hoge kosten van dergelijke gewilde voorzieningen hebben invloed op de markt, waardoor de statistieken in beide segmenten gelijk worden.
De goedkoopste kosten zijn vierkante meters, die tot nu toe alleen op papier bestaan - hier moet u niet alleen wachten op de registratie van het onroerend goed, maar ook op de bouw van de muren, terwijl het onmogelijk is om harde garanties te krijgen dat de bouw op schema zal gaan en in geen enkel stadium zal bevriezen. Je kunt alleen vertrouwen op je eigen intuïtie en op het positieve verhaal van de geselecteerde ontwikkelaar.
Hoe dichter bij de acceptatie van het gebouw door de Staatscommissie, hoe actiever de prijzen stijgen. Op het moment van afwikkeling zullen ze vergelijkbaar zijn met de secundaire markt, ondanks het feit dat het vanaf de levering van sleutels tot het verkrijgen van een eigendomscertificaat 6 maanden tot 2 jaar kan duren.
Hypotheek: wat te kiezen met een goedgekeurde lening?
De voorkeuren van kredietorganisaties zijn duidelijk en kunnen gemakkelijk de weg wijzen naar nieuwe gebouwen. Allereerst is de rente gunstig te vergelijken - in dit geval zal het verschil 0,5 tot 1% bedragen. Gezien de langlopende hypotheekbetalingen resulteert het verschil van slechts 1 procent uiteindelijk in een groot bedrag.
Het verzamelen en in overweging nemen van documenten zal gemakkelijker zijn - van kopers zal het vereist zijn om alleen een aandelenovereenkomst met de ontwikkelaar te sluiten.Het goedkeuringsproces zelf zal sneller verlopen - er zijn immers veel van dergelijke transacties met een erkende ontwikkelaar in de geselecteerde bank. De koper is ook verlost van de risico's van een verstoring van de transactie als gevolg van een goedgekeurde hypotheek - er zullen niet meerdere eigenaars zijn, van wie er één plotseling zal beslissen om het opnieuw af te spelen of negatieve beslissingen van de voogdijautoriteiten. Bij een groot aantal aanbiedingen kiest de verkoper niet voor een andere koper, maar wacht hij geduldig op alle goedkeuringen en goedkeuringen.
Met een hypotheekaankoop op de secundaire markt zal de kredietnemer de eerdere aankoopgeschiedenis zorgvuldig moeten bestuderen, zich herinnerend dat banken niet van transacties met minderjarige eigenaars van aandelen houden en met de bestaande aantrekkingskracht van moederschapskapitaal. Hoewel een grondige controle door de bank van de hele keten van vorige eigenaars de koper zelf verzekert, zullen niet alle bonafide verkopers ermee instemmen op de definitieve beslissing en goedkeuring te wachten en de gevraagde aanvullende documenten te verstrekken. Echt winstgevende opties kunnen met gratis geld naar de koper gaan.
In tegenstelling tot een gewone verkoper, kunnen de vertegenwoordigers van de ontwikkelaar bij het eerste beroep correct en nauwkeurig adviseren over kwesties van een hypotheekaankoop, op basis van de feitelijke ervaring met samenwerking met de bank. Meestal krijgen klanten gratis diensten aangeboden van specialisten die de klant begeleiden en begeleiden bij het registreren van een hypotheek.
Juridische risico's
In de afgelopen jaren zijn er veel inspanningen geleverd om kopers wettelijk te beveiligen. De jaren van de wilde markt lopen achter en de procedure voor staatsregistratie van de transactie sluit de meeste mogelijke frauduleuze regelingen uit. Maar volledige veiligheid garanderen is nog steeds niet mogelijk.
Een belangrijk minpunt van de secundaire appartementen is een lange geschiedenis van eigendom. Hier is een bindende regel van toepassing - als in een bepaald stadium de transactie als onwettig wordt erkend, blijken alle daaropvolgende overdrachten van eigenaar naar eigenaar ook ongeldig te zijn. Als gevolg hiervan lijdt de uiteindelijke eigenaar altijd.
Het grootste risico is de overdracht van de wet door wil - het is onmogelijk om te bewijzen dat er geen andere aanvragers van onroerend goed zijn. Bovenal houden kopers niet van een nieuwe erfenis door wil, ze zijn wantrouwig ten opzichte van donaties, ze vermijden opties waar het huurcontract verscheen - al het bovenstaande kan immers voor de rechtbank worden aangevochten.
Soortgelijke risico's bij nieuwe gebouwen worden tot nul gereduceerd, maar hun valkuilen verbergen zich hier. Kortom, kopers lijden aan twee kwalen - bevroren constructie met een gebrek aan financiering en onopgemerkte problemen met documentatie. Als er geen fout van de koper is in de plotselinge financiële moeilijkheden van beleggers en trieste ervaringen wijzen op de mogelijke ondergang van zelfs grote en eerder succesvolle ontwikkelaars, dan wordt in het tweede geval luiheid of juridisch analfabetisme de reden.
Alle documentatie moet op verzoek aan klanten worden verstrekt en een nauwgezette verkoper zal bereidwillig en gedetailleerd over alle ontvangen vergunningen vertellen - van een pachtovereenkomst of aankoop van grond tot de laatste goedkeuringen van de overheid. Dergelijke documenten moeten op de officiële website van de faciliteit worden geplaatst.
De goedgelovige mede-investeerders en aandeelhouders hebben het meest te lijden onder de overtuiging dat machtigingen met terugwerkende kracht worden verleend. Tegenwoordig zijn de normen en eisen zeer hoog en kunnen overtredingen van de constructie en vergunningen gemakkelijk een reden worden om een object vast te zetten.
Staatscontrole op dit gebied is zo sterk dat de succesvolle voltooiing van de bouw geen gelukkige housewarming kan garanderen. Reeds voltooide en bezette gebouwen met grove schendingen en vervalsingen met papieren kunnen worden herkend als zelfbouwend en gesloopt.
Wat u moet weten over nieuwe gebouwen
Hoge plafonds, ruime zalen, moderne decoratiematerialen en duurzame monolithische structuren - dit alles trekt nieuwe kopers aan.Maar dit is verre van het enige dat ze weten. De harde en ongemakkelijke realiteit moet worden gescheiden van de geneugten van de reclamefolder voor nieuwe kolonisten.
1. Bouwplaats in plaats van de tuin. Bij het plaatsen van meerdere lijnen of gebouwen in plaats van de beloofde grasvelden en kindersteden onder de ramen, kunnen de bouwwerkzaamheden meerdere jaren doorgaan. Kopers van de eerste fase van grote wooncomplexen moeten hiermee rekening houden.
2. Velen verkiezen nieuwe huizen om de meest gedurfde ontwerpideeën te belichamen. Men moet echter niet vergeten dat fantasie zonder grenzen alleen mogelijk is in monolithische structuren, gebouwen in baksteen en panelen zullen verplichte coördinatie van geplande herontwikkelingen vereisen, en sommige van hun opties zullen onmogelijk zijn.
3. Met of zonder versiering? Wanneer u nadenkt over welk appartement u beter kunt kopen, een wederverkoop of een nieuw gebouw, vergeet dan niet dat een aanzienlijk deel wordt verhuurd zonder afwerking, en dit gaat helemaal niet over tegels of behang. De koper zal letterlijk worden begroet door kale betonnen muren, vloeren en beken. Investeringen in het brengen van een dergelijke "box" in een residentiële look zullen aanzienlijk vereisen, omdat alle afwerkingswerkzaamheden van bedrading tot gips op de schouders van de nieuwe kolonisten zullen vallen.
In dat geval kunt u een nieuw gebouw kopen en de voorkeur geven aan secundaire woningen
Er zijn omstandigheden die tegen onze plannen en dromen ingaan. Bij de keuze hangt veel niet alleen af van de objectieve plussen en minnen van nieuwe gebouwen en wederverkoop, maar ook van de bestaande omstandigheden en mogelijkheden van de koper.
Dringende behoefte om te verhuizen naar het appartement
Wat voor soort woning is beter om te kopen, een doorverkoop of een nieuw gebouw als u vandaag een appartement nodig heeft? In dit geval is de tijd bijna op, zijn de financiële mogelijkheden beperkt en hebben mensen en dingen dringend behoefte aan een nieuw dak boven hun hoofd. Als de aankoop de enige woning wordt, moet een nieuw gebouw worden verlaten. Een zeer zeldzaam object kan bogen op een volledig samenvallen van de aangegeven deadlines voor levering en afrekening met de echte, en de geplande verhuizing en housewarming kunnen zelfs onder succesvolle omstandigheden zelfs een jaar worden uitgesteld.
Woninginvesteringen
De sterke schommelingen in de nationale valuta dwongen velen zich tot onroerend goed te wenden om hun spaargeld te behouden of zelfs te verhogen. Hier moet u niet worden verleid door aantrekkelijke prijzen in het oude fonds. Tegenwoordig worden de gebouwen van de jaren 60-80 al als verouderd beschouwd en in de toekomst worden ze alleen maar goedkoper. Degenen die geld willen besparen, zouden verstandiger zijn om de constructie in afgelegen, maar veelbelovende gebieden te bekijken en goedkope opties te controleren met 5-10 jaar stedelijke plannen. Samen met de ontwikkeling van communicatie- en transportnetwerken zullen de kosten van dergelijke voorzieningen stijgen.
Appartement te huur
De meningen van makelaars met betrekking tot de keuze van een appartement voor verhuur zijn niet verenigd. De meeste experts zijn van mening dat het beter is om in het oude fonds te investeren in gebieden met ontwikkelde infrastructuur - dergelijke woningen vinden immers zo snel mogelijk hun huurder. Hier zijn de beelden en de plafondhoogte niet erg belangrijk. Maar sommigen zijn er zeker van dat tijden van slechte kwaliteit tot het verleden behoren, en een moderne huurder geeft de voorkeur aan de afgelegen ligging en het ontbreken van bestaande infrastructuur boven hoogwaardige en moderne constructie. Het is belangrijk hier niet te ver te gaan, een middenweg te kiezen - anders kun je investeren in een echt getto, waar hele portieken en gebouwen te huur worden aangeboden.
Geen onmiddellijke instillatie nodig
Als het appartement voor uzelf wordt gekocht, maar er geen onmiddellijke afwikkeling nodig is, zou de ideale oplossing een nieuw gebouw met een vrije lay-out zijn. Hier kunt u de locatie van slaapkamers plannen, nadenken over extra technische kamers, een vloer kiezen. De afronding van de werkzaamheden zal gelijktijdig door het hele huis plaatsvinden, en tegen de tijd dat de nieuwe kolonisten bewegen, zullen bouwgeluiden van buren niet langer last hebben.
