Om voordelen te verkrijgen, verkopen veel onroerendgoedbeleggers appartementen in de laatste fase van de bouw, wanneer de huisvestingskosten zijn gestegen (en meer dan eens) vanaf de start van het project en er geen appartementen meer zijn van de bouwer. Een dergelijke deal kan alleen worden gesloten door de eigendom van het appartement in het nieuwe gebouw over te dragen, wat dit betekent en welke nuances zich bewust moeten zijn om jezelf te beschermen tegen de meest waarschijnlijke risico's - lees dit artikel.
inhoud:
Wat is een eigendomsoverdracht
Voordat u erachter komt hoe veilig het is om op deze manier een woning te kopen, moet u begrijpen wat de toewijzing van een appartement in een nieuw gebouw is, om de juridisch relevante aspecten van dit type transactie te verduidelijken.
Toewijzing van eigendomsrechten is de enige manier voor een belegger om een appartement in een onafgewerkt huis te verkopen voordat het in gebruik wordt genomen. Daarom hebben we het alleen over toewijzing als de verkoper niet de ontwikkelaar is, maar een fysieke persoon (een belanghebbende die een woning van de ontwikkelaar heeft gekocht) of een rechtspersoon (aannemersbedrijf, investeerdersorganisatie). Deze methode voor het overdragen van rechten op een appartement is voorzien door de federale wet "Op deelname aan gedeelde bouw." En het is mogelijk vanaf het moment van registratie door de staat van de overeenkomst over deelname aan de bouw (DDU) tot het moment van ingebruikname van het huis.
Toewijzing van een appartement betekent een transactie, met als resultaat de overdracht van eigendomsrechten aan een woning. Maar omdat we het hebben over een appartement in een huis in aanbouw, samen met de rechten daarop, worden de verplichtingen van de aandeelhouder overgedragen. Het doel van de verkoop is in feite niet de woning zelf, maar een contract waarmee de koper in de toekomst eigenaar kan worden (DDU). Tot nu toe is het appartement niet echt een bestaand object, maar alleen voorwaardelijk, met voorwaardelijke gegevens en nummering (het postadres, de exacte regio en het appartementnummer worden pas bekend nadat het huis in gebruik is genomen). De daadwerkelijke overdracht van het appartement aan de nieuwe eigenaar wordt uitgevoerd volgens de akte van overdracht en alleen na het verkrijgen van toestemming om in gebruik te nemen.
In plaats van het woord "opdracht" in officiële documenten, wordt vaak de juridische term bedoeld - cessie. De overeenkomst over de overdracht van rechten en verplichtingen onder de DDU is onderworpen aan de registratie van de staat.
Belangrijk! Het niet naleven van een van de juridisch belangrijke voorwaarden kan leiden tot ongeldigheid van de transactie.
Typen opdrachten
Opdrachttransacties zijn onderverdeeld in twee soorten, afhankelijk van wie de verkoper is - een persoon of organisatie (rechtspersoon).
1. In het eerste geval hebben we het meestal over het verkrijgen van voordelen vanwege het verschil tussen de prijzen in het stadium van uitgraving en in de laatste fase van de bouw (een paar maanden vóór de oplevering van het huis). Ook wordt de verkoper gedreven door de wens om belasting te vermijden. Totdat de aandeelhouder eigenaar is geworden, is hij verplicht inkomstenbelasting te betalen bij de verkoop van een appartement (PIT), maar tegelijkertijd een aanzienlijk deel te sparen (de belasting wordt niet berekend op basis van de kadastrale waarde, wat betekent zonder een verhoging met een factor 0,7). Maar nadat hij het onroerend goed als onroerend goed heeft geregistreerd, is de eigenaar verplicht 13% belasting te betalen over de waarde van de verkoop (als hij het appartement minder dan vijf jaar in bezit heeft). Welke risico's kunnen zich voordoen bij het overdragen van rechten van een aandeelhouder aan een andere persoon?
Bij uitvoering van de opdrachtovereenkomst wijzigt de aandeelhouder in de huidige DDU. Tegelijkertijd moet de nieuwe aandeelhouder akkoord gaan met die voorwaarden van de ontwikkelaar die zijn overeengekomen met de vorige deelnemer in gedeelde constructie. Het is niet langer mogelijk om wijzigingen aan te brengen in de DDU.Maar dit heeft zijn eigen pluspunt. Alle verplichtingen van de bouwer blijven hetzelfde - de nieuwe aandeelhouder ontvangt het aangegeven appartement tegen de overeengekomen prijs en op de overeengekomen datum.
2. In het tweede geval - als de juridische entiteit de rechten en verplichtingen uit hoofde van de DDU overdraagt, wijkt de procedure voor transactieverwerking niet te veel af van de vorige versie. De enige vereiste voor de organisatie is dat de schikking met de ontwikkelaar in niet-contante vorm moet worden gemaakt en pas na de staatsregistratie van de DDU.
Houding van ontwikkelaars tot toewijzing en coördinatie
Volgens de huidige wetgeving van de Russische Federatie (namelijk federale wet nr. 214), is het niet nodig om een deal overeen te komen als de prijs van de opdrachtovereenkomst volledig is betaald. Als de betaling slechts gedeeltelijk wordt gedaan, is de toestemming van de ontwikkelaar een voorwaarde voor de transactie over de overdracht van rechten op het appartement. Dit is een algemene regel waarop uitzonderingen zijn. Als de bouwer in de DDU een directe eis voorschreef: "overdracht van rechten zonder overeenkomst met de bouwer is onmogelijk", dan is de aandeelhouder verplicht zich te houden aan de voorwaarden van het contract waaronder hij zijn handtekening heeft gezet.
Niet alle ontwikkelaars verwelkomen opdrachtdeals. Sommigen schrijven eenvoudigweg in de DDU de noodzaak voor om een overdrachtstransactie overeen te komen. Anderen ontvangen liever uitkeringen: zij brengen een vergoeding in rekening voor de mogelijkheid om claims over te dragen aan een andere persoon voor een bedrag van 1-15% van de prijs van het appartement. Wie deze kosten precies moet dragen, staat niet duidelijk in de wetgeving, het hangt allemaal af van de overeenkomst tussen de partijen. Meestal worden deze kosten gedragen door de eerste aandeelhouder die instemde met de voorwaarden van de ontwikkelaar. In de praktijk overschat de verkoper echter vaak de prijs van het appartement om het verschil te maken.
En weer anderen schrijven in de DDU een direct verbod op deze transactie voor. Wat overigens niet helemaal legaal is en voor de rechtbank kan worden aangevochten (als eerdere praktijken de betekenisloosheid van dergelijke oproepen van aandeelhouders aantoonden, is er nu een positieve trend - rechters kiezen steeds vaker de kant van de deelnemer in gedeelde constructie).
Belangrijk! Zelfs als er geen clausule is over het verbod of de verplichte goedkeuring in de DDU, zijn de partijen verplicht de ontwikkelaar op de hoogte te brengen van de wijziging in de aandeelhouder.
Risico's van toewijzing
Om te begrijpen of er "valkuilen" in een transactie zitten, moet u de motieven kennen die de verkoper drijven. In geval van overdracht van rechten op een appartement in een huis in aanbouw, is alles uiterst duidelijk en verklaarbaar. De verkoper wil profiteren en belastingen vermijden. En het maakt niet uit wie de aandeelhouder is - een particuliere handelaar of een organisatie.
Bovendien is de kans om oplichters tegen te komen niet uitgesloten. Om risico's (geldverlies en huisvesting) te voorkomen, is het de moeite waard om te controleren:
- Het object in aanbouw zelf (hoe het project wordt uitgevoerd, als er vertragingen zijn, worden de bouwnormen nageleefd);
- Ontwikkelaar (geschiedenis, mate van betrouwbaarheid, beoordelingen over het bedrijf op forums en in mede-investeerders in de gemeenschap);
- Projectvergunningdocumentatie (het bevat alle officiële gegevens over het project en de ontwikkelaar);
- Is de procedure voor staatregistratie van DDU uitgevoerd;
- Of de verkoper de ontwikkelaar volledig heeft betaald (zoals bij een normale verkoop, geeft de verkoper de betalingsbewijzen door samen met andere documenten, in ons geval is dit de DDU).
De eerste drie punten houden verband met het risico van onvoltooide: de verkoper kan worden gedreven door de wens om van zo'n object af te komen zonder geld te verliezen. Een duidelijk teken van "bevroren" constructie, wanneer 70% - 80% van de verkochte appartementen, in een bepaald huis, worden aangeboden onder een opdrachtovereenkomst, en de bouwwerkzaamheden aan de faciliteit zijn slechts 20-40% voltooid.
De laatste twee houden verband met het risico van verlies van alle beleggingen of met het risico van onvoorziene uitgaven. Als de vorige aandeelhouder niet volledig is of het appartement helemaal niet heeft betaald, wordt de verplichting om te betalen toegewezen aan de nieuwe deelnemer in de gedeelde constructie (hoewel hij de verkoper al volledig heeft betaald).
Zoals de praktijk laat zien, zijn er ook veel gevallen waarin verkopers proberen vals te spelen en aanbieden om rechten over te dragen onder voorlopige DDU.Een dergelijke overeenkomst heeft geen wettelijke kracht, omdat deze zelfs niet in het regpalaat is geregistreerd. Dergelijke frauduleuze acties gaan vaak gepaard met dubbele verkoop en eindigen altijd voor de misleide koper met het verlies van geld en huisvesting.
Hypotheek: procedure
Een eenvoudige, hoewel op het eerste gezicht niet begrijpelijke, toewijzingstransactie is ingewikkeld wanneer betaling ten koste van hypotheekfondsen plaatsvindt. Overweeg drie verschillende situaties en de procedure in elk daarvan.
1. De verkoper kocht het appartement op kosten van hypotheekfondsen. De belangrijkste vraag is hoe eigendomsrechten kunnen worden overgedragen als de bank is bezwaard?
Als de verkoper een appartement op een hypotheek heeft gekocht, is een overdrachtstransactie alleen mogelijk na volledige terugbetaling van de schuld. U kunt de lening in enkele stappen op kosten van de koper terugbetalen (maar alleen op voorwaarde dat de koper contant geld heeft):
- de verkoper en de koper moeten een leningsovereenkomst of -bewijs opstellen (niet onderworpen aan registratie, maar schriftelijk in tweevoud bewaren, lang bewaard in geval van claims) en pas daarna geld overmaken om de lening terug te betalen en de "last" te verwijderen;
- uitvoering van een transactie onder een opdrachtovereenkomst.
2. De koper koopt een appartement in een hypotheek - hoe een transactie uit te voeren en kosten te verlagen?
Een lening voor een object dat klaar is om te worden overgedragen en gerealiseerd door de toewijzing van rechten, wordt niet bij alle banken en met een vrij groot percentage verstrekt (niet in het beginstadium van de bouw, in plaats van 9,5% per jaar - 11-13%). In verband met deze omstandigheid heeft de koper het recht om een aanzienlijke korting van de verkoper te eisen. Als er niet zoveel mensen zijn die een appartement willen kopen onder een opdrachtovereenkomst, zal de andere partij gedwongen zijn om hen te ontmoeten.
Om een lening te krijgen, opent de bank een speciale rekening voor de cliënt, waarop de kredietnemer betaling moet doen. Daar worden kredietfondsen ontvangen. De procedure eindigt met de overdracht van het volledige bedrag op de rekening van de verkoper, die alleen wordt uitgevoerd na de staatregistratie van de opdrachtovereenkomst (in de koninklijke kamer).
3. Beide partijen kopen met hypotheekfondsen.
Als de partijen bij de transactie twee 'hypotheken' zijn, is het nog steeds mogelijk om de rechten over te dragen als de eerste aandeelhouder toestemming krijgt van de leningverstrekkende bank.
De deal voor de overdracht van woonrechten is natuurlijk complex en vereist de naleving van een aantal juridische nuances, evenals maximale zorg en aandacht, zowel van de kant van de verkoper als van de koper. Maar nu weet u hoe u de meest waarschijnlijke risico's kunt vermijden en een contract kunt opstellen. Vergeet niet de standaardrisico's die verbonden zijn aan een transactie met onroerend goed (claims van derden, familieleden, verkoop door een incompetente verkoper, een trustee die niet het recht heeft om het onroerend goed te verkopen, enz.).
