Pour devenir les premiers propriétaires des clés d'un nouvel appartement, sans vous presser de choisir un étage et une vue depuis la fenêtre, planifiez-en un nouveau au lieu de réaménager l'ancien - rares sont ceux qui refusent ces avantages lors du choix d'une maison. Nouveau bâtiment ou revente - quel est le meilleur? Pour les non-initiés, une telle question ne semble pas compliquée, et la réponse est évidente: le nouveau est toujours meilleur, plus beau et confortable que l'ancien. Mais les acheteurs sont souvent confrontés à des délais serrés et à des contraintes financières.
Et puis d’autres différences apparaissent: le coût d’un mètre carré; conditions de l'hypothèque; modalités et nuances de l'enregistrement d'un appartement en tant que propriété; statut juridique et risques éventuels. Ce n’est qu’avec un examen détaillé et une pondération objective de tous les facteurs que la solution se révélera correcte. Pour aider les lecteurs à comprendre rapidement, considérez les principales différences et caractéristiques des nouveaux bâtiments et des logements secondaires.
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Lequel est le moins cher: une revente ou un nouveau bâtiment?
On pense que les logements en construction sont a priori moins chers que ceux finis. Les acheteurs agissent en tant que co-investisseurs - après avoir investi au stade de l'excavation, ils bénéficient d'une réduction substantielle. Et cela est vrai - après tout, de longs mois et, plus souvent, des années d’attente deviennent la règle du faible coût. Cependant, chaque région a ses propres règles dictées par le marché. Si vous étudiez les statistiques, vous constaterez que le moindre coût du nouveau bâtiment n’est pas un axiome.
Aujourd'hui, Moscou, la région de Léningrad et Nijni Novgorod jouent contre les règles, en vendant des murs plus chers que des appartements finis. Tcheliabinsk, Rostov-sur-le-Don et Samara démontrent honnêtement une différence tangible en faveur de nouveaux bâtiments. En moyenne, dans l'ensemble du pays, le coût au mètre carré des deux segments est progressivement comparé, bien que le coût du secondaire reste plus élevé.
Cette violation des règles est facile à expliquer. Dès que le promoteur construit ses appartements, les logements neufs deviennent secondaires. Bien qu'un délai très court soit écoulé à partir du moment de l'acceptation par la Commission d'État, le traitement de la transaction sera différent. Au lieu d’équité ou de transfert de créance, le vendeur et l’acheteur pourront signer un contrat de vente de biens immobiliers. Le coût élevé de ces installations recherchées affecte le marché, en égalisant les statistiques des deux segments.
Le coût le moins cher est le mètre carré, qui n’existe jusqu’à présent que sur papier. Ici, vous devrez attendre non seulement l’enregistrement de la propriété, mais également l’érection des murs, alors qu’il est impossible d’obtenir des garanties fermes que la construction se déroulera comme prévu et ne gèlera à aucun moment. Vous ne pouvez compter que sur votre propre intuition et sur le récit positif du développeur sélectionné.
Plus la Commission d’État accepte le bâtiment, plus les prix augmentent activement. Au moment du règlement, ils seront comparables au marché secondaire, même si la remise des clés à l'obtention d'un certificat de propriété peut prendre de 6 mois à 2 ans.
Hypothèque: que choisir avec un prêt approuvé?
Les préférences des organismes de crédit sont évidentes et peuvent facilement faire pencher la balance vers de nouveaux bâtiments. Tout d’abord, le taux d’intérêt se compare favorablement - dans ce cas, la différence sera de 0,5 à 1%. Compte tenu des versements hypothécaires à long terme, la différence de seulement 1% entraîne finalement un montant élevé.
La collecte et l’examen des documents seront plus faciles. Les acheteurs n’obligeront à fournir qu’un contrat d’équité avec le développeur.Le processus d'approbation lui-même sera plus rapide - après tout, il y aura beaucoup de telles transactions avec un développeur accrédité dans la banque sélectionnée. L'acheteur a également été soulagé des risques d'interruption de la transaction en raison d'une hypothèque approuvée - il n'y aura pas plusieurs propriétaires, dont l'un décidera soudainement de rejouer, ou des décisions négatives des autorités de tutelle. Avec un grand nombre d'offres, le vendeur ne choisira pas un autre acheteur mais attendra patiemment toutes les approbations et approbations.
Avec un achat hypothécaire sur le marché secondaire, l'emprunteur devra étudier avec soin l'historique des achats précédents, en se rappelant que les banques n'aiment pas les transactions avec des propriétaires mineurs d'actions et avec l'attraction existante du capital de maternité. Bien qu'une vérification minutieuse de la banque de la totalité des propriétaires précédents assure l'acheteur lui-même, tous les vendeurs de bonne foi n'accepteront pas d'attendre la décision finale et l'approbation, et de fournir les documents supplémentaires demandés. Des options vraiment rentables peuvent très bien aller à l’acheteur avec de l’argent gratuit.
Contrairement à un vendeur régulier, les représentants du développeur seront en mesure de donner des conseils corrects et précis sur les problèmes liés à un achat d’emprunt hypothécaire lors du premier appel, sur la base de l’expérience réelle de la coopération avec la banque. Le plus souvent, les clients se verront offrir des services gratuits de spécialistes qui accompagneront et guideront le client lors de l’enregistrement d’une hypothèque.
Risques juridiques
Ces dernières années, de nombreux efforts ont été déployés pour garantir la sécurité des acheteurs. Les années du marché sauvage sont en retard et la procédure d'enregistrement public de la transaction exclut la plupart des stratagèmes frauduleux possibles. Mais garantir pleinement la sécurité n’est toujours pas possible.
Un inconvénient majeur des appartements secondaires est une longue histoire de propriété. Une règle contraignante s’applique ici: si à un moment la transaction est reconnue illégitime, tous les transferts ultérieurs d’un titulaire à l’autre deviennent également invalides. En conséquence, le propriétaire ultime souffre toujours.
Le plus grand risque est le transfert de droit par testament - il est impossible de prouver qu’il n’ya pas d’autres demandeurs d’immobilier. Surtout, les acheteurs n'aiment pas les héritages frais, ils se méfient des dons, ils évitent les options où le contrat de location est apparu - après tout, tout ce qui précède peut être contesté devant les tribunaux.
Des risques similaires dans le cas de nouveaux bâtiments sont réduits à zéro, mais leurs pièges se cachent ici. Fondamentalement, les acheteurs souffrent de deux problèmes: la construction gelée avec un manque de financement et des problèmes non détectés de documentation. S’il n’ya pas de faute de l’acheteur dans les difficultés financières soudaines des investisseurs, et si la triste expérience indique la ruine possible des promoteurs, même de grande taille et ayant déjà connu du succès, alors, dans le second cas, la paresse ou l’analphabétisme juridique en sont la cause.
Tous les documents doivent être fournis aux clients sur demande, et un vendeur consciencieux informera volontiers et en détail de tous les permis reçus - du bail à l'achat ou de l'achat d'un terrain aux dernières approbations des autorités gouvernementales. Ces documents doivent être publiés sur le site officiel de l'établissement.
Les co-investisseurs crédules et les détenteurs d’actions souffrent le plus, succombant à la conviction que les autorisations seront émises rétroactivement. Aujourd'hui, les normes et les exigences sont très strictes et toute violation de la construction et des permis peut facilement devenir un motif de gel d'un objet.
Le contrôle de l'État dans ce domaine est si fort que la réussite de la construction ne garantira pas une pendaison de crémaillère heureuse. Les bâtiments déjà terminés et occupés avec des violations flagrantes et des falsifications avec des papiers peuvent être reconnus comme auto-construits et démolis.
Ce que vous devez savoir sur les nouveaux bâtiments
Hauts plafonds, halls spacieux, matériaux de décoration modernes et structures monolithiques durables - tout cela attire de nouveaux acheteurs.Mais c'est loin d'être la seule chose à savoir à leur sujet. Les réalités difficiles et inconfortables doivent être séparées des délices de la brochure publicitaire pour les nouveaux colons.
1. Chantier de construction au lieu de la cour. Lors de la construction de plusieurs lignes ou bâtiments à la place des pelouses et des villages d'enfants promis sous les fenêtres, les travaux de construction peuvent durer plusieurs années. Cela devrait être considéré par les acheteurs de la première étape des grands complexes résidentiels.
2. Beaucoup préfèrent les maisons neuves pour incarner les idées de design les plus audacieuses. Cependant, il ne faut pas oublier que la fantaisie sans frontières n'est possible que dans des structures monolithiques. Les bâtiments en briques et en panneaux nécessiteront une coordination obligatoire des réaménagements prévus et certaines de leurs options seront impossibles.
3. Avec ou sans trim? Lorsque vous réfléchissez au meilleur appartement à acheter, à la revente ou à un nouveau bâtiment, n'oubliez pas qu'une part importante est louée sans finition, et qu'il ne s'agit pas du tout de carrelage ou de papier peint. L'acheteur sera littéralement rencontré par des murs, des sols et des ruisseaux en béton nu. Les investissements visant à donner à une telle «boîte» une apparence résidentielle nécessiteront des efforts considérables, car tous les travaux de finition, du câblage au plâtre, incomberont aux nouveaux colons.
Dans ce cas, vous pouvez acheter un nouveau bâtiment, et dans lequel donner la préférence au logement secondaire
Il y a des circonstances qui vont à l'encontre de nos plans et de nos rêves. Lors du choix, beaucoup dépendra non seulement des avantages et des inconvénients objectifs des nouveaux bâtiments et des reventes, mais également des conditions et des capacités existantes de l'acheteur.
Besoin urgent d'emménager dans l'appartement
Quel type de logement est préférable d'acheter, une revente ou un nouveau bâtiment si vous avez besoin d'un appartement aujourd'hui? En effet, dans ce cas, le temps presse, les possibilités financières sont limitées et les personnes et les choses ont cruellement besoin d’un nouveau toit. Si l'achat devient le seul logement, un nouveau bâtiment devra être abandonné. Un objet très rare peut se vanter d'une totale coïncidence entre les délais indiqués pour la livraison et le règlement et les délais réels, et la relocalisation et la pendaison de crémaillère prévues peuvent même être reportées d'un an, même dans des conditions optimales.
Investissements dans le logement
Les fortes fluctuations de la monnaie nationale ont obligé de nombreuses personnes à se tourner vers l'immobilier afin de préserver, voire d'accroître leur épargne. Ici, vous ne devriez pas être tenté par des prix attractifs dans l'ancien fonds. Aujourd'hui, les bâtiments des années 60 à 80 sont déjà considérés comme obsolètes et ne deviendront à l'avenir que meilleur marché. Ceux qui souhaitent économiser de l'argent seraient plus avisés d'examiner la construction dans des zones reculées mais prometteuses, en vérifiant les options peu coûteuses avec des plans urbains de 5 à 10 ans. Parallèlement au développement des réseaux de communication et de transport, le coût de ces installations augmentera.
Appartement à louer
Les opinions des agents immobiliers concernant le choix d'un appartement à louer ne sont pas réunies. La plupart des experts estiment qu'il est préférable d'investir dans l'ancien fonds dans des zones dotées d'une infrastructure développée. Après tout, ce type de logement trouve son locataire le plus rapidement possible. Ici, le métrage et la hauteur du plafond ne sont pas très importants. Mais certains sont certains que les périodes de mauvaise qualité sont une chose du passé, et un locataire moderne préférerait l'éloignement et le manque d'infrastructures existantes à une construction moderne et de haute qualité. Dans ce cas, il est important de ne pas aller trop loin et de choisir un terrain d’entente, sinon vous pouvez investir dans un véritable ghetto, où des porches et des bâtiments entiers seront loués.
Pas besoin d'instillation immédiate
Si l’appartement est acheté pour vous-même, mais qu’il n’est pas nécessaire de s’installer immédiatement, la solution idéale consisterait en un nouveau bâtiment doté d’un aménagement libre. Ici, vous pouvez planifier l’emplacement des chambres, réfléchir à d’autres locaux techniques, choisir un étage. Les travaux de finition auront lieu simultanément dans toute la maison et, au moment où les nouveaux colons s'installeront, les bruits de construction des voisins ne seront plus dérangés.
